Một buổi trao 1.000 sổ hồng (tượng trưng) cho dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM của Sở Tài nguyên và Môi trường
Lời tòa soạn: Hàng loạt dự án nhà chung cư thương mại gặp vướng mắc về thủ tục pháp lý không chỉ khiến Nhà nước thất thu, chủ đầu tư thiệt hại tiền bạc, uy tín thương hiệu, mà người dân cũng bị tước đi quyền lợi. Thực tế tại các tỉnh phía Nam cho thấy, cần phải khẩn trương, quyết liệt hơn trong việc tìm ra và thực hiện giải pháp tháo gỡ, để môi trường đầu tư không bị ảnh hưởng, nhất là trong giai đoạn hàng chục ngàn doanh nghiệp gặp khó khăn do Covid-19 như hiện nay.
Bài 2: Đất Xanh Group “xanh mặt” do tắc “sổ hồng”
Cư dân đòi bồi thường theo ngày
Ngày 5/3/2021, đại diện Đất Xanh Group phải tham gia buổi đối thoại với các hộ dân, Ban Quản trị chung cư Opal Riverside cùng với chính quyền phường Hiệp Bình Chánh và các phòng, ban chức năng của TP. Thủ Đức (TP.HCM). Nguyên do là bức xúc của hơn 600 hộ dân chưa nhận được sổ hồng căn hộ, dù đã đóng đủ tiền và ở hơn 3 năm nay.
Trước đó, đầu năm 2021, Đất Xanh Group đã gửi Văn bản số 18/2021/DXG-DVKH tới từng cư dân. Cụ thể, Đất Xanh Group là chủ đầu tư Dự án Opal Riverside theo Quyết định 2444/QĐ-UBND ngày 17/5/2016 của UBND TP.HCM. Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng ngày 12/4/2016. Tới ngày 27/11/2017, Dự án được nghiệm thu, sau đó hoàn tất bàn giao cho các hộ dân vào ở, thành lập Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định.
Ngày 6/4/2018, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM phối hợp với các đơn vị liên quan tiến hành kiểm tra theo quy định và có biên bản kết luận công trình xây dựng phù hợp với giấy phép xây dựng, đủ điều kiện cấp sổ hồng cho các hộ dân. Tuy nhiên, dù Đất Xanh Group đã phối hợp và gửi rất nhiều văn bản liên quan việc xin cấp sổ hồng cho người dân, nhưng vẫn không được, do vướng mắc về việc xác định giá trị bồi thường đất rạch, giao thông (hơn 4.600 m2) xen cài do Nhà nước quản lý.
Theo HoREA, việc chậm cấp “sổ hồng” có nguyên nhân chủ yếu là các chủ đầu tư không nộp được tiền sử dụng đất. Ngoài ra, nổi lên hàng đầu là công tác thực thi pháp luật của một số cơ quan chuyên môn và một số cán bộ công chức còn quá bất cập. Bên cạnh đó, có những quy định pháp luật như “đánh đố”, làm cho cán bộ công chức “lúng túng”, như khoản 2, Điều 6, Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, về “phương pháp thặng dư”.
Thậm chí, tháng 9/2019, Đất Xanh Group gửi Văn bản số 532/DXG/P.PLDA tới Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đề nghị cho Tập đoàn tạm nộp số tiền 5 tỷ đồng để Sở có văn bản chấp thuận đủ điều kiện cấp sổ phần căn hộ cho người dân. Tháng 12/2019, Đất Xanh Group còn gửi Văn bản số 501/2019/DXG/PLDA tới Bộ Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến hướng dẫn về đất rạch xen cài do Nhà nước quản lý.
Ngày 16/1/2020, Tổng cục Quản lý đất đai có Văn bản số 94/TCQLDD - CĐKĐD hướng dẫn giải quyết với nội dung: dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư trước ngày 1/7/2014 và trong phạm vi thực hiện dự án có phần diện tích đất Nhà nước quản lý nằm xen kẹt, mà nay phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, thì Nhà nước thu hồi diện tích đất này để giao cho nhà đầu tư thực hiện dự án được phê duyệt, mà không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, mọi việc vẫn bế tắc, tới mức ngày 13/1/2021, Đất Xanh Group phải làm văn bản tới UBND TP.HCM cầu cứu. “Kể từ khi bàn giao nhà cho khách hàng đến nay đã 3 năm, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM vẫn chưa có hướng giải quyết và chưa có văn bản nào phản hồi cho Tập đoàn, nên Tập đoàn đang chịu áp lực rất lớn do khiếu nại, khiếu kiện đông người từ hơn 600 hộ dân và làm ảnh hưởng đến uy tín - thương hiệu của Tập đoàn đối với các hộ dân Opal Riverside nói riêng và các khách hàng của dự án khác do Tập đoàn làm chủ đầu tư nói chung…”, văn bản của Đất Xanh Group viết.
Điều may mắn, ngày 8/2/2021, Nghị định 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số quy định thi hành của Luật Đất đai có hiệu lực, cho phép giao, cho thuê với các thửa đất công nhỏ hẹp xen kẽ các dự án, tháo gỡ khó khăn liên quan đất công xen cài trong dự án bất động sản.
“Ngay khi Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực, Công ty đã có văn bản gửi UBND TP.HCM và UBND TP.HCM đã chuyển kiến nghị đến cơ quan liên quan. Chúng tôi đang chờ UBND Thành phố sắp lịch tiếp để Công ty báo cáo và sẽ thông tin kết quả cho cư dân Mong người dân hiểu, cảm thông, chia sẻ cùng chúng tôi”, đại diện Đất Xanh Group trả lời người dân như vậy tại buổi đối thoại ngày 5/3.
