Thanh khoản thị trường căn hộ đang chịu nhiều sức ép từ lãi suất tăng. Ảnh: Thành Nguyễn.
Phân khúc căn hộ: Sức hấp dẫn suy giảm
Bắt đầu câu chuyện cùng Báo Đầu tư Chứng khoán, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc JLL Hà Nội cho hay, thời gian qua, lãi suất cho vay mua nhà tăng cao đã tác động nhiều đến thị trường căn hộ, khi người mua nhà buộc phải cân đối lại các khoản chi tiêu lớn.
Trước đây, việc mua nhà chủ yếu hạch toán dựa trên thu nhập, nhưng khi lãi suất lên cao, mức chặn bị bỏ ngỏ, sự lạc quan cho việc bố trí ngân sách giảm sút, người mua khó cân đối dòng tiền, từ đó ảnh hưởng đến thanh khoản thị trường.
Theo bà Vân, cả người mua ở thực lẫn đầu tư đều bị ảnh hưởng khi lãi vay tăng. Đặc biệt, nhóm mua đầu tư sẽ phải tính toán lại các yếu tố lãi suất, đòn bẩy tài chính và gia tăng tài sản có còn hấp dẫn hay không, thay vì dễ dàng xuống tiền như trước.
Điều này cũng xuất phát từ thực tế giai đoạn trước đó, người mua đầu tư ưu tiên dùng đòn bẩy tài chính trong bối cảnh lãi suất thấp.
“Thời gian qua, nhiều người mua nhà không tiếp cận được tín dụng từ ngân hàng tài trợ vốn cho dự án, chẳng hạn lao động tự do không chứng minh được thu nhập, nên phải dùng các kênh khác như vay tiêu dùng. Hiện cũng không còn các chu kỳ lướt sóng ngắn hạn như trước, mà nhà đầu tư phải nắm giữ đủ lâu để có được mức tăng giá tốt. Điều này còn diễn ra cả với căn hộ hạng sang, chủ sở hữu cũng phải kéo dài thời gian nắm giữ hơn, thay vì bán nhanh như trước”, bà Vân thông tin.
Nhận định về bối cảnh thị trường, Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm S&I (S&I Raitings) cho rằng, trong một chu kỳ khó khăn của ngành bất động sản, thanh khoản sụt giảm trước sức ép lãi suất, giá sơ cấp bình quân hầu như không giảm, doanh nghiệp bất động sản phải đẩy mạnh các chương trình ưu đãi để có thể bán được hàng.
Dù vậy, tín dụng cho vay mua nhà vẫn chững lại ngay cả ở nhóm ngân hàng có room tín dụng cao, trong khi tín dụng đầu tư - kinh doanh dự án tăng khá tốt 21% kể từ đầu năm.
Điều này cho thấy, dòng tiền tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư hơn là cá nhân mua nhà. Mặt khác, doanh nghiệp bất động sản cũng đối mặt với chi phí vay vốn cao (lãi suất từ 12-14%/năm) và giá nhân công, nguyên vật liệu tăng cao (10-20% so với giai đoạn trước) khiến giá bán khó giảm.
Về triển vọng thị trường, theo S&I Raitings, dù nguồn cung gia tăng mạnh mẽ đang gặp trở ngại từ diễn biến lãi suất ít nhất tới cuối năm nay, nhưng lại được hỗ trợ từ quy hoạch hạ tầng đồng bộ. Do đó, thị trường căn hộ sẽ cần thêm thời gian để có thể hấp thụ số lượng sản phẩm và mức giá bán hiện tại.
Chủ đầu tư cũng phải thích ứng
Ghi nhận thực tế cho thấy, lãi suất tăng cao không chỉ tác động lớn đến tâm lý người mua, mà từ phía bán, các chủ đầu tư cũng phải có những điều chỉnh nhằm đẩy thanh khoản.
Các chính sách điển hình như chia nhỏ đợt thanh toán, giảm thấp số tiền thanh toán đợt 1, tiếp tục hỗ trợ lãi suất cho khách hàng, thậm chí bên mua chỉ cần thanh toán vài chục phần trăm giá trị căn hộ đã có thể nhận nhà để ở ngay hoặc khai thác tạo dòng tiền…, tất cả đều nhằm hỗ trợ bên mua.
Không ít chủ đầu tư dự án hiện chấp nhận một biên lợi nhuận thấp hơn so với giai đoạn thị trường bùng nổ (khoảng 2 năm trước) để có thể nhanh chóng bán hàng.
Đại diện một đơn vị phân phối cho hay, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, giá nhà mở bán mới cũng ở mức “đỉnh”, nhiều chủ đầu tư đã phải linh hoạt điều chỉnh chính sách bán hàng bằng quà tặng, chế độ thanh toán, chiết khấu… Đáng chú ý, với các dự án mở bán sau, các tiện ích cũng được bổ sung nhằm tăng sức hấp dẫn với bên mua.
