Để phát triển một dự án bất động sản, nguồn vốn tín dụng là rất quan trọng. Ảnh Dũng Minh.
Dòng tiền cải thiện
Theo số liệu thống kê từ VietstockFinance, tổng dư nợ vay của 103 doanh nghiệp bất động sản trên thị trường chứng khoán (HOSE, HNX và UPCoM) đạt gần 323.000 tỷ đồng tính đến cuối quý II/2025, tăng gần 14% so với đầu năm.
Trong đó, 42 doanh nghiệp có nợ vay tăng, 39 doanh nghiệp nợ vay giảm. Trong danh sách nợ vay trên 10.000 tỷ đồng, bên cạnh những cái tên như Vinhomes (mã VHM, dư nợ vay 90.300 tỷ đồng), Novaland (mã NVL, dư nợ vay 61.800 tỷ đồng), Kinh Bắc (mã KBC, dư nợ vay 26.000 tỷ đồng), (mã PDR, dư nợ vay hơn 5.600 tỷ đồng, tăng 6%)… Becamex (mã BCM, dư nợ vay 22.300 tỷ đồng), thị trường ghi nhận thêm CTCP Tập đoàn Sunshine (mã KSF) với dư nợ vay gần 11.900 tỷ đồng.
Tổng cộng dư nợ của 5 doanh nghiệp này chiếm tới 65,7% tổng dư nợ vay của các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán tính đến cuối tháng 6/2025.
Ngoài những cái tên kể trên, nửa đầu năm 2025 cũng chứng kiến nhiều doanh nghiệp có dự nợ vay tăng mạnh, có trường hợp gần chạm ngưỡng 10.000 tỷ đồng như Khang Điền (mã KDH, dư nợ vay hơn 9.100 tỷ đồng, tăng 29% so với đầu năm), Nam Long (mã NLG, dư nợ vay hơn 6.800 tỷ đồng, xấp xỉ đầu năm), Văn Phú Invest (mã VPI, dư nợ vay hơn 6.100 tỷ đồng, tăng 35%), Phát Đạt Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 30/6/2025, tín dụng toàn nền kinh tế đạt trên 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024, vượt trội so với cùng kỳ 5 năm gần nhất.
Trong đó, tín dụng lĩnh vực kinh doanh bất động sản chiếm 18,47%; xây dựng chiếm 5,53%... Sự mở rộng tín dụng trong năm 2024 và nửa đầu năm 2025, theo bà Trần Thị Kiều Oanh - Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn dịch vụ tài chính FiinGroup, chủ yếu được thúc đẩy bởi hoạt động kinh doanh bất động sản, xây dựng và các lĩnh vực liên quan đến tiêu dùng.
Riêng tín dụng lĩnh vực bất động sản và xây dựng duy trì tỷ trọng 25% trong tổng tín dụng, với tốc độ tăng trưởng hàng năm vượt hầu hết các ngành khác.
Dẫn số liệu thống kê của Bộ Xây dựng, bà Oanh cho biết, dư nợ tín dụng cho các nhà phát triển bất động sản tính đến 30/6/2025 đạt 1,742 triệu tỷ đồng, tăng 19,9% so với đầu năm và tăng 39% so với cùng kỳ năm trước, vượt xa mức tăng trưởng tín dụng chung.
“Tỷ trọng tín dụng cho nhà phát triển bất động sản chiếm khoảng 10,2% tổng dư nợ toàn hệ thống, cho thấy nguồn lực ngân hàng được phân bổ lớn vào phân khúc này thời gian qua”, bà Oanh nói.
Theo Bộ Xây dựng, trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang phục hồi sau giai đoạn khó khăn, thị trường bất động sản tiếp tục giữ vai trò là một trong những động lực quan trọng.
Quý II/2025 chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực, thể hiện qua sự gia tăng của số lượng dự án được cấp phép mới, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội và đất nền, đáp ứng phần nào nhu cầu của người dân.
Bên cạnh tín dụng, thị trường trái phiếu bất động sản cũng có tín hiệu khởi sắc. Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong quý II/2025, có 19 đợt phát hành trái phiếu bất động sản với tổng giá trị hàng chục nghìn tỷ đồng.
Cụ thể, tháng 4 có 6 đợt, giá trị 9.160 tỷ đồng; tháng 5 có 7 đợt, giá trị 10.504 tỷ đồng; tháng 6 có 5 đợt, giá trị 7.610 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu giá trị lớn có thể tới là Vingroup (3 đợt, giá trị 6.000 tỷ đồng), CTCP Xây dựng, đầu tư bất động sản Việt Minh Hoàng (1 đợt, giá trị 3.466 tỷ đồng), CTCP AAC Việt Nam (1 đợt, giá trị 500 tỷ đồng), Công ty TNHH Công nghiệp - Bất động sản và Xây dựng Song Phương (1 đợt, giá trị 388,5 tỷ đồng)...
Nợ vay - động lực và những lưu ý
Thực tiễn đã khẳng định vai trò to lớn của đòn bẩy nợ vay đối với thúc đẩy hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp nói chung, lĩnh vực bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên, nợ vay nếu sử dụng hợp lý và hiệu quả sẽ đem lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, nhưng cũng dễ dẫn đến rủi ro nếu lạm dụng.
