Yếu tố bền vững ngày càng được coi trọng tại các khu công nghiệp. Ảnh: Thành Nguyễn.
Nhà đầu tư ưu tiên yếu tố dài hạn
Mở đầu câu chuyện cùng Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, thị trường miền Bắc đang ghi nhận xu hướng ra quyết định chọn lọc hơn từ phía khách thuê. Bên cạnh yếu tố giá, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng.
“Những địa phương sở hữu quỹ đất lớn và kết nối hạ tầng ngày càng hoàn thiện sẽ có nhiều lợi thế khi các nhà sản xuất không chỉ lên kế hoạch gia nhập thị trường, mà còn hướng tới mở rộng hoạt động trong 5-10 năm tới.
Khi thị trường công nghiệp miền Bắc bước sang một giai đoạn phát triển mới, sự đồng bộ về chính sách và mức độ sẵn sàng của hạ tầng đang trở nên quan trọng không kém so với yếu tố quỹ đất, góp phần hình thành một môi trường đầu tư minh bạch, hiệu quả, đủ sức thu hút thế hệ doanh nghiệp sản xuất, điện tử và logistics tiếp theo”, ông Thuận nói.
Theo Cushman & Wakefield, tính đến hết quý IV/2025, tổng nguồn cung tích lũy đất công nghiệp tại miền Bắc đạt xấp xỉ 23.990 ha.
Thị trường trong quý cuối năm 2025 tiếp tục sôi động với sự bổ sung khoảng 640 ha đất công nghiệp mới đến từ 3 dự án chiến lược: Khu công nghiệp Đồng Văn 5 tại Ninh Bình (237 ha), Khu công nghiệp Phúc Sơn (125 ha) và Khu công nghiệp Quế Võ 2 - Giai đoạn 2 (277,64 ha) tại Bắc Ninh.
Việc các dự án hạ tầng khu công nghiệp liên tục được triển khai không chỉ củng cố vị thế dẫn đầu của các thủ phủ công nghiệp hiện hữu như Bắc Ninh với 5.452 ha và Hải Phòng với 5.796 ha, mà còn cho thấy sự mở rộng mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh tiềm năng như Ninh Bình và Phú Thọ.
So với quy mô 16.800 ha ghi nhận vào quý IV/2025, tổng nguồn cung toàn vùng đã đạt mức tăng trưởng đột phá khoảng 42,8% theo năm.
Sự gia tăng mạnh mẽ này một phần lớn đến từ việc sắp xếp lại địa giới hành chính và sáp nhập thêm các địa phương mới vào vùng nghiên cứu từ quý trước đó, kết hợp với tốc độ cấp phép dự án mới được đẩy nhanh trong năm 2025.
Thị trường đất công nghiệp miền Bắc trong quý IV/2025 ghi nhận diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 63 ha. Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng điều chỉnh về mức 65,74% - giảm nhẹ so với mức 67% của quý trước đó và giảm khoảng 2,26% so với mức 68% của cùng kỳ năm trước.
Sự sụt giảm về tỷ lệ lấp đầy không phản ánh sự suy yếu của nhu cầu, mà chủ yếu do áp lực từ nguồn cung mới gia nhập thị trường lớn khiến tốc độ hấp thụ thực tế chưa thể theo kịp tốc độ mở rộng của quỹ đất hiện hữu.
Theo Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam (EuroCham), chỉ số niềm tin doanh nghiệp (BCI) quý IV/2025 tăng vọt 13,5 điểm lên 80 điểm, khép lại giai đoạn 7 năm chịu tác động liên tiếp bởi các cú sốc bên ngoài, từ đại dịch Covid-19 đến những căng thẳng thương mại toàn cầu vốn liên tục thử thách tâm lý doanh nghiệp, bất chấp nền tảng kinh tế vĩ mô tương đối vững chắc của Việt Nam.
Chủ tịch EuroCham - ông Bruno Jaspaert nhận định, chỉ số BCI mới nhất xác nhận điều mà cộng đồng doanh nghiệp đã cảm nhận rõ trong thực tiễn.
Sau nhiều năm dao động quanh ngưỡng trung lập, việc đạt mốc 80 điểm cho thấy niềm tin hiện nay không mang tính kỳ vọng đơn thuần, mà được củng cố bằng thực tế: Nhà máy duy trì hoạt động ổn định, đơn đặt hàng dần phục hồi và các quyết định đầu tư đang được triển khai.
“Việt Nam đang bước vào một giai đoạn chuyển dịch mang tính cấu trúc, từng bước khẳng định vai trò là một động lực tăng trưởng chủ chốt trên lộ trình vươn lên nhóm 3 nền kinh tế hàng đầu ASEAN. Trong 5-7 năm tới, nếu tận dụng tốt các cơ hội đang mở ra, Việt Nam chắc chắn sẽ trở thành ‘điểm đến lý tưởng’, vươn lên để bước vào ‘kỷ nguyên vàng’ của tăng trưởng và chuyển đổi”, ông Bruno Jaspaert nhấn mạnh.
“Bệ đỡ” hạ tầng
CBRE Việt Nam nhận định, sau gián đoạn dịch chuyển từ yếu tố thuế quan, truy suất nguồn gốc, thị trường khu công nghiệp Việt Nam đã chứng kiến sự hồi phục trở lại ở cả 2 miền Nam - Bắc.
