Giá nhà đất tăng cao khiến việc lập dự án, mua bán đất tự phát nở rộ. Ảnh: Lê Toàn.
Đã đến giới hạn chịu đựng
Cách đây hơn một năm, trước cộng đồng doanh nghiệp bất động sản, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong đã từng chốt việc giải quyết vướng mắc cho các dự án đình trệ vào cuối tháng 4/2020. Tuy vậy, trong cuộc đối thoại đầu năm nay giữa lãnh đạo Thành phố và doanh nghiệp bất động sản, vấn đề được đưa ra vẫn là “chuyện xưa tích cũ”.
Đại diện một doanh nghiệp xin giấu tên vì những lý do tế nhị chia sẻ rằng, ông cảm nhận được quyết tâm rất cao của những người đứng đầu Thành phố, sự quyết liệt của họ trong các cuộc gặp gỡ được tổ chức khá thường xuyên, nhưng “không hiểu sao mà cứ ra đến cơ quan chuyên môn thì dự án lại tắc”.
Diễn biến này lặp đi lặp lại khiến các chủ đầu tư dày dạn thương trường như ông cũng có trạng thái tâm lý rất “nhiễu loạn”, lúc thì khấp khởi mừng thầm vì dự án của mình với những vướng mắc rất cụ thể đã được lãnh đạo Thành phố “chỉ mặt đặt tên”, lúc hồi hộp chờ đợi khi hồ sơ mới được trình lên các cơ quan chuyên môn, rồi sự bức xúc khi nhiều lần phải bổ sung đi bổ sung lại hồ sơ cho những vướng mắc cũ, “để đến bây giờ thì chán nản, chẳng muốn kêu ca gì với ai, kể cả báo chí”, ông trần tình.
Thực tế, theo thông tin từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), chỉ riêng năm 2020, Sở Xây dựng đã chuyển tổng cộng 61 dự án sang Sở Kế hoạch và Đầu tư để thực hiện thủ tục “quyết định chủ trương đầu tư dự án”, nhưng không có dự án nào được sở này trình lên UBND TP.HCM để ban hành “quyết định chủ trương đầu tư dự án”.
Nguyên nhân là do vướng mắc về dự án đầu tư, dự án bất động sản, nhà ở có quỹ đất hỗn hợp (bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, xen kẽ các thửa đất do Nhà nước quản lý).
Theo chia sẻ của đại diện nhiều doanh nghiệp địa ốc, những năm về trước, họ còn cầm cự được là nhờ “tích cốc phòng cơ”, còn chỉ một thời gian ngắn nữa nếu mọi việc không được giải quyết rốt ráo thì nguy cơ “báo tử” của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc là cận kề.
Tiếp tục mang dự án lên kể khổ với lãnh đạo Thành phố, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng đầu tư bất động sản Lê Thành cho biết, tại dự án nhà ở xã hội Lê Thành Tân Kiên, huyện Bình Chánh, dù đã được UBND TP.HCM chỉ đạo trực tiếp tháo gỡ vướng mắc, nhưng sau 3 năm thực hiện dự án, nay lại bắt đầu bước vào “bước thứ nhất”.
Theo ông Nghĩa, mặc dù có quy định thời gian xử lý hồ sơ dự án tại TP.HCM là 215 ngày, nhưng thực tế kéo dài hơn rất nhiều vì hồ sơ phải “chạy” giữa các sở ngành, quận huyện. Thậm chí, một văn bản từ phòng quản lý đô thị lên UBND quận, huyện phải mất vài tháng.
Chưa kể, dù là dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư từ đầu đến cuối, nhưng lại bị kiểm toán như một dự án sử dụng vốn nhà nước. Khi kiểm toán vào cuộc lại “bắt giò” quá chi li, như trước khi bán phải đăng báo, nhưng lại quy định khắt khe là đăng báo nào, nếu đăng sai sẽ bị phạt, việc xác nhận thu nhập, xác nhận có nhà chưa, không phải thẩm quyền của chủ đầu tư nhưng kiểm toán lại nghi ngờ…
“Toàn lỗi lặt vặt nhưng cũng bị phạt nhiều tiền, làm nản lòng chủ đầu tư”, ông Nghĩa nghẹn ngào nói.
Một trường hợp khác, năm 2004, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long đã trúng đấu giá 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển (huyện Nhà Bè) để thực hiện dự án Dragon City. Doanh nghiệp này đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND Thành phố cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.
