Dự án nhà ở rất khó phát triển nếu buộc phải có nguồn gốc đất ở. Ảnh: Dũng Minh
Còn nhiều điểm vướng
Dù đã diễn ra từ ngày 19/10/2023, nhưng đến thời điểm này, Hội thảo khoa học “Sửa luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức vẫn để lại dư âm lớn với những bàn luận sôi nổi của các chuyên gia, luật sư, các thành viên thị trường bất động sản trên nhiều diễn đàn có tính chuyên môn cao về pháp luật đất đai và vấn đề không chỉ khu biệt trong câu chuyện về các quy định nhằm tạo lập đất đai để thúc đẩy du lịch - ngành công nghiệp mũi nhọn theo định hướng của Đảng và Nhà nước, mà còn mở rộng ra nhiều nội dung nóng đã được các diễn giả tại Hội thảo đề cập nhưng không đủ thời lượng để bàn sâu. Chẳng hạn, các vấn đề giao đất, tiền thuê đất, điều chỉnh chứng nhận đầu tư, chứng minh năng lực tài chính, thu tiền sử dụng đất hay quy định dự án nhà ở thương mại phải có nguồn gốc đất ở… đều thu hút rất nhiều sự quan tâm.
Cùng với đó, là đơn vị tổ chức hội thảo, Báo Đầu tư vẫn tiếp tục nhận được các bản kiến nghị, bài viết từ các chuyên gia, doanh nghiệp kỳ vọng góp tiếng nói để cơ quan soạn thảo, cơ quan thẩm tra và các đại biểu Quốc hội có thêm kênh thông tin tham khảo trước khi bàn thảo lần cuối và “bấm nút” thông qua.
Trong đề xuất của mình, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho hay, các chính sách mới tạo đà cho sự phát triển của doanh nghiệp và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội luôn là mục tiêu của các nhà lập pháp và dự án Luật Đất đai mới cũng hướng theo tư duy đó, nhưng với “vòng đời” hàng chục năm kể từ khi tạo lập hồ sơ pháp lý, phát triển dự án và đưa dự án vào cuộc sống, Luật Đất đai sửa đổi tới đây cần “tạo” nên một dư địa ổn định và “có thể lường trước” về chính sách giúp thị trường phát triển không chỉ 10 năm mà phải là 20 - 30 năm, thậm chí 50 năm.
Theo quan điểm của luật sư Hà, Luật Đất đai mới phải làm rõ nét được vai trò “kiến tạo” của Nhà nước để doanh nghiệp, người dân có điểm tựa thay vì “ngại ngần” mỗi khi đụng đến vấn đề thủ tục nhà đất như hiện nay. Đơn cử như phần lớn dự án nhà ở thương mại hiện nay được triển khai trên quỹ đất ban đầu có nguồn gốc không phải đất ở được chuyển đổi mục đích sử dụng như đất nông nghiệp, đất sản xuất…, nhưng quy định như Dự thảo về việc phải có đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc đã nộp tiền thuê đất một lần mới đủ điều kiện làm dự án thì sẽ gây ách tắc lớn.
“Như vậy sẽ rất khó, nếu không muốn nói là không thể triển khai được dự án. Rất nhiều dự án nhà ở có nguồn gốc đất từ các nhà máy, xí nghiệp, đất nông nghiệp nằm trong quy hoạch phát triển dự án thương mại nhưng không thể triển khai vì quy định này. Khi dự án tắc không thể triển khai, nguồn cung tắc thì hậu quả là giá nhà tăng và người mua nhà phải gánh chịu, nền kinh tế cũng bị ảnh hưởng”, ông Hà phân tích.
Trong khi đó, câu chuyện mà bà Đinh Thị Loan, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn Trung Quý Bắc Ninh chia sẻ lại ở một góc độ khác. Tập đoàn Trung Quý Bắc Ninh hiện đang triển khai hai dự án là Khu công nghiệp Thuận Thành 3 tại Bắc Ninh có quy mô 370 ha (trong đó, khu công nghiệp: 300ha, khu đô thị 70ha) và dự án Khu công nghiệp Phúc Điền mở rộng, quy mô 235ha, nhưng như bà Loan kể thì đang vướng nhiều quy định khiến “đi thì mắc núi, về thì mắc sông”.
Theo các quy định hiện hành, các dự án của Trung Quý Bắc Ninh có thời hạn kinh doanh đăng ký là 50 năm, nhưng đều rơi vào tình trạng chậm bàn giao đất trên thực địa. Luật Đầu tư sửa đổi đã gỡ vướng mắc về thời hạn dự án cho các chủ đầu tư và khách thuê khi tính thời gian hoạt động từ thời điểm giao đất thực địa, không theo thời gian ghi trên quyết định giao đất. Tuy vậy, vấn đề ở đây nằm ở việc căn cứ theo Luật Đất đai hiện hành, cơ quan thuế sẽ lại tính thuế từ khi có quyết định giao đất.
“Nếu không nộp thì vi phạm nghĩa vụ thuế, trong khi nộp thì doanh nghiệp lại thiệt thòi khi chưa được giao đất thực địa, chưa làm được giấy phép xây dựng, chưa nhận bìa đỏ, chưa thể thi công, xây dựng được”, bà Loan chia sẻ và cho biết đã gửi văn bản tới Tổng cục Thuế nhưng phía cơ quan thuế cũng thấy mắc, do đây là quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường, nên bên thuế cho hay sẽ kiến nghị lên Bộ Tài nguyên và Môi trường. Tuy nhiên, hiện tại, trước khi các bên thống nhất được cách làm thì doanh nghiệp vẫn sẽ phải tuân thủ theo quy định, dù chưa hợp lý.
