Nhà kho, nhà xưởng xây sẵn là phân khúc hưởng lợi lớn khi các ngành đòi hỏi cơ sở hạ tầng sẵn sàng ngay như công nghệ, điện tử… phát triển. Ảnh: Thành Nguyễn.
Ba trụ cột chính
Ông John Campbell - Giám đốc Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam nhận định, thị trường bất động sản đang bước vào một giai đoạn phát triển mới. Nhu cầu bất động sản công nghiệp hiện nay gắn chặt hơn với yêu cầu vận hành của từng ngành, thay vì chỉ mở rộng về quy mô như trước.
Theo chuyên gia Savills, sự tăng trưởng mạnh mẽ của thương mại điện tử đang tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt ở phân khúc kho vận và logistics. Quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam đạt khoảng 26-28 tỷ USD trong năm 2025.
Savills cũng ghi nhận hơn 7.000 người bán mới gia nhập thị trường chỉ trong nửa đầu năm 2025, cho thấy mức độ cạnh tranh ngày càng gay gắt. Trong bối cảnh này, các nền tảng đang chuyển trọng tâm từ mở rộng thị phần sang tối ưu hiệu quả vận hành, trong đó kho vận và hệ thống xử lý đơn hàng đóng vai trò then chốt.
Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu đối với các mô hình kho vận hiện đại như trung tâm hoàn tất đơn hàng, kho tích hợp công nghệ và hệ thống giao nhận nhanh. Các khu công nghiệp nằm gần TP.HCM, Hà Nội và các hành lang công nghiệp trọng điểm đang hưởng lợi rõ nét khi doanh nghiệp ưu tiên rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối.
Với ngành bán dẫn, Savills đánh giá, ngành này đang bước vào giai đoạn mở rộng cả về quy mô lẫn chiều sâu trong chuỗi giá trị.
Chiến lược quốc gia về bán dẫn được phê duyệt cuối năm 2024 đặt mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một mắt xích quan trọng hơn trong chuỗi cung ứng toàn cầu, từ lắp ráp - kiểm định, tiến tới đóng gói tiên tiến, thiết kế vi mạch và các phân khúc sản xuất chọn lọc.
Theo Savills, trong giai đoạn 2023-2025, Việt Nam ghi nhận 11,6 tỷ USD vốn đầu tư mới vào lĩnh vực bán dẫn và điện tử giá trị cao. Riêng mảng lắp ráp và kiểm định bán dẫn đạt khoảng 3 tỷ USD vốn đăng ký, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn.
Song song với đó, Chính phủ dành 1,05 tỷ USD cho phát triển ngành bán dẫn giai đoạn 2024-2030 và 670 triệu USD cho đào tạo nhân lực. Một cột mốc quan trọng dự kiến diễn ra trong năm nay, khi nhà máy chế tạo chip đầu tiên tại Việt Nam bắt đầu vận hành.
Sự mở rộng này đang tạo ra nhu cầu mới đối với bất động sản công nghiệp, không chỉ là nhà xưởng tiêu chuẩn, mà còn bao gồm quỹ đất quy mô lớn, hạ tầng kỹ thuật ổn định, nguồn điện tin cậy và không gian cho nghiên cứu, phát triển. Điều này thúc đẩy sự hình thành các cụm công nghiệp chuyên biệt, thay cho mô hình khu công nghiệp truyền thống.
Cùng với bán dẫn, ngành xe điện đang nổi lên như một động lực quan trọng đối với bất động sản công nghiệp. Sự phát triển của xe điện không chỉ tạo nhu cầu cho nhà máy lắp ráp, mà còn thúc đẩy phát triển các khu công nghiệp có khả năng tích hợp chuỗi cung ứng, từ sản xuất linh kiện đến logistics và dịch vụ kỹ thuật.
Theo đó, những khu công nghiệp nằm gần trung tâm sản xuất, cảng biển và các hành lang công nghiệp lớn đang hưởng lợi rõ rệt.
Báo cáo tiêu điểm Bất động sản công nghiệp 2025 của Savills cho thấy, Việt Nam đang đẩy nhanh phát triển hạ tầng số nhằm đáp ứng nhu cầu từ trí tuệ nhân tạo (AI), điện toán đám mây và các dịch vụ dữ liệu. Đây là yếu tố tạo ra lớp nhu cầu mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại những khu vực có lợi thế về hạ tầng kỹ thuật và kết nối.
Tính đến năm 2025, Việt Nam có 41 trung tâm dữ liệu đang hoạt động, với tổng công suất khoảng 524,7 MW, tăng mạnh so với năm trước đó và dự báo có thể đạt 950 MW vào năm 2030. Việc tuyến cáp quang biển Asia Direct Cable đi vào vận hành từ năm 2025 cũng giúp tăng đáng kể năng lực kết nối quốc tế.
