Dự án có giá bán phù hợp với số đông sẽ được quan tâm nhiều.
Tỷ lệ hấp thụ khá dần
Dù chưa chính thức mở bán, nhưng sự kiện giới thiệu dự án Destino Centro (Long An) của Công ty Seaholdings hồi giữa tháng 10/2024 ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao. Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Seaholdings cho biết, giỏ hàng đợt đầu tiên đã được hấp thụ khoảng 90%, trong đó không ít khách hàng mua đầu tư nhiều căn hộ cùng lúc.
Theo ông Phương, thị trường bất động sản dù chưa hồi phục rõ rệt nhưng đã cải thiện nhiều so với năm trước. Niềm tin đã trở lại và nhà đầu tư cũng rất nhạy bén với các yếu tố vĩ mô, điều này sẽ tác động tích cực tới nhu cầu bất động sản.
“Trong giai đoạn khó khăn thì chấp nhận lãi ít để bán được hàng. Ngày xưa lãi 10 đồng thì giờ đây lãi chỉ còn 5 đồng. Ngoài ra, đối tượng khách hàng là người mua ở thực nên giá bán của dự án cũng dễ dàng được thị trường chấp nhận”, ông Phương chia sẻ và cho biết, khách mua dự án này chỉ cần thanh toán trước 30% trong vòng 6-8 tháng.
Ngoài Long An, Bình Dương đang là thị trường dồi dào nguồn cung nhất khu vực phía Nam. Trong quý IV này, dự kiến có khoảng 18 dự án cả mới và cũ có kế hoạch ra hàng với giá bán trên dưới 35 triệu đồng/m2. Đi kèm với nguồn hàng đa dạng là các chính sách kích cầu mạnh tay.
Chẳng hạn, chủ đầu tư TT Capital đưa ra chính sách đàm phán thanh toán cho người mua căn hộ dự án TT Avio tại TP. Dĩ An. Theo đó, khách hàng chỉ cần đóng trước 10% giá trị căn hộ, sau đó thanh toán mỗi tháng 1%, hỗ trợ lãi vay 24 tháng. Căn hộ 2 phòng ngủ tại đây đang có giá từ 1,25 tỷ đồng.
Chủ đầu tư dự án Phú Đông Sky One áp dụng phương thức trả góp trực tiếp mỗi tháng 9,5 triệu đồng đối với khách hàng, thay vì phải vay ngân hàng, ngoài ra còn cam kết thuê lại căn hộ trong 3 năm với giá thuê từ 8-10 triệu đồng/tháng.
Theo số liệu thống kê từ công ty tư vấn bất động sản Savills Việt Nam, người mua TP.HCM đang chiếm tới 80% giao dịch tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong nửa đầu năm nay.
Còn theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, trong 9 tháng qua, tỷ lệ khách từ TP.HCM về các tỉnh lân cận mua nhà tiếp tục gia tăng. Theo đó, người dân TP.HCM chiếm 50% lượng khách mua nhà tại Bình Dương, 77% tại Long An, 45-49% tại Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam đánh giá, thị trường hiện nay vẫn sôi động nhất ở phân khúc nhà ở, cụ thể là căn hộ chung cư, song có sự khác biệt rõ rệt về nguồn cung tại 2 đô thị lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM.
Cụ thể, trong quý III/2024, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội là 8.227 căn, còn ở TP.HCM chỉ khoảng 127 căn. Đây được xem là quý có nguồn cung thấp nhất tại TP.HCM, giảm 96% theo năm.
Tuy nhiên, về sức mua, số lượng bán thành công tại TP.HCM đạt ngưỡng gần 2.000 căn. Sở dĩ có con số chênh lệch lớn giữa nguồn cung và sức cầu là bởi nhiều người tìm mua sản phẩm ở các dự án cũ, đã giới thiệu ra thị trường trước đó. Còn tại Hà Nội, mức độ hấp thụ gần như tương đương với nguồn cung mới, cho thấy sự cân bằng hơn về cung - cầu.
 |
| Khách tham quan dự án Destino Centro. |
Ngoài tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm tồn kho ngày một khả quan, việc tái khởi động các dự án bị đình trệ cũng là tín hiệu tích cực cho thị trường. Vào cuối quý III/2024, các dự án vướng mắc pháp lý trước đó như Gem Riverside (TP. Thủ Đức, TP.HCM) hay The Forest Gem (Bình Thuận) đã được khởi động trở lại.
