80 dự án đã và đang triển khai
Thông tin từ Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho hay, Việt Nam hiện có khoảng 80 dự án lấn biển đã và đang triển khai. Nhiều dự án đang ở giai đoạn đầu, cũng có các dự án đã hoàn thành một phần.
Chẳng hạn, tại Kiên Giang cũ (nay là tỉnh An Giang), mục tiêu đề ra trước đây là đến năm 2040, tổng diện tích TP. Rạch Giá sẽ gồm 10.446 ha diện tích tự nhiên hiện hữu và khoảng 3.440 ha lấn biển mới, cùng hệ thống đảo nhân tạo vịnh Rạch Giá (diện tích các khu lấn biển mới khoảng 640 ha và các đảo nhân tạo khoảng 2.800 ha).
Đây được định vị là trung tâm vùng kinh tế phát triển năng động, là đô thị du lịch đẳng cấp quốc tế bền vững, phát triển đô thị thông minh trong các lĩnh vực mũi nhọn... với tổng dân số 580.000-590.000 người, trong đó dân số khu vực lấn biển mới khoảng 35.000-45.000 người và khu vực phát triển không gian bờ biển, hệ thống đảo nhân tạo trên vịnh Rạch Giá khoảng 95.000-105.000 người.
Hay tại Vĩnh Long, cụ thể là khu Bến Tre cũ, địa phương này đã lên kế hoạch lấn biển tới 50.000 ha (khu vực lấn biển lớn nhất tại huyện Bình Đại với khoảng 21.000 ha, huyện Thạnh Phú khoảng 15.000 ha và huyện Ba Tri khoảng 14.000 ha để phát triển đô thị biển và các khu, cụm công nghiệp).
Không phải đến hiện tại Việt Nam mới xuất hiện các dự án lấn biển, nhưng chỉ khi những dự án quy mô lớn được đề cập nhiều hơn thì câu chuyện này mới thực sự thu hút sự chú ý.
Đà Nẵng đang tiến hành dự án lấn biển vịnh Đà Nẵng, tổng diện tích thực hiện dự kiến khoảng 1.428 ha, với cấu trúc gồm 5 đảo lớn theo mô hình đảo cọ nổi tiếng ở Dubai.
Trong đó, 2 đảo phát triển du lịch quốc tế ở 2 phía Đông và Tây, 1 đảo quy hoạch thành khu thương mại tự do và đổi mới sáng tạo, 1 đảo là trung tâm tài chính quốc tế và 1 đảo dành cho các hoạt động giải trí hiện đại, phù hợp với xu hướng phát triển đô thị biển đa chức năng.
Với quy mô 366.000 tỷ đồng (tương đương 14 tỷ USD), dự án đô thị lấn biển tại Đà Nẵng thuộc nhóm các siêu dự án có vốn đầu tư lớn trong giai đoạn hiện tại.
Một dự án khác cũng đang nhận được sự quan tâm lớn từ thị trường là dự án lấn biển Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) của chủ đầu tư Vingroup.
Đây là siêu đô thị du lịch biển quy mô 2.870 ha, tổng vốn hơn 11 tỷ USD, tích hợp tòa tháp 108 tầng, sân golf, cảng quốc tế, hướng tới phát triển bền vững. Ngay khi thông tin chính thức được công bố, dự án đã làm thị trường bất động sản phía Nam dậy sóng, thu hút một lượng lớn các đơn vị bán hàng, nhà đầu tư tìm đến từ cuối năm 2025.
Tại phía Bắc, dự án lấn biển Sun Cát Bà khởi công từ tháng 8/2024 cũng được giới đầu tư địa ốc “để mắt”. Dự án có quy mô khoảng 50 ha, bao gồm các dòng sản phẩm căn hộ cao tầng Xanh Sky và nhà phố thương mại, hướng tới nghỉ dưỡng xanh, bền vững…
ESG là then chốt
Việt Nam là quốc gia sở hữu đường bờ biển dài, việc ngày càng xuất hiện nhiều các dự án đô thị hướng biển, lấn biển đang hình thành nên các khu đô thị hiện đại, giúp giải quyết nhu cầu về nhà ở của người dân.
Bà Ngọc Lê - Giám đốc cho thuê thương mại Cushman & Wakefield Việt Nam đánh giá, các dự án lấn biển mở ra cơ hội phát triển đô thị, du lịch và hạ tầng ven biển, nhưng cũng đi kèm nhiều thách thức về hiệu quả đầu tư, môi trường và sinh kế cộng đồng.
Cụ thể, các dự án lấn biển thường có chi phí cao, đặc biệt ở vùng biển sâu hoặc nền yếu. Nếu không tính toán kỹ về giá vốn, tiến độ và rủi ro biến đổi khí hậu (nước biển dâng, bão, xói lở…) thì lợi nhuận dễ bị bào mòn, thời gian hoàn vốn kéo dài.
Hoạt động lấn biển có thể phá vỡ hệ sinh thái rừng ngập mặn, san hô, vùng sinh sản thủy sản và dòng chảy ven bờ. Các dự án như Cát Bà, Cần Giờ… từng bị trì hoãn vì lo ngại tác động sinh thái.
