Cụ thể, từ ngày 1/1-31/12/2026, các ngân hàng VietinBank, BIDV, Agribank, MSB, Sacombank, Eximbank, Nam A Bank, ACB, Saigonbank, Techcombank… sẽ không phải tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản cho vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào tổng dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này.
Chính sách được đưa ra nhằm tạo điều kiện cho các ngân hàng mở rộng nguồn vốn tín dụng vào những phân khúc bất động sản được ưu tiên, phù hợp với chủ trương phát triển nhà ở xã hội, hạ tầng công nghiệp và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.
Mặc dù nới điều kiện đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, NHNN vẫn yêu cầu tổ chức tín dụng tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản. Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản của mỗi ngân hàng so với cuối năm 2025 không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính ngân hàng đó trong cùng kỳ.
Trước đó, theo NHNN, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%. Nếu tính cả các khoản vay tiêu dùng liên quan đến bất động sản, mức tăng thực tế có thể đạt từ 28 - 30%. Diễn biến này cho thấy dòng vốn đang quay trở lại mạnh mẽ với thị trường địa ốc khi hoạt động giao dịch và đầu tư có dấu hiệu phục hồi.
Trước nguy cơ tín dụng bất động sản tăng nóng, ngay từ đầu năm nay, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng kiểm soát chặt tốc độ tăng trưởng tín dụng.
Theo định hướng điều hành, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống năm 2026 được định hướng ở mức khoảng 15%.
Việc loại trừ dư nợ cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp khỏi hạn mức kiểm soát tín dụng bất động sản được đánh giá là động thái vừa hỗ trợ các phân khúc ưu tiên, vừa đảm bảo mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với thị trường bất động sản nói chung.
Cụ thể, trong 3 tháng đầu năm nay, tổng dư nợ bất động sản mở rộng (bao gồm cho vay kinh doanh bất động sản và cho vay xây dựng) đạt hơn 1,58 triệu tỷ đồng, tăng gần 7% so với cuối năm 2025. Con số này phản ánh sức hút liên tục của khu vực bất động sản đối với dòng tiền ngân hàng, dù thị trường còn khó khăn. Trong tổng dư nợ nói trên, cho vay kinh doanh bất động sản đạt 1 triệu tỷ đồng (chiếm 63,2%).
Các chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định rằng, quyết định nới “room” tín dụng bất động sản xuất phát từ thực tế thị trường bất động sản đang có dấu hiệu trầm lắng trở lại sau giai đoạn phục hồi từ cuối năm 2024 đến năm 2025.
Thanh khoản thị trường suy giảm, nhiều dự án tiếp tục gặp khó khăn trong triển khai, trong khi xu hướng tăng lãi suất và việc kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản từ đầu năm 2026 đã khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp địa ốc bị thu hẹp.
Việc nới “room” tín dụng cho các ngân hàng có tỷ lệ an toàn vốn cao và năng lực quản trị rủi ro tốt được xem là giải pháp nhằm tăng nguồn vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có giá phù hợp và các dự án hạ tầng đô thị.
Mục tiêu không chỉ là hỗ trợ phục hồi thị trường, mà còn thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, hạn chế nguy cơ hình thành bong bóng tài sản thông qua việc phân bổ vốn có chọn lọc.
Các nhà phân tích cho rằng, NHNN đang theo đuổi chiến lược “nới có kiểm soát”, vừa hỗ trợ phục hồi kinh tế vừa bảo đảm an toàn hệ thống tài chính.
Để chính sách phát huy hiệu quả cao nhất, theo TS. Lê Xuân Nghĩa - chuyên gia tài chính, ngân hàng, cần phân loại rõ tín dụng bất động sản theo mục đích sử dụng, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu ở thực và hạn chế dòng tiền chảy vào hoạt động đầu cơ; tăng yêu cầu vốn và dự phòng rủi ro đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản cao cấp hoặc các dự án chưa hoàn thiện pháp lý.