Nói cách khác, không ít chủ đầu tư hiện chấp nhận một biên lợi nhuận thấp hơn so với giai đoạn thị trường bùng nổ (khoảng 2 năm trước) để có thể nhanh chóng bán hàng. Trên thực tế, dù giá bán sơ cấp không giảm, nhưng thông qua các chính sách bán hàng linh hoạt, người mua cũng nhận được khá nhiều ưu đãi.
Bình luận về diễn biến giá trên thị trường và thế khó của các chủ đầu tư, ông Nguyễn Anh Quê - Chủ tịch Tập đoàn G6 chia các dự án thành 2 nhóm.
Nhóm thứ nhất là mở bán trước quý II/2026, trong đó có những dự án được tung ra thị trường khi giá đang ở vùng cao. Những dự án đã định hình mặt bằng giá, đã vay ngân hàng, đã bán cho khách hàng thì bây giờ rất khó giảm. Các chủ đầu tư của nhóm này đã bỏ ra lượng vốn lớn để xây dựng dự án, trong khi một phần sản phẩm đã được bán cho khách hàng.
Việc giảm giá sau đó không chỉ tác động đến doanh thu, mà còn có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản bảo đảm, các khoản vay và quyền lợi của những người mua trước. Đây cũng là lý do doanh nghiệp có xu hướng giữ giá niêm yết, đồng thời “chia nhỏ” phần hỗ trợ thông qua chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán.
Một yếu tố khác là chi phí đầu vào của các dự án hiện đã ở mức cao. Chi phí đất, giải phóng mặt bằng, xây dựng và vốn đều tạo nên mặt bằng giá vốn mới. Do đó, việc giảm thẳng vào giá bán có thể tác động trực tiếp đến biên lợi nhuận và bài toán tài chính của dự án, trong khi thị trường vẫn có kỳ vọng phục hồi.
Trong giai đoạn chưa xác định rõ đợt điều chỉnh kéo dài bao lâu, chủ đầu tư có xu hướng giữ giá niêm yết và dùng chính sách bán hàng để duy trì thanh khoản. Tuy nhiên, cách làm này không đồng nghĩa mặt bằng giá có thể được giữ nguyên trong mọi hoàn cảnh.
Nếu thanh khoản thấp kéo dài từ 6 tháng đến 1 năm, ngay cả những dự án đã mở bán trước đó cũng có thể phải tính đến phương án giảm giá khi mục tiêu thanh khoản được đặt lên cao hơn.
Với nhóm thứ hai là các dự án ra hàng từ quý II/2026, đặc biệt là đầu quý III/2026, chủ đầu tư có điều kiện chủ động hơn trong việc tính toán giá bán ngay từ đầu, thay vì phải điều chỉnh một mặt bằng giá đã được thiết lập từ trước.
Với các dự án nhóm này, chủ đầu tư có thể cân đối lại chi phí đầu tư và ưu tiên thanh khoản. Nếu như trước đây dự kiến ra hàng hơn 100 triệu đồng/m2, thì nay có thể tính toán mức 70-80 triệu đồng/m2. Thực tế cho thấy, một số dự án mới ra mắt tại Hà Nội đang được thị trường nhắc tới với mức giá thấp hơn đáng kể so với giá dự kiến trước đây.
Còn theo bà Nguyễn Hồng Vân, dù giai đoạn vừa qua có sự hồi phục tốt về nguồn cung, nhưng chủ yếu là với các dự án triển khai 2-3 năm trước. Trong khi với các dự án gần đây, chủ đầu tư đã có suy nghĩ khác về tài trợ vốn cho bên mua. Đây cũng là câu chuyện dài hạn khác giữa chủ đầu tư và ngân hàng để hỗ trợ thị trường.
Bà Vân cho rằng, thị trường đang có sự vận động mới khiến cả sản phẩm và bài toán kinh doanh phải có sự thay đổi, liên quan đến chính sách lãi suất, tài trợ vốn, vì hiện các dự án đi theo xu hướng tìm nhà tài trợ vốn chiến lược, chứ không phải mở rộng vay vốn từ nhiều ngân hàng như trước.
“Các chủ đầu tư có thể phải cân đối biên lợi nhuận, trước kia có nhiều kỳ vọng cao hơn, nhưng giờ tốc độ bán, giá bán và chi phí là câu chuyện lớn, không thể để nhiều phân kỳ như trước. Thậm chí, có nhiều dự án ở khu Tây Hà Nội đang đẩy mạnh tốc độ bàn giao và vượt tiến độ đề ra để thích nghi với bối cảnh hiện tại”, bà Vân nói và cho biết thêm, thời gian tới là câu chuyện của nguồn vốn chiến lược, điều này cũng sẽ tạo nên những thay đổi trên thị trường khi các ngân hàng cũng tăng cường chọn lọc dự án tài trợ vốn, đảm bảo sản phẩm có thanh khoản, chứ không dễ dàng cho vay như giai đoạn trước. Điều này sẽ tác động nhất định đến nguồn lực triển khai dự án cũng như cung - cầu thị trường.