Điều gây “chết sững” đại diện Đất Xanh Group là cư dân Opal Riverside yêu cầu Tập đoàn bồi thường vì chậm cấp sổ hồng, với 3 luồng đòi bồi thường như sau: nhóm yêu cầu hỗ trợ bồi thường 10.000 đồng/m2/tháng kể từ tháng 7/2020 đến khi cấp sổ; nhóm đề nghị bồi thường 0,05%/ngày và trên 5% số tiền còn lại cho đến khi cấp sổ; nhóm đề nghị bồi thường 0,5%/ngày trên 95% số tiền đã đóng.
Do việc này vượt quá thẩm quyền, nên đại diện Đất Xanh Group cho biết, sẽ báo cáo cấp trên để xin ý kiến và trả lời bằng văn bản cho người dân. Trong trường hợp Tập đoàn không trả lời thỏa đáng, người dân có quyền khiếu nại, khiếu kiện lên cơ quan chức năng hoặc tòa án dân sự.
Điều oái oăm ở chỗ, việc bồi thường được quy định trong hợp đồng cư dân ký với chủ đầu tư. Trong khi đó, việc “treo” sổ hồng lại không phải lỗi Đất Xanh Group, mà do vướng mắc của cơ quan quản lý nhà nước. Vậy ai sẽ trả tiền khi việc “bắt đền” của cư dân được tòa phán quyết chuẩn y?
Còn khoảng 20.000 căn hộ bị “treo” sổ hồng
Theo thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cả năm 2020, cơ quan này đã cấp 11.114 sổ hồng cho cư dân của các dự án nhà ở thương mại. Riêng 2 tháng đầu năm 2021, Sở đã cấp 3.265 sổ hồng cho khách hàng của các dự án nhà ở thương mại.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù Sở Tài nguyên và Môi trường có nhiều cố gắng trong công tác cấp sổ hồng, nhưng theo số liệu của HoREA, hiện vẫn còn khoảng 20.000 căn hộ chung cư của nhiều dự án chưa được cấp sổ hồng, gây bức xúc cho khách hàng, dẫn đến khiếu kiện tập thể, gây mất trật tự, an ninh tại một số dự án.
Tất nhiên, con số 20.000 căn hộ bị “treo” sổ hồng không chỉ do dính đất công xen cài, mà còn do nhiều vướng mắc khác. Hoặc bởi chủ đầu tư đã tạm nộp tiền sử dụng đất, nhưng đến nay chưa được thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp, để nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, được cấp sổ hồng cho khách hàng, như trường hợp 11 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Novaland và 2 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh.
Hoặc trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất, đã được cấp sổ hồng cho một phần diện tích dự án nhà chung cư. Nhưng nay không được tiếp tục cấp sổ hồng cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại, vì Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung) đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như Dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.
Hay trường hợp Công ty Sài Gòn 5 góp 50% vốn vào Dự án cao ốc Screc 2, quận 2, do Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn là chủ đầu tư và được chia 120 căn hộ, 3 tầng thương mại, đã hoàn thành bàn giao từ năm 2014, nhưng đến nay chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân chậm trễ là cơ quan nhà nước phải kiểm tra để xác định đây là chuyển nhượng dự án hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ Công ty cổ phần Phát triển và Kinh doanh nhà (chủ đầu tư cấp 1) sang Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Sài Gòn (chủ đầu tư cấp 2).
Đó là chưa nói, tại Báo cáo đánh giá thị trường bất động sản năm 2020, dự báo thị trường bất động sản năm 2021 gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ, ngành liên quan, HoREA cho biết, TP.HCM là địa phương thu hút được nhiều cá nhân nước ngoài lựa chọn mua nhà, với 10.020 người, ở nhiều dự án chung cư … Tuy nhiên, đến nay, cơ quan chức năng vẫn chưa giải quyết được việc cấp sổ hồng cho cá nhân nước ngoài mua nhà, trong khi đó TP. Hà Nội đã giải quyết suôn sẻ việc này.
Vẫn phải chờ thông tư
Theo nhiều chuyên gia luật, dù Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/2/2021 nhưng doanh nghiệp có dự án dính đất công xen cài như Đất Xanh Group cũng nên “kìm nén sự khấp khởi”. Bởi như Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM trả lời báo chí vừa qua, thì không phải toàn bộ các dự án đang bị ách tắc vì vướng đất công ở TP.HCM đều đáp ứng được các tiêu chí do Nghị định 148 đề ra để được giao, cho thuê các phần đất xen cài do Nhà nước quản lý.
Và để xác định những dự án hợp lệ, cơ quan chức năng còn phải rà soát lại hồ sơ, hiện trạng của từng dự án vướng đất công để xem xét, tìm phương hướng giải quyết thích hợp nhất. Trường hợp có dự án không đáp ứng được một hoặc nhiều tiêu chí theo quy định, sẽ lại tiếp tục tìm phương án tháo gỡ.
Doanh nghiệp kêu cứu vì sự phi lý trong quản lý đất đai - Bài 1: Vạn Phúc Group khốn đốn ở Vạn Phúc City
Theo HoREA, “tắc sổ hồng” cho người mua nhà đã dẫn đến các hệ quả tiêu cực cho người dân, doanh nghiệp và chính quyền TP.HCM như: không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà; làm giảm nguồn thu ngân sách TP.HCM; làm thiệt hại cho chủ đầu tư dự án, vì chẳng những không thu được 5% giá trị hợp đồng (còn lại), mà lại bị mang tiếng “bội tín” với khách hàng.
(Còn tiếp)