Ghi nhận thực tế cho thấy, mức độ rủi ro không đong đếm bằng việc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy nợ vay cao hay thấp, mà phụ thuộc nhiều vào khả năng quản trị tài chính của doanh nghiệp, môi trường kinh doanh và đôi khi là cả “sự may mắn”.
Hiện tại, vấn đề của một số doanh nghiệp địa ốc không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà là sức hấp thụ vốn kém. Mở rộng ra những ngành, lĩnh vực khác, đó là vấn đề về hiệu quả kinh doanh nhiều hơn là việc tiếp cận nguồn vốn/tín dụng hiệu quả hay không.
Trong giai đoạn 2021-2022, tỷ lệ nợ phải trả trên vốn chủ sở hữu (D/E) của nhóm doanh nghiệp địa ốc đã tăng mạnh khi nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vào khả năng nền kinh tế phục hồi mạnh mẽ sau dịch và gia tăng các khoản nợ vay (chủ yếu qua hình thức phát hành trái phiếu doanh nghiệp) để đầu tư vào các dự án.
Cụ thể, tỷ lệ D/E trung bình ngành tại khối doanh nghiệp địa ốc trên sàn chứng khoán là hơn 3 lần, trong khi gần 2/3 tổng số doanh nghiệp ở mức trên 1,5 lần. Tại khối doanh nghiệp địa ốc ngoài sàn, tỷ lệ này ở một số doanh nghiệp còn cao hơn nhiều, cá biệt có trường hợp lên tới cả chục lần.
Tuy nhiên, sự cố của thị trường trái phiếu và ảnh hưởng của Covid-19 sau đó khiến các doanh nghiệp đối mặt với sức ép trả nợ rất lớn trước các khoản nợ tín dụng hay trái phiếu đến hạn thanh toán, trong khi nguồn tiền đã cạn kiệt do khó khăn kéo dài.
Tới thời điểm cuối tháng 6/2025, tỷ lệ D/E trung bình toàn ngành ở mức trên 2 lần do thời gian vừa qua, nhiều doanh nghiệp đã chủ động cơ cấu lại hoạt động tài chính qua việc phát hành cổ phiếu để tăng vốn điều lệ hoặc hoán đổi nợ, cho thấy sự chuẩn bị tốt hơn của ngành ở thời điểm hiện tại.
Dù bức tranh chung đã tích cực hơn, nhưng thị trường bất động sản vẫn tiềm ẩn rủi ro nhất định. Điều này phản ánh qua hoạt động kinh doanh quý II/2025, khi nhiều doanh nghiệp tăng trưởng lợi nhuận đột biến, nhưng cũng không ít trường hợp thụt lùi hoặc báo lỗ nặng.
Chẳng hạn, Novaland tiếp tục báo lỗ sau thuế trong quý II/2025 gần 190 tỷ đồng. Doanh thu thuần tăng 22% so với cùng kỳ năm trước đạt hơn 1.936,5 tỷ đồng, nhưng do chi phí vận hành lớn nên báo lỗ trong kỳ, qua đó nâng lỗ lũy kế nửa đầu năm lên 666 tỷ đồng.
Hay với Vinahud (mã VHD), dù đã hoàn tất chuyển nhượng 100% vốn tại Công ty TNHH Mê Linh Thịnh Vượng cho đối tác và thu về 1.080 tỷ đồng, qua đó chính thức rút khỏi dự án Làng Hoa Tiền Phong, song cũng chỉ giảm được một phần dư nợ.
Tính tới cuối tháng 6/2025, nợ phải trả của Vinahud lên tới hơn 3.767 tỷ đồng, trong đó nợ vay tài chính là hơn 1.436 tỷ đồng. Hoạt động kinh doanh trồi sụt, trong khi áp lực trả nợ lớn là nguyên nhân chính khiến Vinahud chịu lỗ 57,4 tỷ đồng trong nửa đầu năm, tăng 47,97% so với cùng kỳ năm trước.
Các chuyên gia cho rằng, hiện tại, vấn đề của một số doanh nghiệp địa ốc không hoàn toàn nằm ở mức độ đòn bẩy tài chính cao, mà là sức hấp thụ vốn kém. Mở rộng ra những ngành, lĩnh vực khác, đó là vấn đề về hiệu quả kinh doanh nhiều hơn là việc tiếp cận nguồn vốn/tín dụng hiệu quả hay không.
Theo đại diện CBRE Việt Nam, bất động sản đang bước vào một giai đoạn nhiều kỳ vọng nhưng cũng không ít thách thức. Trong tình thế đó, doanh nghiệp cần hành động thận trọng nhưng cũng không được chậm trễ. Việc “đạp phanh” quá lâu sẽ làm mất cơ hội đầu tư, còn nếu “nhấn ga” quá sớm khi chưa đủ lực sẽ dễ dẫn đến hụt hơi.
Quãng thời gian từ nay tới cuối năm 2025 sẽ là “liều thuốc thử” thực sự cho năng lực tài chính, khả năng thích nghi và chiến lược phát triển của từng doanh nghiệp trên một đường đua vốn chưa bao giờ bớt khốc liệt như bất động sản.
