Hoạt động M&A sôi động
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (Dat Xanh Services - FERI), hoạt động M&A bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2026 tiếp tục phản ánh xu hướng điều chỉnh chiến lược của các chủ đầu tư và nhà phát triển dự án trước những thay đổi của thị trường.
Thay vì chỉ tập trung mở rộng quỹ đất, doanh nghiệp có xu hướng rà soát danh mục tài sản. Tìm kiếm đối tác hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng những dự án không còn phù hợp với định hướng dài hạn. Trong khi đó, các tài sản có vị trí thuận lợi, pháp lý phù hợp và tiềm năng khai thác được chú ý trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Một số thương vụ đáng chú ý trong quý III/2026 như: Amata Township Long Thành với giá trị giao dịch 492,24 tỷ đồng; Empire City, Thủ Thiêm với giá trị khoảng 7.000 tỷ đồng; EverRich 2/River City với giá trị khoảng 5.230 tỷ đồng; và Phú Định Riverside với giá trị 245 tỷ đồng.
| |
Công trường Dự án Empire City, Thủ Thiêm, TP.HCM (Ảnh: Lê Toàn) |
Riêng trong tháng 7 và tháng 8/2026, tổng giá trị các thương vụ M&A được thống kê đạt hơn 22.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm khoảng 58%, tương đương khoảng 13.000 tỷ đồng.
Ông Nguyễn Hữu Nhơn - Chuyên Gia nghiên cứu thị trường, Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho biết, hoạt động M&A không chỉ nhằm mở rộng quỹ đất mà còn phản ánh xu hướng tái cơ cấu tài sản và phân bổ lại nguồn lực giữa các doanh nghiệp.
"Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu cao về năng lực tài chính, pháp lý và khả năng triển khai dự án. Những doanh nghiệp có nguồn lực và kinh nghiệm phát triển có xu hướng tìm kiếm các tài sản có thể tạo giá trị trong trung và dài hạn. Ở chiều ngược lại, hoạt động chào bán quỹ đất, chuyển nhượng dự án và tìm kiếm đối tác cùng phát triển cũng tạo thêm cơ hội để các doanh nghiệp cơ cấu lại danh mục, tập trung nguồn lực vào những dự án có khả năng triển khai và khai thác tốt hơn", ông Nhơn chia sẻ.
Thị trường cuối năm phân hóa, dòng tiền chọn lọc hơn
Bên cạnh hoạt động M&A, thị trường bất động sản nhà ở vẫn ghi nhận hoạt động triển khai dự án, dù tốc độ mở bán trong quý III/2026 có xu hướng chậm lại so với hai quý đầu năm.
Thống kê của DXS-FERI ghi nhận 39 dự án khởi công, 93 dự án tổ chức sự kiện khởi động bán hàng (kick-off) và 54 sự kiện mở bán trong 9 tháng đầu năm 2026. Riêng quý III, thị trường có 8 dự án khởi công, 20 dự án kick-off và 12 sự kiện mở bán.
Trong quý IV/2026, thị trường có thể bổ sung khoảng 30.000 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung sơ cấp cả năm lên hơn 140.000 sản phẩm. Tuy nhiên, sức cầu được dự báo tiếp tục phân hóa, với khả năng hấp thụ tốt hơn tại các dự án có chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận lợi và chính sách thanh toán phù hợp.
| |
Biểu đồ một số thương vụ M&A đáng chú ý trong quý III/2026. (Nguồn: DXS-FERI) |
Giá bán sơ cấp được dự báo có thể giảm nhẹ trong ba tháng cuối năm, trong khi giá thứ cấp tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh, nhất là tại những tài sản chịu áp lực lãi vay hoặc chưa tạo được dòng tiền như kỳ vọng.
Theo bà Trịnh Thị Kim Liên - Phó Tổng giám đốc Kinh doanh Tiếp thị Dat Xanh Services, Phụ trách DXS-FERI, thị trường bất động sản nhà ở quý IV/2026 có thể vận động theo ba kịch bản, tùy thuộc vào diễn biến lãi suất, khả năng hấp thụ nguồn cung và sức mua thực tế.
Ở kịch bản lý tưởng, nguồn cung tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-45%, trong điều kiện lãi suất thả nổi ở mức 10-12%. Kịch bản này giả định các yếu tố hỗ trợ thị trường cải thiện đồng thời, tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch và phục hồi mặt bằng giá.
Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán cơ bản đi ngang và tỷ lệ hấp thụ đạt 30-35%, tương ứng mức lãi suất thả nổi 12-14%. Đây là kịch bản thị trường tiếp tục duy trì giao dịch nhưng phân hóa rõ nét, với lợi thế thuộc về các dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và chính sách bán hàng phù hợp với khả năng tài chính của khách hàng.
Trong khi đó, kịch bản thách thức đặt ra khả năng nguồn cung tăng 15-20%, giá bán giảm nhẹ, lãi suất thả nổi lên mức 14-16% và tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%. Khi chi phí vốn gia tăng, áp lực thanh khoản có thể lớn hơn, đặc biệt đối với những tài sản sử dụng đòn bẩy tài chính cao hoặc chưa tạo được dòng tiền như kỳ vọng.
Nhìn chung, triển vọng thị trường trong những tháng cuối năm phụ thuộc nhiều vào khả năng kiểm soát chi phí vốn và sức hấp thụ của nguồn cung mới. Trong bối cảnh đó, hoạt động M&A và tái cơ cấu danh mục tài sản có thể tiếp tục được doanh nghiệp cân nhắc nhằm tối ưu nguồn lực, tập trung vào các dự án có khả năng triển khai và khai thác hiệu quả trong trung, dài hạn.