Phương pháp định giá đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc đầu tư, xây dựng các dự án.
Chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho chủ đầu tư
Không thể phủ nhận, định giá đất vốn là khâu phức tạp, nhạy cảm và thời gian qua, hàng trăm dự án đình trệ do các cơ quan nhà nước, chính quyền địa phương không dám quyết định, doanh nghiệp tư vấn không nhận thẩm định giá cho dự án.
Thực trạng này được nhiều lãnh đạo doanh nghiệp chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư trong các cuộc phỏng vấn gần đây liên quan đến Dự thảo Nghị định quy định chi tiết việc thi hành Luật Đất đai và dự thảo nghị định về giá đất đang được đưa ra lấy ý kiến.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest cho rằng, mặc dù Luật Đất đai (sửa đổi) đã tạo cơ sở pháp lý mới để giúp các cơ quan chức năng xác định giá đất chặt chẽ, chính xác hơn, tuy nhiên, do Luật chưa có hiệu lực, chưa có bảng giá đất để làm căn cứ định giá, điều này khiến cho hàng trăm dự án vẫn đang "tắc" ở khâu định giá đất và đây là "vấn đề nan giải”.
Không chỉ chính quyền địa phương e ngại định giá đất mà thời gian vừa qua, nhiều dự án cũng không thuê được đơn vị tư vấn thẩm định giá đất. Hoặc nếu nhận thẩm định, mức giá các đơn vị này đưa ra rất cao "để an toàn", gây khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, Thành phố còn khoảng 60.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng do vướng công tác định giá đất (Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM tính thêm cả nền đất, thì lên con số 80.000 căn hộ, nền đất chưa được cấp sổ hồng).
Sau khi Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP ngày 5/2/2024 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong Văn bản 33/2024/CV-HoREA gửi Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP “đã bổ sung nhiều quy định mới có tính khả thi và sát với thực tiễn, sẽ giải quyết được nhiều vướng mắc trong công tác định giá đất...”.
Dẫu vậy, lưu ý rằng, Nghị định 12/2024/NĐ-CP chỉ là quy định đệm mang tính ngắn hạn trước khi Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) có hiệu lực. Với đề xuất của Chính phủ về việc sớm đưa Luật Đất đai vào cuộc sống từ ngày 1/7/2024, việc áp dụng Nghị định 12/2024/NĐ-CP trong giai đoạn này được các thành viên thị trường đánh giá là không khả thi khi thời hạn còn lại không còn nhiều, nên dự thảo Nghị định mới về giá đất được tất cả các thành viên thị trường quan tâm.
Tại Dự thảo này, dù đánh giá đã kế thừa nhiều nội dung hợp lý của Nghị định số 12/2024/NĐ-CP của Chính phủ về giá đất, nhưng ông Nguyễn Tiến Thỏa, Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cho rằng, một số quy định của dự thảo nghị định vẫn chưa tính đúng, tính đủ các phần chi phí, lợi nhuận cho chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Điều này dẫn tới nguy cơ giảm lợi nhuận, thậm chí thua lỗ cho chủ đầu tư và người mua nhà cũng chịu thiệt hại.
“Hệ quả để lại là không chỉ khó thu hút đầu tư mà còn làm cho giá đất bị đẩy lên ở mức cao không hợp lý”, Chủ tịch Hội thẩm giá Việt Nam chia sẻ.
Một trong những vấn đề ở cả Nghị định 12 và Dự thảo Nghị định khi bỏ sót một số chi phí hợp lý khi xác định tổng chi phí nhà đầu tư phải chi ra để sản xuất, kinh doanh bao gồm tổng chi phí trực tiếp và gián tiếp, chẳng hạn chỉ tính chi phí đầu tư vào phát triển đất mà không tính chi phí ban đầu nhà đầu tư phải bỏ ra để có đất thực hiện dự án, đó là “tiền sử dụng đất” và lãi suất vay vốn.
Bên cạnh đó, Nghị định và cả hai phương án của Dự thảo Nghị định quy định: Lợi nhuận chỉ tính trên chi phí phát triển đất, không tính trên tổng chi phí mà nhà đầu tư chi ra (bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí phát triển đất, chi phí kinh doanh) là tính thiếu, không tuân thủ nguyên lý hình thành giá.
Bởi lẽ giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận và phủ nhận nguyên lý “giá trị tương lai của tiền”, tức là khi nhà đầu tư có tiền đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả đem tiền gửi vào ngân hàng để hưởng lãi suất. Cụ thể, đối với phương án 1 là "lợi nhuận bao gồm cả chi phí vốn", dự thảo đã lẫn lộn giữa lợi nhuận của nhà đầu tư được hưởng và chi phí nhà đầu tư phải chi ra để thực hiện dự án.
"Lợi nhuận là khoản tiền nhà đầu tư được hưởng. Chi phí vốn là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người “cấp vốn”. Chi phí vốn bản chất của nó là lãi suất của khoản tiền nhà đầu tư đi vay phải trả cho người có tiền cho vay. Nó chính là lợi nhuận của người có tiền cho vay, nhưng lại là chi phí của người đi vay và đương nhiên khoản chi phí tài chính này nhà đầu tư không được hưởng mà phải chi trả, được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh", Chủ tịch Hội Thẩm định giá Nguyễn Tiến Thỏa xác định.
Trong khi đó, theo chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh, thặng dư hiểu đơn giản là lấy giá bán trừ đi giá mua để xác định lợi nhuận. Trong lĩnh vực bất động sản, thặng dư là phương pháp lấy tổng doanh thu phát triển (ước tính) trừ đi tổng chi phí phát triển (ước tính) của thửa đất, khu đất. Với dự án liên quan đến đất đai, tiền sử dụng đất là khoản chi phí cực lớn, có thể lên tới hàng nghìn tỷ đồng/dự án. Đồng thời, chi phí vốn cũng không hề nhỏ vì đặc điểm của bất động sản là giá trị cao và thông thường doanh nghiệp đều phải sử dụng vốn vay.