Tuy nhiên đến nay, tại Phân khu số 15 của dự án Dragon City, vẫn còn tồn tại 1 căn nhà trên khu đất và một số hộ dân không chịu di dời, dẫn đến hơn 16 năm nay Phú Long không thể triển khai dự án.
Doanh nghiệp này còn một dự án nữa cũng bị vướng giải phóng mặt bằng. Cụ thể, UBND TP.HCM đã giao Công ty Phú Long làm chủ đầu tư dự án ngầm hóa đường điện cao thế 220 kV Nhà Bè - Tao Đàn (đoạn từ cầu Rạch Đĩa đến trạm Nhà Bè).
Trung tâm phát triển quỹ đất và Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè có trách nhiệm tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất cho Công ty Phú Long thực hiện dự án ngầm hóa tuyến điện.
Phú Long có trách nhiệm ứng kinh phí đền bù giải phóng mặt bằng và ngầm hóa tuyến điện và theo phương án bồi thường được duyệt, Công ty đã chuyển hơn 160 tỷ đồng cho Trung tâm phát triển quỹ đất để bồi thường giải phóng mặt bằng, nhưng hơn 13 năm nay, Trung tâm phát triển quỹ đất và Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Nhà Bè vẫn chưa bồi thường giải phóng mặt bằng xong để giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án.
Được biết, nhiều năm qua, Phú Long đã có nhiều văn bản gửi UBND Thành phố, UBND huyện Nhà Bè và các sở ngành có liên quan kiến nghị giải quyết 2 nội dung nêu trên. UBND Thành phố cũng đã có nhiều văn bản chỉ đạo về nội dung này và gần đây nhất, ngày 12/2/2019, Thành phố đã có ý kiến tại Thông báo kết luận số 60/TB-VP, giao UBND huyện Nhà Bè thực hiện thủ tục cưỡng chế thu hồi đất theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, cho đến nay, mọi việc chưa có bất kỳ tiến triển nào.
Tuy nhiên, trường hợp Phú Long còn “dễ chịu” hơn Novaland bởi chủ đầu tư này còn có đến 10 dự án gặp vướng mắc dù các kiến nghị, đề xuất đã được lặp đi lặp lại tại nhiều cuộc gặp gỡ giữa lãnh đạo TP.HCM và doanh nghiệp trong nhiều năm qua.
Thiệt hại khó đo đếm
Theo rà soát của Sở Xây dựng TP.HCM, hiện trên địa bàn còn 61 dự án vướng mắc đang chờ tháo gỡ, nhưng con số thực tế còn lớn hơn nhiều. Trong năm 2020, HoREA đã thống kê có đến 126 dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp hiện nay trên địa bàn TP.HCM đang bị ngừng triển khai.
Tình trạng chậm trễ trong thủ tục hành chính không những gây khó cho doanh nghiệp, mà còn góp phần đẩy giá đất nền và căn hộ thứ cấp do thiếu hụt nguồn cung mới, tạo ra sự bất ổn trên thị trường bất động sản.
Không chỉ với các dự án “dính” đất công mới bị tắc thủ tục, mà ngay cả với các dự án không liên quan cũng “đau đầu”, mà trường hợp dự án Khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn Bất động sản Vạn Phúc là một ví dụ. Khu đô thị Vạn Phúc City được mệnh danh là khu đô thị kiểu mẫu tại TP.HCM, được khởi công xây dựng từ năm 2015 và đã đi vào vận hành một số hạng mục, trong đó Công viên giải trí quốc tế Ocean World được coi là một tiện ích nổi bật; nhưng cũng chính vì sự nổi bật, khác biệt chưa có tiền lệ của hạng mục này khiến các cơ quan chức năng “lúng túng” trong việc phê duyệt.
Theo lãnh đạo Tập đoàn Vạn Phúc, công viên chuyên đề rộng 6,4 ha tại Vạn Phúc City được phê duyệt quy hoạch đầy đủ, nhưng đến khi chuẩn bị triển khai thì thủ tục bị hướng dẫn lòng vòng kéo dài đã hơn 2 năm nay.
