Theo đó, giao Sở Xây dựng và Sở Kế hoạch - Đầu tư chủ trì, phối hợp với các sở, ngành liên quan rà soát, bổ sung, hoàn chỉnh thêm quy trình với các nội dung: thời gian thực hiện của từng bước, trách nhiệm cụ thể của các sở - ngành; cơ chế kiểm tra, xử lý vi phạm; việc ứng dụng công nghệ thông tin để giám sát, kiểm tra quá trình thực hiện, công khai tiến độ các dự án để tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản và trình UBND Thành phố trước khi công bố.
Tại Công văn 2363 của Sở Xây dựng tổng hợp, báo cáo UBND Thành phố về 2 quy trình thực hiện dự án nhà ở thương mại (xem bảng).
Trong quy trình do Sở Xây dựng đề xuất, mặc dù trong các bước có áp dụng Luật Đất đai, tuy nhiên do chưa đồng thời dùng căn cứ các văn bản khác như Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đấu thầu… nên chưa cùng lúc rà soát rõ ràng giữa các quy định pháp luật liên quan để giải quyết các vấn đề chồng chéo, vẫn dễ rơi vào trình trạng không hoàn thành thủ tục pháp lý, có quy trình được xây dựng mất nhiều thời gian nhưng khi doanh nghiệp thực hiện vẫn vướng như hiện nay.
Với quy trình 1 - Nhà đầu tư đã có đất ở hợp pháp. Với bước 5B, khi có thay đổi chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy hoạch theo quy định Luật Đất đai. Trong khi đó, các văn bản pháp luật không có quy định nào phải xác định nghĩa vụ tài chính với nhà đầu tư có 100% đất ở do nhận chuyển nhượng nên quy trình này tạo ra lo lắng về cách hiểu văn bản pháp luật và áp dụng thực tế.
Với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất ở, hiện nay các văn bản pháp luật cũng chưa có quy định nào người trúng đấu giá có thay đổi quy hoạch sau khi trúng đấu giá phải xác định thêm nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này, đây là vướng mắc cũng là khe hở để trục lợi việc đấu giá, khi đấu giá đưa tiêu chuẩn quy hoạch thấp nhưng sau đấu giá lại điều chỉnh quy hoạch sử dụng hệ số cao. Ngoài ra, với việc chấp thuận dự án theo quy định của Nghị định 11/2013/NĐ-CP chỉ áp dụng với khu có dự án đầu tư xây dựng khu đô thị nhưng không áp dụng cho những khu vực còn lại.
Với quy trình 2 - Nhà đầu tư chưa có đất ở hợp pháp. Trường hợp này có nhiều hiện trạng như: chưa có quyền sử dụng đất (đất chưa bồi thường, đất công…), có quyền sử dụng đất nhưng không phải đất ở, có một phần quyền sử dụng đất, đất công xen kẹt...
Trong khi đó, việc có quỹ đất ở hợp pháp liên quan đến nguồn gốc đất với nhiều dạng quản lý khác nhau là vấn đề khó trong giải quyết của chính quyền, doanh nghiệp bất động sản và người dân từ trước đến nay. Do đó, với quy trình 2 dự báo sẽ vướng, xung đột với nhiều văn bản pháp luật liên quan.
Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM
Trong quy trình không thể hiện vấn đề quan trọng là cơ quan nhà nước thu hồi đất khi nào nếu đối với đất do người dân sử dụng để giao cho doanh nghiệp, nên quy trình này không thể giải quyết trên thực tiễn với nhiều dạng đất chưa giải phóng bồi thường.
Theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP ngày 28/02/2020 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, có hiệu lực từ ngày 20/4/2020, áp dụng việc lựa chọn nhà đầu tư với đối tượng rộng hơn là các nhóm dự án, trong đó có: dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh. So với quy định này, ngay bước 1 đã thấy nhiều dự án sẽ không phù hợp với quy định Luật Đất đai, Luật Đấu thầu. Trong bước 5 - việc công nhận chủ đầu tư phải được đưa lên nay tại bước 1 xem xét ngay khi thực hiện thủ tục quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư.