Theo Savills, trung tâm dữ liệu đặt ra yêu cầu hoàn toàn khác so với nhà xưởng truyền thống, từ nguồn điện ổn định, hạ tầng kỹ thuật chuyên biệt đến khả năng mở rộng dài hạn, nên chỉ tập trung tại một số khu công nghiệp đủ năng lực đáp ứng, qua đó làm gia tăng sự phân hóa của thị trường.
Savills nhận định, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa theo ngành và năng lực khu công nghiệp. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu đặc thù của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu và sản xuất công nghệ cao sẽ nắm lợi thế rõ rệt trong việc thu hút khách thuê.
“Lĩnh vực bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước sang giai đoạn phát triển mới, nơi lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở quy mô quỹ đất, mà ở mức độ sẵn sàng về hạ tầng, vận hành và khả năng phục vụ các ngành kinh tế có giá trị cao”, ông John Campbell kết luận.
Cơ hội lớn từ thay đổi nội tại
Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Dịch vụ cho thuê, CBRE Việt Nam dự báo, trong năm 2026, nguồn cung các sản phẩm bất động sản công nghiệp tiếp tục ở mức cao khi hàng loạt dự án mới được khởi công từ nửa cuối năm 2025 và dự kiến hoàn thiện, đi vào khai thác kinh doanh giai đoạn 2026-2027.
Một điểm sáng của giai đoạn này là nhiều công trình giao thông trọng điểm đã và đang được triển khai, cùng với thành lập các khu thương mại tự do.
Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ giúp thị trường bất động sản công nghiệp mở rộng sang các khu vực tiềm năng mới, tiêu biểu như khu vực sân bay Gia Bình (Bắc Ninh) và khu vực phía Nam Hải Phòng - nơi tập trung nhiều khu công nghiệp.
Không chỉ có được các yếu tố nền thuận lợi, năm 2026 còn được xem là năm quan trọng để nền kinh tế thực sự chuyển mình và bứt tốc.
Ngoài các yếu tố vĩ mô như chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục được tái thiết lập, dòng vốn ngoại vẫn tin tưởng và tìm đến Việt Nam. Ở trong nước, các chuyển biến quan trọng về thể chế, chính sách cũng được xem là động thực thúc đẩy kinh tế nói chung, thu hút đầu tư vào các khu công nghiệp nói riêng.
Theo PGS-TS. Trần Đình Thiên - chuyên gia kinh tế, năm 2025 chứng kiến những bước chuyển rõ nét và tạo nền cho động lực tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2026.
Cụ thể, năm 2025, khu vực tư nhân được đưa về đúng vị thế vốn có - là nền tảng, là cốt lõi và là động lực chính của nền kinh tế. Điểm mấu chốt nằm ở Nghị quyết số 68-NQ/TW của Bộ Chính trị về phát triển kinh tế tư nhân, giúp khu vực này xoay chuyển toàn bộ nền kinh tế theo hướng phát triển bền vững.
Sự khác biệt đáng kể trong cách tiếp cận chính sách cũng là điểm nhấn lớn. Thay vì ban hành từng nghị quyết riêng biệt, độc lập và thiếu tính đồng bộ, việc áp dụng cách tiếp cận theo “bộ”, theo “khối” các nghị quyết đã tạo nên tư duy tổng thể và hệ thống, không chỉ giải quyết từng điểm nghẽn riêng lẻ, mà còn thay đổi toàn bộ cục diện. Tiền đề nhất quán này bắt nguồn từ tư duy tháo gỡ vướng mắc đảm bảo thành công và đưa chính sách đi vào cuộc sống một cách nhanh chóng.
Cũng bình luận về các yếu tố vĩ mô chi phối đến tăng trưởng kinh tế năm 2026, TS. Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh (BCSI) cho rằng, chưa bao giờ các rủi ro, thách thức lớn cùng song hành với những vận hội vô cùng lớn như hiện nay. Câu hỏi lớn đầu tiên là làm sao để nền kinh tế chống đỡ được các cú sốc bên ngoài, bên trong, mà vẫn duy trì được tốc độ phát triển.
Để kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2026 trong bối cảnh căng thẳng thương mại các bên gia tăng, ông Thành cho rằng, cần có các chính sách ứng xử linh hoạt, nhất là với các nền kinh tế lớn.
Cùng với đó, cần tăng cường sức chống chịu biến động từ bên ngoài bên cạnh nỗ lực ổn định vĩ mô nội tại. Nói cách khác, Việt Nam cần thích ứng với bối cảnh mới bằng cả việc tuân thủ luật chơi, sự khéo léo và linh hoạt. Lấy ví dụ với chính sách tiền tệ, nếu đủ linh hoạt sẽ hấp thụ đủ tốt các cú sốc, tạo nền thu hút dòng tiền đầu tư, phát triển sản xuất - kinh doanh.