Do đó, bà Loan kiến nghị Luật Đất đai sửa đổi cần có quy định cụ thể để giải quyết gấp vấn đề này, bởi không chỉ riêng Trung Quý Bắc Ninh mà thực tế hàng trăm doanh nghiệp khác cũng đang rơi vào tình cảnh này.
Chưa kể, bà Loan phản ánh, với dự án lớn, chẳng hạn có quy mô 300 ha trở lên, Nhà nước sẽ khó có thể giao đất một lần cho nhà đầu tư; trong khi quy định ưu đãi đầu tư là 3 năm đầu của dự án. Thực tế, từ khi có quyết định giao đất đến khi giao đất thực địa cũng mất ít nhất 6 tháng/lần giao đất, rồi còn thêm thời gian ra bìa đỏ… Do đó, hầu như doanh nghiệp không được hưởng lợi từ quy định ưu đãi đầu tư, bởi có những dự án phải giao đất đến 12 lần, mỗi lần nhanh nhất mất 6 tháng từ khi có quyết định giao đất đến giao đất thực địa.
“Kể cả làm đúng tiến độ, giao đất được một lần cho cả dự án quy mô 300 ha thì với cách làm hiện nay, doanh nghiệp vẫn bị ‘thiệt’ 6 tháng ưu đãi. Trong khi có dự án của chúng tôi đã giao đất đến lần thứ 12 thì không còn được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước nữa”, bà Loan cho biết.
Ở một câu chuyện khác, như lãnh đạo một doanh nghiệp chia sẻ với Đầu tư Chứng khoán, dự thảo Luật Đất đai mới nhất dù đã có một số quy định về tạo điều kiện thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, nhưng lại chưa quy định tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án cũng nằm trong diện Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nhưng đã chủ động bỏ tiền ra thỏa thuận với người dân về nhận quyền sử dụng đất thay cho Nhà nước để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 128 dự thảo Luật.
“Cụ thể ở đây, nếu chủ đầu tư đã đạt được thỏa thuận với trên 70% diện tích đất của dự án thì Nhà nước nên thu hồi đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư không qua đấu giá quyền sử dụng đất, không qua đấu thầu dự án có sử dụng đất”, vị lãnh đạo doanh nghiệp đề xuất.
Giảm gánh nặng cho người tuân thủ
Sửa Luật Đất đai 2013 là nhiệm vụ quan trọng, cấp bách để đáp ứng nhu cầu hoàn thiện thể chế trong giai đoạn mới, khơi thông nguồn lực về đất đai nhằm phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội và nâng cao đời sống của nhân dân.
Do đó, như nhìn nhận của luật sư Vũ Minh Tiến, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, để Luật Đất đai được sửa đổi một cách thấu đáo hơn, cơ quan soạn thảo cần có tư duy nhìn nhận thủ tục hành chính dưới góc độ của nhà đầu tư có sự phức tạp hơn so với góc độ cơ quan quản lý nhà nước, tức người tuân thủ sẽ khó hơn so với người giám sát tuân thủ. Thực tế cho thấy, nhà đầu tư phải đi nhiều bước hơn, đến gặp nhiều cơ quan hơn trong việc thực hiện các quy định.
Luật sư Vũ Minh Tiến nhận định, lâu nay và với cả Luật Đất đai sửa đổi, nếu chúng ta nhìn theo từng sắc luật riêng rẽ thì có vẻ rất hợp lý, tiếp cận có vẻ rất toàn diện. Nhưng thử để các sắc luật song song với nhau thì sẽ thấy phát sinh nhiều vấn đề như cùng một cơ quan, nhưng để thực hiện 3 sắc luật, nhà đầu tư phải đến 3 lần; hay cùng một vấn đề, nhà đầu tư vừa phải xin ý kiến cơ quan này, vừa phải xin ý kiến ở cả cơ quan khác…
Có những vấn đề khó, ngoài những nội dung nêu trên, luật sư Vũ Minh Tiến đề cập thêm cần có quy định cụ thể giải quyết cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 126) và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 127) hay không đẩu giá quyển sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Điều 125) trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Trong đó, phải cụ thể hóa việc giao Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định diện đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất đối với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ.
Nên có cơ chế khuyến khích cho phép chuyển đổi sang đất ở lâu dài khi phù hợp
 |
Bà Ngô Thị Điều, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn An Phú Thịnh (Bình Định) |
Công ty chúng tôi có dự án đất thương mại, dịch vụ (thời hạn 50 năm) và một phần là nhà ở xã hội, quy mô 105 ha ở trung tâm TP. Quy Nhơn.
Phần dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành và được đánh giá cao, là mô hình điểm của địa phương. Tuy nhiên, với phần thương mại, doanh nghiệp đã xây nhiều block, từ năm 2013, đến nay đã mất 10 năm mà vẫn đóng băng không bán được vì người dân không thích sản phẩm có thời hạn. Chúng tôi khẳng định có đủ năng lực triển khai tiếp dự án thương mại nhưng chắc chắn xây lên sẽ không bán được như phần thương mại trước đó.
Do vậy, doanh nghiệp đang rất khó khăn trong việc tiếp tục phát triển dự án. Với phần thương mại chúng tôi đã phải nộp 76% giá trị so với đất sở hữu lâu dài. Để dự án có thể tiếp tục phát triển, doanh nghiệp đề xuất cho nộp 100% để chuyển thành đất lâu dài, mở nút thắt cho dự án, cũng là tạo điểm đột phá cho bộ mặt đô thị ở Quy Nhơn.