Có lẽ quy trình 2 đang phù hợp với trường hợp dự án nhà ở mà nhà đầu tư có 100% diện tích đất nhưng không phải loại đất ở nên cần sẽ chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Tuy nhiên, vấn đề dự án “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 32, Luật Đầu tư 2014 đang không cụ thể chuyển từ loại đất nào sang loại đất nào, có loại trừ trường hợp sang đất thương mại hay đất thương mại dịch vụ hay không. Vì quy định chung chung thiếu rõ ràng này nên nhiều địa phương né việc đấu giá, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dẫn đến việc quản lý đất đai bị trục lợi, thất thoát tài công.
Việc siết lại “chuyển mục đích sử dụng đất” đang được gấp rút quy định cụ thể và rõ ràng lại tại dự thảo Luật Đầu tư sửa đổi đang dược Ủy ban thường vụ Quốc hội chỉ đích danh. Nếu vẫn thực hiện theo trường hợp “có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất” thì vừa thực hiện sai Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư và một số dự án có đất công dễ bị xem xét lại hay vẫn bị vướng đất công xen kẹt như nhiều dự án nhà ở tại TP.HCM hiện nay, vướng về thủ tục thu hồi và giao đất nếu nhà đầu tư không có 100% quyền sử dụng đất (đất không phải đất ở).
Nghị định 11/2013/NĐ-CP được ban hành trước Luật Đầu tư 2014, Luật Nhà ở 2014 và khi Luật Đất đai 2013 ban hành nên nhiều quy định trái với các luật liên quan nhưng đến nay vẫn chưa được sửa đổi nên đang tạo ra nhiều khe hở cho sai phạm trong việc vận dụng các quy định không phù hợp, áp dụng không đúng nguyên tắc trong hệ thống pháp luật. Mặt khác, việc vận dụng quy định không đúng giữa dự án đầu tư (lập dự án đầu tư, xây dựng công trình và vận hành kinh doanh) theo Luật Đầu tư, Luật Nhà ở... khác với việc dự án đầu tư xây dựng (chỉ áp dụng cho việc xây dựng công trình, là một phần công việc của dự án đầu tư) theo pháp luật về quản lý đầu tư xây dựng.
Tại nhiều địa phương, việc né tránh quy định Luật Nhà ở về lựa chọn nhà đầu tư nên áp dụng quyết định đầu tư theo Nghị định 59/2015 hoặc theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP về thủ tục, biểu mẫu thay cho việc chấp thuận đầu tư theo Luật Nhà ở, quyết định chủ trương đầu tư của Luật Đầu tư.
Khi bị siết chặt quy định về đấu giá quyền sử dụng đất, chuyển nhượng cổ phần của doanh ngiệp nhà nước, đầu thầu lựa chọn chủ đầu tư khi chưa giải phóng mặt bằng thì xu hướng áp dụng chuyển sang Điều 32 Luật Đầu tư (Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất).
Tuy nhiên, dù thủ tục phê duyệt dự án thực hiện được nhưng nhiều dự án bị thanh tra và phát hiện sai phạm, trong đó vi phạm về việc không lựa chọn nhà đầu tư (theo Luật Nhà ở) là khá phổ biến, quản lý đất công, áp dụng cả dự án không nằm trong khu đô thị.
Một số kiến nghị về quy trình
Việc xây dựng được quy trình thủ tục thực hiện dự án nhà ở thương mại là tín hiệu rất đáng mừng hiện nay. Điều đó cho thấy, việc đầu tư của doanh nghiệp chỉ thành công với điều kiện khi không bị vướng tại bất kỳ bước thủ tục nào nên việc xem xét môi trường kinh doanh phải được đánh giá, xem xét đầy đủ, toàn diện.
Mặt khác, qua đó, là dịp cơ quan nhà nước rà soát lại giữa các quy định trong hệ thống pháp luật, phát hiện kịp thời những quy định chồng chéo, những lỗ hổng pháp luật và cả việc hiểu, áp dụng pháp luật trên thực tiễn để giải quyết công việc.
Với quy trình trên do Sở Xây dựng đề xuất, cơ quan nhà nước cần xem xét và có quy trình riêng cho từng trường hợp cụ thể dựa trên quy định dự án có sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai 2013 (đấu giá quyền sử dụng đất), đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Nghị định 25/2020/NĐ-CP), đồng thời rà soát với các quy định của pháp luật có liên quan. Trường hợp phát hiện những bất cập giữa các văn bản pháp luật cần kiến nghị xem xét, ban hành văn bản sửa đổi
kịp thời.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
