Các dự án nhà ở ven đô đang là điểm đến của dòng tiền, cả với người có nhu cầu thực và đầu tư.
“Buông súng”
Sau nhiều lần tìm kiếm nhà ở vừa túi tiền không thành công, chị Thế - biên tập viên của một tờ báo khá lớn tại Hà Nội nói rằng: “Giá chung cư cứ tăng ầm ầm thế này chẳng biết bao giờ vợ chồng tôi mới mua được nhà ở thành phố. Giờ hy vọng cuối cùng chắc chỉ còn chờ nhà ở xã hội…”.
Biên tập viên này cho hay, ở Hà Nội, tất cả các dự án chung cư đang mở bán đều có giá cao gấp 2-4 lần mức tài chính vợ chồng chị có thể đáp ứng và dù đã lường trước giá nhà sẽ tăng, nhưng mức độ tăng khủng khiếp như vậy thì không hề ngờ đến.
“Trước đó, chúng tôi định bán mảnh đất ở quê để mua chung cư, nhưng cứ lần lữa không làm, giờ có bán thì cũng không đủ tiền vì giá chung cư tăng nhanh quá, trong khi giá đất ở quê không tăng nhiều. Có lẽ gia đình tôi phải chờ vài năm nữa, song cũng chỉ hy vọng có thể mua nhà khi có các dự án nhà ở xã hội, chứ chung cư thương mại chắc không có cửa”, biên tập viên này nói.
Giá nhà quá cao cũng khiến nhiều người trẻ “buông súng”, từ bỏ giấc mộng mua nhà. Chị Minh, một người độc thân, gen Z (những người sinh từ năm 1997 đến năm 2012) đang làm việc tại một công ty chứng khoán cho hay, với những người mới đi làm như chị, mức thu nhập rất khó để mua nhà. Với việc giá nhà Hà Nội chỉ tăng không giảm, việc sở hữu nhà ở là một điều rất đỗi xa vời.
“Thu nhập của tôi khoảng 20 triệu đồng/tháng, tính cả lương và các khoản thêm, trong đó riêng chi phí thuê nhà ở đã mất 4-5 triệu đồng/tháng, nên mức tích lũy là không đáng kể so với tốc độ tăng giá nhà hiện nay.
Bạn bè tôi cũng cho biết, nếu đơn thuần làm công ăn lương, không có đột phá hay sự hỗ trợ mạnh từ gia đình thì gần như chắc chắn không thể mua nhà ở thành phố và sẽ phải chấp nhận ở thuê lâu dài”, nhân viên này nói và cho biết thêm, hiện tại, chỉ có các dự án ven đô là có mức giá “mềm” hơn một chút, nhưng do không đủ tài chính để mua ngay lúc này nên cũng không chắc khi tích lũy hoặc xoay sở đủ tiền thì giá nhà đã “đi xa” đến đâu.
Thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng: Khó mua nhà nội đô
Báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy, giá bán và giá cho thuê bất động sản tính trung bình toàn quốc trong quý II/2024 đều có xu hướng tăng lên.
Trong đó, Hà Nội thuộc tốp những địa phương có dự án nhà ở tăng giá mạnh nhất - đều ghi nhận mức tăng trên 40%. Chẳng hạn, tại quận Hà Đông, giá rao bán chung cư vào tháng 5/2024 tại dự án SDU - 143 Trần Phú tăng đến 68% so với cùng kỳ năm trước, dự án The Sparks Dương Nội tăng 55%, hay dự án Chung cư Đại Thanh ở Thanh Trì tăng 50%…
Xu hướng người dân dịch chuyển ra vùng ven các đô thị lớn sẽ ngày một rõ nét hơn khi quỹ đất, dự án và nguồn cung khu vực nội đô ngày một khan hiếm và đắt đỏ.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn - khu vực miền Nam cho rằng, người dân chỉ nên cân nhắc mua nhà tại khu vực nội đô Hà Nội và TP.HCM khi có thu nhập từ 30 triệu đồng/tháng trở lên.
Theo ông Tuấn, một căn nhà riêng hay chung cư ở 2 thành phố lớn trên hiện có giá ít nhất 2-2,5 tỷ đồng, nếu vay từ 50-70% giá trị bất động sản, tương đương khoảng 1,4-1,5 tỷ đồng, thì chủ nhà phải trả lãi 12 triệu đồng và tiền gốc khoảng 5 triệu mỗi tháng.
“Nếu có thu nhập 30 triệu đồng/tháng trở lên, khi người mua trừ đi 17 triệu đồng chi phí lãi vay và gốc thì còn ít nhất 13 triệu đồng để trang trải nhu cầu cuộc sống cơ bản. Còn nếu thu nhập dưới mức này thì sẽ rất khó khăn”, ông Tuấn nhấn mạnh.