“Ngay cả khi nhà đầu tư chỉ sử dụng vốn tự có thì lúc hạch toán cũng phải xem nó giống như vốn vay vì trong kinh tế đồng vốn phải sinh lời, nếu không đầu tư thì gửi ngân hàng cũng có lãi”, ông Ánh đánh giá.
Thêm những vướng mắc cần cơ quan soạn thảo tiếp thu
Do Luật chưa có hiệu lực, chưa có bảng giá đất để làm căn cứ định giá, điều này khiến cho hàng trăm dự án vẫn đang "tắc" ở khâu định giá đất và đây là "vấn đề nan giải.
Mặc dù theo báo cáo của Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp, đã có hàng trăm dự án được tiếp nhận, giải quyết các khó khăn trong khoảng 2 năm vừa qua, tuy nhiên, thực tế các vướng mắc mới chỉ gỡ ở bước đầu, còn lại nhiều dự án vẫn dừng lại ở khâu định giá khi cần chờ hướng dẫn từ các quy định mới.
Chính vì vậy, theo báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép. Khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao.
Báo cáo với lãnh đạo TP.HCM mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ rất rõ những hậu quả khi công tác xác định giá đất bị nghẽn. Đó là việc nhiều dự án chưa thể triển khai thực hiện hoặc đã triển khai, nhưng chưa hoàn thiện về mặt pháp lý làm cho kết cấu hạ tầng phát triển chưa đồng bộ, nguồn cung bất động sản đưa ra thị trường chưa đáp ứng nhu cầu của người dân, gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ thu ngân sách nhà nước của Thành phố.
Quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng, vượt quá khả năng của người dân có nhu cầu về nhà ở, làm cho tình hình nhà ở đô thị vốn còn hạn chế càng trở nên căng thẳng hơn.
Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản do không thể đưa nguồn hàng ra thị trường để hoàn vốn đầu tư dẫn đến khả năng mất cân đối về tài chính. Tình hình đó dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư nước ngoài thông qua nhiều hình thức khác nhau thâu tóm các dự án bất động sản, nhất là dự án ở những vị trí đắc địa hoặc những vị trí nhạy cảm.
 |
Quá trình xác định giá đất bị kéo dài nhiều năm làm tăng chi phí đầu tư, kéo theo giá bất động sản tăng |
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nếu phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác, sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường. “Chúng ta không bỏ ra ngoài trong vấn đề tính chi phí cho các dự án. Họ sẽ bù đắp ở đâu? Đồng thời sẽ làm giá của bất động sản tăng lên”, TS. Nguyễn Văn Đính khẳng định và cho rằng, cần xem xét, vì hoạt động đầu tư của các nhà phát triển, các chủ đầu tư rất nhiều công đoạn, công đoạn nào cũng vất vả, công phu, đất đai, chi phí đất là những cái rất quan trọng.
Lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết, trung bình một dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc Nhà nước xác định chi phí chuẩn trong xác định thuế đất ở giai đoạn đầu là rất quan trọng bởi “chi phí và lợi nhuận” là 2 vấn đề mấu chốt đối với các doanh nghiệp.
“Nếu chi phí của nhà đầu tư lại không được tính gồm tiền sử dụng đất và lãi vay là quá phi lý. Quy định này là không tính đúng, tính đủ các chi phí hợp lý, hợp lệ của nhà đầu tư. Từ đó, công thức tính lợi nhuận của nhà đầu tư trên chi phí đó sẽ bị sai lệch. Đồng nghĩa là phương pháp thặng dư sẽ cho ra kết quả không đúng, trở nên vô nghĩa khi áp dụng trong thực tế", vị lãnh đạo doanh nghiệp cho hay.
Đó là chưa kể, theo vị này, Dự thảo chưa có quy định “chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng”, “chi phí dự phòng” là chưa phù hợp với thực tế triển khai dự án.
Thực tế giai đoạn đầu Dự án khi có quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 của cơ quan có thẩm quyền, việc xác định chi phí đầu tư chỉ là khái toán nên không thể chính xác 100%. Trung bình một dự án mất từ 3 - 4 năm để triển khai xây dựng, chưa kể các dự án lớn có thời gian triển khai lên đến hàng chục năm nên việc phát sinh chi phí trượt giá, dự phòng chi phí nhân công là điều tất yếu. Pháp luật xây dựng cũng có quy định về hạng mục “chi phí dự phòng” khi tính toán tổng mức đầu tư dự án.
Trong khi đó, tại Điều 7.3.a Dự thảo quy định chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư.
Theo lãnh đạo doanh nghiệp, quy định này mang tính đóng, các chi phí khác chưa được liệt kê chỉ áp dụng với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư, chẳng hạn: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; Chi phí lãi vay nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn, về bản chất là chi phí của chủ đầu tư, do đó cần được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng có bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, lập dự án và các chi phí tư vấn liên quan khác; Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phục vụ thi công (vì đây là các công trình cần thiết để đảm bảo cho việc thi công xây dựng các công trình dự án và là chi phí thực tế của chủ đầu tư);…
Theo các chuyên gia, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc đối xử công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Do đó, cần bổ sung các khoản chi phí thực tế này vào dự thảo nghị định, song song với đó bảng giá đất, giá đất cụ thể cần sớm được ban hành làm cơ sở cho việc định giá đất sát giá thị trường.
Trong quý I/2024, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép. Khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao.
Nguồn: Báo cáo từ Bộ Xây dựng