Tương tự, trong quý IV này, các dự án D-Homme (quận 6), D-Aqua (quận 8) và Lavida Plus (quận 7) tại TP.HCM đều điều chỉnh giá bán sơ cấp tăng từ 10-30% so với giai đoạn trước.
Thị trường phía Nam cần thêm thời gian
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, các yếu tố như quyết tâm gỡ khó cho các doanh nghiệp, dự án của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương, hành lang pháp lý hoàn thiện hơn, kinh tế vĩ mô tích cực, lãi suất cho vay hấp dẫn hơn… đã thúc đẩy thị trường bất động sản có nhiều chuyển biến.
Riêng trong quý III/2024, TP.HCM và các vùng phụ cận đón thêm 18.000 sản phẩm nhà ở đưa vào giao dịch, lượng tiêu thụ tăng đáng kể, nhất là ở phân khúc phục vụ nhu cầu thực.
Thị trường thứ cấp cũng sôi động với các dự án chung cư đã bàn giao, giá bán tăng từ 5-9% so với cùng kỳ năm trước. Phân khúc nhà phố, biệt thự và đất nền ghi nhận nguồn cung tăng 18%, thanh khoản đạt trên 58% so với cùng kỳ.
Đại diện DKRA Group nhận định, từ nay đến cuối năm sẽ có nhiều dự án cũ và mới đưa sản phẩm ra thị trường, tạo ra sự cạnh tranh lớn. Nhiều chủ đầu tư đã kéo dài việc quan sát thị trường cả năm qua, vì vậy những tháng cuối năm là thời điểm chạy nước rút.
Việc triển khai các chính sách bán hàng hấp dẫn có lợi cho chủ đầu tư, nhất là chủ đầu tư đang có hàng tồn kho nhiều. Muốn bán được sản phẩm, chủ đầu tư phải có chính sách thanh toán tốt, khi đó khách hàng mới xuống tiền mua.
Cũng theo đại diện DKRA Group, việc thiếu vắng “dấu chân” các nhà đầu tư phía Bắc là một trong những lý do khiến thị trường phía Nam phục hồi chậm.
“Trước đây, nguồn khách chủ lực của thị trường phía Nam chủ yếu đến từ phía Bắc, họ cũng là đối tượng khách hàng tiềm năng của nhiều nhà phát triển dự án nơi đây. Tuy nhiên, nhóm nhà đầu tư này hiện vẫn co cụm ở phía Bắc, thay vì hoạt động mạnh ở phía Nam như giai đoạn trước”, ông Thắng cho hay.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn thông tin thêm, các thị trường phía Bắc đang ghi nhận tốc độ phục hồi giao dịch tốt hơn phía Nam. Nhu cầu tìm mua bất động sản Hà Nội và các tỉnh phía Bắc tăng cao hơn nhiều so với TP.HCM và vùng vệ tinh, nhất là với sản phẩm nhà riêng, đất nền. Lượt tìm mua 2 sản phẩm này tại Hà Nội, Hà Nam, Hưng Yên, Ninh Bình tăng từ 14-43% so với cuối năm 2023.
Giá đất nền phía Bắc tăng từ 43 triệu đồng/m2 trong quý I/2024 lên 46 triệu đồng/m2 trong quý III/2024. Còn ở miền Nam, nhu cầu mua đất nền chỉ mới thoát khỏi vùng đáy, giá đi ngang. Ngoại trừ căn hộ chung cư, mức độ phục hồi ở các phân khúc khác chỉ khoảng 30-50% so với năm 2022.
Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa - Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý, Đại học Kinh tế TP.HCM, thị trường đang cần thêm thời gian để thẩm thấu các thay đổi về pháp lý trước khi chuyển sang một chu kỳ phát triển tích cực hơn, trong đó tâm lý là yếu tố then chốt. Vì vậy, những vướng mắc pháp lý cần sớm được tháo gỡ để tạo cân bằng cho cán cân cung - cầu.