Trên thực tế, các “đại bàng” vẫn cho thấy quyết tâm lớn khi chủ động dịch chuyển chuỗi sản xuất, cung ứng về Việt Nam: Apple chuyển dịch dây chuyền sản xuất thiết bị nhà thông minh sang Việt Nam; Toyota lập kế hoạch chi 359 triệu USD mở rộng nhà máy tại miền Bắc; Intel chuyển dịch hoạt động lắp ráp và kiểm định sang Việt Nam, lên kế hoạch tuyển dụng nhân tài công nghệ; Tập đoàn Chery (Trung Quốc) sẽ mở nhà máy ô tô lớn nhất khu vực ASEAN tại Việt Nam vào giữa năm 2026…
Các dự án hạ tầng lớn đang là bệ đỡ đảm bảo cho sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng, thu hút đầu tư của Việt Nam nói chung.
Đơn vị nghiên cứu thị trường này cho rằng, các dự án hạ tầng lớn đang là bệ đỡ đảm bảo cho sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản công nghiệp nói riêng, thu hút đầu tư của Việt Nam nói chung.
Trong đó, sân bay quốc tế Gia Bình (Bắc Ninh), dự án thành phần 1 tuyến đường sắt Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng, khu thương mại tự do ven biển quy mô 6.300 ha tại Hải Phòng… là những “điểm nhấn” hạ tầng ở phía Bắc, còn tại phía Nam là các dự án Sân bay quốc tế Long Thành và kết nối cảng biển cải thiện tạo động lực cho logistics khu vực Đồng Nai cũng như phía Đông TP.HCM. Riêng tại miền Nam, năm 2026 dự kiến sẽ có thêm 1.012 ha đất công nghiệp.
Ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc cấp cao, Trưởng Bộ phận Dịch vụ cho thuê, CBRE Việt Nam cho hay, thị trường khu công nghiệp đang được đẩy mạnh bởi xu hướng các khu thương mại tự do đi vào hoạt động, tạo động lực mới cho các ngành công nghiệp.
Các trung tâm công nghiệp mới cũng hình thành theo các dự án hạ tầng, trong đó khu vực quanh sân bay Long Thành ở phía Nam và khu kinh tế ven biển tại Hải Phòng ở miền Bắc sẽ trở thành những trung tâm công nghiệp trọng điểm của mỗi miền.
Đi cùng với đó là sự mở rộng của các loại hình sản phẩm mới: Nhà xưởng/nhà kho cao tầng sẽ phổ biến hơn, nhất là tại miền Bắc, ngoài ra là sự xuất hiện ngày càng nhiều của các khu công nghiệp sinh thái, khu công nghệ cao.
Quay trở lại với câu chuyện khẩu vị khách thuê tại thị trường miền Bắc, theo ông Thuận, động lực chính thúc đẩy nguồn cầu thời gian qua vẫn tập trung vào các ngành công nghệ cao, sản xuất linh kiện điện tử và bo mạch, tiêu biểu là các dự án đầu tư quy mô lớn vào thủ phủ công nghiệp Bắc Ninh.
Xét theo từng địa phương, Hà Nội tiếp tục duy trì trạng thái lấp đầy tuyệt đối 100% do khan hiếm quỹ đất, trong khi Bắc Ninh giữ vững sức hút với tỷ lệ lấp đầy đạt 74,1%.
Các khu vực mới gia nhập sau sáp nhập địa giới hành chính như Quảng Ninh (49,27%) và Phú Thọ (52,87%) hiện có tỷ lệ lấp đầy ở mức trung bình, tạo ra dư địa lớn để thu hút nhà đầu tư đang tìm kiếm diện tích thuê lớn với chi phí tối ưu.
Mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp miền Bắc trong quý IV/2025 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ, chạm mốc 135 USD/m2/thời hạn thuê. So với mức 133 USD/m2/thời hạn thuê ở quý trước đó, giá thuê đã tăng khoảng 1,5% theo quý. So với mức giá 130 USD/m2/thời hạn thuê của quý IV/2024, thị trường duy trì đà tăng trưởng bền vững ở mức 3,8%.
Ông Thuận cũng dự báo, trong giai đoạn 2026-2029, thị trường sẽ đón nhận thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp mới từ các dự án đang triển khai. Sự mở rộng này không chỉ tập trung vào các thủ phủ công nghiệp truyền thống, mà còn lan tỏa mạnh mẽ sang các khu vực vệ tinh, giúp củng cố vị thế của miền Bắc như một trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của cả nước.
“Động lực tăng trưởng chính của thị trường khu công nghiệp phía Bắc được củng cố bởi việc hoàn thiện các dự án hạ tầng chiến lược như sân bay quốc tế Gia Bình và mở rộng đoạn cao tốc Bắc - Nam, giúp tối ưu hóa mạng lưới logistics và kết nối liên vùng.
Bên cạnh đó, chính sách đồng bộ hóa hành chính sau sáp nhập sẽ tháo gỡ rào cản pháp lý, tạo môi trường đầu tư thông thoáng để thu hút các tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực công nghệ cao và linh kiện điện tử”, ông Thuận nói.
