Khu vực lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm củng cố vị thế phân khúc siêu sang ở mức 7.000 – 15.000 USD/m2. Ảnh: Bình Minh.
Avison Young cho rằng, mặt bằng lãi suất vay mua nhà thả nổi neo ở ngưỡng 12% –15%/năm tiếp tục thanh lọc những nhà đầu tư lướt sóng. Tâm lý thị trường phụ thuộc vào nhóm khách hàng sở hữu dòng tiền tự có và nhu cầu tích sản an toàn. Thị trường sơ cấp giữ mặt bằng giá cao để bù đắp chi phí vốn, trong khi thị trường thứ cấp chứng kiến sự phân hóa: các dự án đã có sổ hồng ghi nhận thanh khoản ổn định, còn một số sản phẩm chưa hoàn thiện pháp lý hoặc hết thời hạn ưu đãi lãi suất chịu áp lực giảm giá 5% – 10%.
Trong quý III/2026, tổng nguồn cung căn hộ sơ cấp toàn vùng TP.HCM mở rộng đạt hơn 11.500 căn. Đáng chú ý, tâm điểm rổ hàng mới bắt đầu dịch chuyển mạnh về trục phía Nam và khu Tây Bắc/Đông Bắc nhờ các cú hích hạ tầng lớn.
Về nguồn cầu, người mua nhà ở thực và nhà đầu tư dài hạn ưu tiên các dự án sở hữu chính sách thanh toán kéo dài nhằm giảm phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng. Sự phân hóa thanh khoản thể hiện rõ rệt khi phân khúc căn hộ vừa túi tiền tại khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An được sự quan tâm của nhóm khách hàng có nhu cầu mua ở thực và có tỉ lệ giao dịch thành công cao suốt nhiều quý vừa qua. Trong khi phân khúc cao cấp và hạng sang tại nội đô ghi nhận tốc độ bán hàng thận trọng, giao dịch tập trung vào tệp khách hàng mua tích sản dài hạn bằng vốn tự có.
Dù tâm lý khách mua nhìn chung ở trạng thái phòng thủ, nhưng nhờ cộng hưởng từ quy hoạch và phát triển hạ tầng đang được đẩy mạnh đã có phần giải tỏa nút thắt tâm lý nên thị trường không bị rơi vào cảnh đóng băng hoàn toàn. Giai đoạn năm 2027 - 2030, tổng nguồn cung căn hộ tại thị trường TP HCM dự kiến sẽ đón nhận hơn 25.000 căn hộ và chia làm nhiều đợt mở bán bắt đầu kéo dài từ năm 2027. Đây được xem là những nguồn cung lớn sẽ hoàn thành và đón được điểm rơi hạ tầng vào khoảng năm 2030.
Giá căn hộ sơ cấp trung bình toàn thị trường TP.HCM đạt 3.850 USD/m2 và thị trường không còn chứng kiến làn sóng tăng giá diện rộng mà phân hóa sâu sắc theo chất lượng hạ tầng và thương hiệu phát triển. Khu vực lõi trung tâm và bán đảo Thủ Thiêm củng cố vị thế phân khúc siêu sang ở mức 7.000 – 15.000 USD/m2, trong khi rổ hàng cao cấp khu Đông và khu Nam dao động ổn định quanh mức 3.800 – 5.500 USD/m2.
Điểm biến động bất ngờ nhất trong quý thuộc về khu Tây khi có một dự án hạng sang được phát triển và thiết lập mặt bằng giá kỷ lục 4.500 – 4.800 USD/m2. Diễn biến này đã phản ánh giá chung cư trong khu TP.HCM cũ, nơi có quỹ đất nội thành cạn kiệt, đã hình thành một mức giá sàn neo cao dần và không thể hạ thấp vì chi phí đất, chi phí đền bù giải tỏa cao buộc các chủ đầu tư phải đẩy định vị sản phẩm lên chuẩn cao cấp để bảo toàn biên lợi nhuận, gián tiếp xóa bỏ hoàn toàn phân khúc nhà ở bình dân trong ranh giới TP.HCM cũ. Do đó, thị trường vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa Vũng Tàu có giá sơ cấp duy trì lần lượt ở mức 1.800 – 2.800 USD/m2 và 1.900 – 4.500 USD/m2, đã đảm nhận vai trò đáp ứng nhu cầu an cư vừa túi tiền của người lao động đô thị.
Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý III/2026 giảm về mức 28%, minh chứng cho sự co cụm của dòng tiền đầu cơ trước rào cản chi phí vốn. Khi lãi suất cho vay thả nổi tại các ngân hàng thương mại neo ở ngưỡng 12% – 15%/năm trong bối cảnh tỷ suất sinh lời cho thuê nội đô chỉ đạt ngưỡng 3 – 4%/năm. Tầm nhìn 2027 - 2030, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ bước vào chu kỳ bứt phá dựa trên giá trị sử dụng thực tế, nơi mô hình phát triển đô thị nén gắn liền mạng lưới giao thông công cộng (TOD) dọc tuyến Metro số 1 và các trục vành đai sẽ dẫn dắt hơn 60% tổng lượng hấp thụ của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