Việc giá nhà nội đô tăng cao, nhất là phân khúc căn hộ chung cư, đang khiến nhiều người phải đi xa hơn để tìm kiếm giấc mơ an cư, kéo theo đó là sự dịch chuyển dòng tiền đầu tư từ nội đô ra vùng ven.
Ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, từ giữa năm 2022, dòng tiền bắt đầu đổ dồn vào phân khúc chung cư ở Hà Nội và TP.HCM, điều này khiến giá chung cư nơi đây bật tăng từ 30-70%. Đà tăng mạnh đó một phần do khan hiếm nguồn cung, phần khác do đây là phân khúc đầu tư an toàn bởi thường có pháp lý đầy và đem lại dòng tiền đều đặn.
Tuy nhiên, theo ông Quê, từ tháng 2/2024, Chính phủ có những động thái chính sách nhằm kiểm soát giá chung cư như thanh tra, xử phạt các chủ đầu tư vi phạm, các đối tượng đầu cơ làm giá, gây nhiễu loạn thị trường, ảnh hưởng tới chính sách về nhà ở, đồng thời tìm cách tăng nguồn cung, nhất là nhà ở xã hội, để thị trường tự điều tiết.
Sau động thái này, từ tháng 4/2024, lượng tìm kiếm chung cư giảm dần, giá chung cư đi ngang, thậm chí có dấu hiệu giảm nhẹ ở một số dự án, khu vực và dự kiến sẽ giảm 10-30% vào năm 2027-2028 do nguồn cung lúc đó sẽ rất lớn.
Còn với phân khúc nhà phố, ông Quê cho biết, lượng tìm kiếm đã tăng mạnh từ cuối quý IV/2023 ở cả Hà Nội và TP.HCM. Giá nhà đất ở 2 thành phố này tăng 10-20% chỉ trong vòng 3 tháng, trước khi lập đỉnh vào tháng 3/2024.
Hiện tại, giá bán và lượng tìm kiếm mua loại hình bất động sản này đã “hạ nhiệt” và đi vào ổn định. Với đất nền ven đô, hiện phân khúc này có dấu hiệu tăng chậm lại cả về giá và thanh khoản so với những tháng đầu năm sau các chính sách điều tiết, quản lý từ Chính phủ.
“Với diễn biến tăng giá ở nhiều phân khúc thời gian qua, dòng tiền đầu tư đang có xu hướng dịch chuyển khá rõ nét, từ chung cư sang nhà đất, từ nội đô ra vùng ven và xu hướng này sẽ còn diễn ra trong thời gian tới”, ông Quê nhận định.
Vùng ven là điểm đến
Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho thấy, trong quý I/2024, 80% doanh số bán chung cư tại Hà Nội đến từ vùng ven, cụ thể là từ 2 dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City. Tại khu vực này, hiệu ứng tăng giá cũng rõ nét khi mà mặt bằng giá chung cư sơ cấp quý I/2024 tăng 11% so với cùng kỳ năm trước.
Về thị phần các phân khúc, đại diện OneHousing cho hay, phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục gia tăng thị phần và chiếm đa số (71%) trong 6 tháng cuối năm 2024 và cả năm 2025 (68%). Năm tới, thị trường sẽ xuất hiện thêm nhiều dự án phân khúc hạng sang tại khu Tây và khu Bắc Hà Nội, trong khi phân khúc trung cấp chỉ chiếm khoảng 5%.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho rằng, xu hướng người dân dịch chuyển ra vùng ven các đô thị lớn sẽ ngày một rõ nét hơn khi quỹ đất, dự án và nguồn cung khu vực nội đô ngày một khan hiếm và đắt đỏ.
Theo bà Hằng, hiện nay, có nhiều khu đô thị mới ở những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng giao dịch ngày càng tăng, khiến người dân cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra các khu vực này.
Ngoài ra, nhu cầu còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không đòi hỏi phải di chuyển nhiều, mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh quan tốt. Thêm vào đó, trong thời gian tới, sự dịch chuyển của nhiều cơ sở đào tạo giáo dục, các trụ sở hành chính công ra xa trung tâm sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng giãn dân này.
Theo ghi nhận của Savills, trên thị trường sơ cấp tại thời điểm quý I/2024, khu Đông Hà Nội (bao gồm huyện Gia Lâm và quận Long Biên) có số lượng căn hộ bán ra đứng thứ 2 toàn Thành phố. Đây là khu vực có quỹ đất lớn, có sự tham gia của các chủ đầu tư kinh nghiệm, phát triển dự án bài bản, giúp thúc đẩy hoạt động giao dịch bất động sản so với các khu vực khác.
“Trong thời gian tới, nơi nào còn nguồn cung sơ cấp thì nơi đó sẽ có giao dịch đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng gia tăng ở thị trường Hà Nội”, bà Hằng nhấn mạnh.