“Đối tác nước ngoài là Tập đoàn Daemyung đồng ý rót 300 triệu USD xây dựng công viên nước lớn nhất Đông Nam Á, với sức chứa 10.000 người/ngày. Đội ngũ kỹ sư đã bay qua Việt Nam chuẩn bị triển khai với thời gian 18 tháng là đi vào khai thác giai đoạn 1, trang thiết bị máy móc cũng đã đặt từ châu Âu. Thế nhưng, tất cả đều phải dừng lại chờ hướng dẫn, yêu cầu phải qua đấu thầu khiến thiệt hại cho doanh nghiệp và đối tác là rất lớn. Khổ nỗi, đây là đất do chủ đầu tư bồi hoàn từng mét vuông đất được dùng vào mục đích quy hoạch công viên phục vụ cộng đồng, không phải đất công”, vị này nói.
Được biết, ngày 12/8/2017, UBND TP.HCM đã ra Quyết định số 4353/QĐ-UBND, duyệt đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án Công viên chuyên đề (Công viên nước) và hồ điều tiết tại phường Hiệp Bình Phước, quận Thủ Đức.
Theo quy định tại Khoản 7, Điều 19, Luật Quy hoạch đô thị 2009, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư. Như vậy, thời điểm ra Quyết định số 4353/QĐ-UBND, UBND TP.HCM đã xác định Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Vạn Phúc (đơn vị tổ chức lập đồ án quy hoạch chi tiết) là chủ đầu tư.
Tuy nhiên, đến ngày 23/7/2018, UBND Thành phố lại ra Công văn số 7990/VP-ĐT, giao cho các sở ngành và UBND quận tổ chức đấu thầu lựa chọn hình thức thực hiện dự án Công viên chuyên đề (Công viên nước), đồng thời hướng dẫn Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Vạn Phúc tham gia đấu thầu?
Với Công ty cổ phần DRH Holdings, vướng mắc lại nằm ở thuật ngữ 100% đất ở hợp pháp trong một số dự án. Trước đây, khi chưa có Luật Nhà ở, các dự án nhà ở vẫn được triển khai theo kiểu dự án đầu tư. Đối với các dự án sau khi được Sở Kế hoạch và Đầu tư chấp thuận sẽ được lập dự án quy hoạch rồi mới phê duyệt dự án đầu tư. Khi đó mới có các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật và tính ra tiền sử dụng đất, sau khi hoàn tất nghĩa vụ tính tiền sử dụng đất thì mới được giao đất, mà đất ở đây là đất ở 100%.
Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc DRH Holdings cho biết, khi Luật Nhà ở ra đời thì dự án đòi hỏi có đất ở hợp pháp, được hiểu là dự án đó phải có 100% đất ở. Tuy nhiên, hiện nay rất hiếm một dự án có 100% đất ở, đa số bị vướng mắc ở đất xen cài hoặc ở thuật ngữ đất ở hợp pháp.
“Ở một số địa phương khác thì có sự linh hoạt hơn, cũng là trường hợp như thế và họ áp dụng Luật Đầu tư nên khi cấp phép dự án rất trôi chảy, nhưng tại TP.HCM thì các cơ quan chức năng không làm thế, họ chỉ áp dụng Luật Nhà ở”, ông Sơn nói và cho rằng, sự chậm trễ, ách tắc trong thủ tục đầu tư đã khiến doanh nghiệp ông đã mất nhiều thời gian, làm mất cơ hội đầu tư, chi phí thực hiện dự án đội lên rất nhiều.
Một số doanh nghiệp khác lại cho biết về tình trạng dự án bị chậm tính tiền sử dụng đất do quy trình, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài. Hiện nay, việc áp dụng các phương pháp tính "tiền sử dụng đất cụ thể" chưa hợp lý dẫn đến việc chủ đầu tư dự án nhà ở gần như phải "mua lại" quyền sử dụng đất lần thứ hai, do mức khấu trừ chi phí giải phóng mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã bỏ ra.
Những khó khăn và ách tắc chưa có hồi kết có lẽ khiến tâm thư gửi UBND TP.HCM của bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai trở thành tâm tư chung của nhiều chủ đầu tư khi bà viết rằng “Công ty rất đau lòng, không biết thủ tục dự án sẽ đi đâu, về đâu…”.
Doanh nghiệp tìm đường thoát
Theo khảo sát thực tế của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, từ năm 2019 đến nay, các doanh nghiệp từng được mệnh danh là những ông trùm dự án ở TP.HCM như Novaland, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh, Phú Long… đều không có dự án mới nào công bố ra thị trường. Điều này dẫn đến tình trạng nguồn cung bị tê liệt, khiến giá nhà đất, căn hộ tại TP.HCM trong vài năm trở lại đây đã liên tục tăng từ 50 - 70%, thậm chí 100% và chưa có dấu hiệu dừng lại.