Thực hiện khảo sát môi trường, mô phỏng thủy động lực và thiết kế bù đắp sinh thái trước khi triển khai lấn biển là yêu cầu bắt buộc để đảm bảo sự phát triển bền vững, hài hòa lợi ích kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường theo các quy định về hành lang bảo vệ bờ biển…
Nói về sản phẩm tiềm năng, theo chuyên gia Cushman & Wakefield, các dự án lấn biển thường nhắm đến phân khúc sản phẩm cao cấp, độc quyền và ít bị cạnh tranh vì vị trí đặc thù, số lượng hạn chế và chi phí đầu tư rất lớn.
Trong đó, các sản phẩm biệt thự ven biển, shophouse là nhóm chủ lực nhờ giá trị đất tăng nhanh, phục vụ nhu cầu “second home” (ngôi nhà thứ hai) hay tích sản của khách hàng cao cấp đang có xu hướng phân bổ ra các rìa khu vực trung tâm thành phố.
Tiếp đó, căn hộ cao tầng cũng có tiềm năng nếu gắn với hạ tầng và tiện ích hoàn thiện nhằm đảm bảo tính thanh khoản cao và biên tăng giá theo hạ tầng… Với condotel, đây là một phân khúc nổi bật tại các dự án ven biển/lấn biển, mang đến triển vọng khai thác cho thuê.
Về vai trò của ESG (môi trường - xã hội - quản trị doanh nghiệp) đối với các dự án nhóm này, chuyên gia Cushman & Wakefield cho rằng, đây là điều kiện tiên quyết cho phát triển bền vững nên phải được tích hợp ngay từ đầu và thực hiện đánh giá tác động môi trường, xã hội hay quản trị từ rất sớm, không phải “thủ tục sau cùng”.
Trong đó, yếu tố môi trường gắn với bảo tồn rừng ngập mặn, kiểm soát xói lở - bồi tụ, thi công không phá vỡ hệ sinh thái ven bờ; yếu tố xã hội gắn với bảo vệ sinh kế ngư dân và cộng đồng ven biển thông qua tham vấn công khai và cơ chế bồi thường minh bạch; yếu tố quản trị gắn với đảm bảo tuân thủ pháp lý, giám sát độc lập, công bố dữ liệu định kỳ.
“Tóm lại, dự án lấn biển chỉ bền vững khi được thiết kế dựa trên khoa học, minh bạch và đồng hành với cộng đồng, chứ không chỉ đơn thuần ‘lắp thêm vài hạng mục xanh’. Khi ESG được triển khai đúng cách, Việt Nam có thể khai thác không gian phát triển mới mà vẫn giữ được hệ sinh thái, văn hóa và sinh kế biển cho cộng đồng địa phương”, bà Ngọc Lê nói.
Cùng góc nhìn, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho hay, các dự án lấn biển luôn phức tạp và đòi hỏi năng lực triển khai cao hơn nhiều so với dự án trên đất liền.
Chi phí san lấp, xử lý nền móng và bảo trì công trình dài hạn đều lớn, trong khi thủ tục pháp lý liên quan đến tài nguyên và môi trường cũng chặt chẽ hơn.
Chủ đầu tư cần nghiên cứu kỹ thổ nhưỡng, thủy văn, rủi ro xâm nhập mặn, bồi tụ hay xói lở… để lựa chọn giải pháp thi công và công nghệ phù hợp, tránh tác động tiêu cực lên hệ sinh thái biển.
Bên cạnh bài toán tài chính, cũng cần đánh giá đầy đủ tác động đến sinh kế của cộng đồng địa phương. Chính sách đền bù và hỗ trợ phải minh bạch và hướng đến việc người dân được hưởng lợi từ quá trình phát triển. Nói cách khác, dự án lấn biển chỉ bền vững khi chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, công nghệ và quản trị rủi ro để theo đuổi đến cùng.
Theo đại diện Avison Young Việt Nam, bất động sản lấn biển sở hữu vị trí độc đáo, không gian mở và mang yếu tố nghỉ dưỡng cao. Đây là điều kiện thuận lợi để phát triển ngành du lịch và các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng như khách sạn, resort, biệt thự ven biển…
Bên cạnh đó, các sản phẩm như căn hộ cao cấp, shophouse hay boutique hotel cũng có tiềm năng lớn, thu hút cả khách mua ở lẫn nhà đầu tư khai thác cho thuê. Các dự án lấn biển thường được quy hoạch đồng bộ với hệ sinh thái tiện ích, trung tâm thương mại, bến du thuyền, tuyến phố đêm… tạo nên sức sống đô thị và gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.
“Việc triển khai ESG trong các dự án lấn biển cần được coi là yếu tố then chốt ngay từ giai đoạn quy hoạch. Về môi trường, cần đánh giá kỹ tác động đến hệ sinh thái biển, lựa chọn công nghệ phù hợp, hạn chế các tác động tiêu cực đến thiên nhiên và có kế hoạch phát triển các không gian sinh thái bù đắp. Về xã hội, dự án cần đảm bảo quyền lợi cộng đồng địa phương thông qua đền bù minh bạch, hỗ trợ chuyển đổi sinh kế và tạo cơ hội việc làm trong chuỗi dịch vụ - du lịch. Về quản trị, cần tuân thủ nghiêm quy hoạch, minh bạch trong pháp lý, đấu thầu và có cơ chế giám sát độc lập”, ông David Jackson nhấn mạnh.