Nhiều luồng ý kiến từng cho rằng, giá nhà đất đã tăng cao, có dấu hiệu “bong bóng”, đầu cơ, song thực tế không hoàn toàn như vậy vì thị trường bất động sản tại TP.HCM vẫn đang đi theo quy luật cung - cầu.
Ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, nguồn cung nhà ở năm 2020 so với năm 2019 giảm 34% về tổng số dự án, giảm 30,4% về tổng số căn nhà. Thị trường bất động sản có tốc độ giao dịch chậm, không có dự án nào được UBND Thành phố cho phép chuyển nhượng. Đối với số ít dự án đã hoàn thiện pháp lý, đa số doanh nghiệp lựa chọn phát triển sản phẩm theo phân khúc cao cấp và trung cấp. Điều này dẫn đến cơ cấu sản phẩm mất cân đối, tỷ lệ căn hộ bình dân giảm từ 51% xuống còn 1%, chiếm tỷ lệ thấp nhất, phân khúc căn hộ trung cấp tăng từ 23,8% lên 56,9%, và phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao nhất từ 25,2% lên 42,1%.
“Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững, không đồng bộ, chưa đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình”, ông Khiết nói.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư, Công ty Savills Việt Nam cho rằng, nói đến bất động sản là nói tới 3 vấn đề chính gồm pháp lý, năng lực tài chính và năng lực quản trị của doanh nghiệp.
Bản thân ông và Savills hàng ngày, hàng tuần đều tiếp xúc với nhà đầu tư nước ngoài, nhưng thời gian qua, hầu như các nhà đầu tư ngoại không thể tham gia rót vốn vào các dự án bất động sản tại TP.HCM được vì thiếu quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn tất hành lang pháp lý...
Trong khi đó, không một doanh nghiệp phát triển dự án nào tự tin nói rằng không sử dụng vốn vay; ngược lại, tỷ lệ vốn vay thường rất lớn, kèm theo đó là chi phí lãi vay cao. Nếu dự án càng kéo dài thì sản phẩm bất động sản sẽ không ngừng bị “đội vốn” và cuối cùng chỉ người mua nhà lãnh đủ.
Trước thực trạng pháp lý dự án tại TP.HCM diễn ra quá chậm, để tồn tại bắt buộc các doanh nghiệp phải tìm cách mở rộng thị trường, tăng biên lợi nhuận, đa dạng sản phẩm, mà chỉ có thị trường vùng ven mới đảm bảo được câu chuyện này.
“Đây là giải pháp tình thế buộc doanh nghiệp phải ra đi để tồn tại”, giám đốc một doanh nghiệp chia sẻ và cho rằng điều này khiến cái vòng luẩn quẩn “tắc dự án - doanh nghiệp bỏ đi - nguồn cung cạn kiệt - giá nhà tăng” sẽ không biết bao giờ mới dừng lại.
Quy trình hoàn tất thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở thương mại
UBND TP.HCM đưa ra trình tự thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại đã có quyền sử dụng đất theo 4 bước.
Bước 1: Sở Kế hoạch và Đầu tư chủ trì việc thẩm định và phê duyệt thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư. Thời gian xử lý hồ sơ trong 35 ngày.
Bước 2: Sở Quy hoạch và Kiến trúc, UBND các quận, huyện và TP. Thủ Đức chủ trì thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Thời gian xử lý hồ sơ trong 40 ngày.
Bước 3: Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì khâu lập thủ tục giao thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian hoàn tất tối đa 20 ngày.
Bước 4: Sở Xây dựng chủ trì giải quyết các thủ tục chấp thuận đầu tư (35 ngày), thẩm định thiết kế cơ sở (20 ngày) và cấp giấy phép xây dựng (20 ngày). Ở bước này, với thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính và nộp tiền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì giải quyết trong thời gian 45 ngày.
Điều kiện để chủ đầu tư các dự án huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai là phải hoàn tất nộp tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Như vậy, thời gian để hoàn tất thủ tục pháp lý cho một dự án nhà ở thương mại là 215 ngày làm việc, tương đương 11 tháng.
