Diễn biến thị trường địa ốc tác động lớn đến tham vọng "hóa rồng" của doanh nghiệp bất động sản
Tham vọng
Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O (CEO Group, mã CEO) đặt mục tiêu đạt 30.000 tỷ đồng doanh thu trong 5 năm tới, tức trung bình 6.000 tỷ đồng doanh thu đồng/năm, lợi nhuận 600 tỷ đồng/năm. Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (Dat Xanh Group, mã DXG) lên kế hoạch lọt vào Top 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam (VNR500) trong 5 năm tới và đến năm 2030, vốn hóa doanh nghiệp đạt tối thiểu 10 tỷ USD…
Đây là những kế hoạch đầy tham vọng vừa được doanh nghiệp công bố. Hiện Đất Xanh được định giá khoảng 0,7 tỷ USD, còn theo báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2022, tổng tài sản của doanh nghiệp này đạt trên 30.370 tỷ đồng (tương đương hơn 1,25 tỷ USD), vốn chủ sở hữu trên 14.306 tỷ đồng.
Năm 2022, Đất Xanh đặt mục tiêu doanh thu thuần 11.000 tỷ đồng và lãi ròng 1.400 tỷ đồng, tăng lần lượt 9% và 21% so với thực hiện năm 2021. Công ty cũng đã trình phương án phát hành trái phiếu quốc tế bằng USD cho các nhà đầu tư nước ngoài. Trái phiếu có tổng mệnh giá tối đa 300 triệu USD (gần 7.000 tỷ đồng), dự kiến triển khai trong năm 2022. Số tiền thu được từ đợt phát hành sẽ dùng để thanh toán các chi phí liên quan đến đợt phát hành, cấp vốn cho một số dự án và bổ sung vốn lưu động.
Với CEO Group, lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, doanh nghiệp này đạt doanh thu 718 tỷ đồng, gấp 2,5 lần cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế 69 tỷ đồng, hoàn thành tương ứng 24% chỉ tiêu doanh thu và 23% chỉ tiêu lợi nhuận cả năm.
Mặc dù kết quả kinh doanh 2 quý đầu năm 2022 chưa như kỳ vọng, nhưng theo chia sẻ của ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group tại hội nghị nhà đầu tư tổ chức mới đây, doanh thu của CEO Group sẽ tăng mạnh trong quý IV/2022 nên mục tiêu kinh doanh đề ra cho năm nay vẫn có nhiều khả năng hoàn thành.
Được biết, năm 2022, CEO Group lên kế hoạch đạt 3.000 tỷ đồng doanh thu và 300 tỷ đồng lợi nhuận. Như vậy, để có thể hoàn thành mục tiêu 5 năm như công bố, CEO Group sẽ phải duy trì mức doanh thu, lợi nhuận tối thiểu hàng năm gấp 2 lần kế hoạch năm 2022.
Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2022, CEO Group đã thông qua phương án phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và cổ phiếu ESOP cho người lao động, số lượng dự kiến phát hành hơn 257 triệu cổ phần, tương đương 2.573 tỷ đồng, để tăng vốn điều lệ lên mức 5.146 tỷ đồng.
Lợi thế hiện tại của CEO Group là sở hữu quỹ đất sạch khá lớn, khoảng 1.000 ha (hiện mới phát triển được 200-300 ha). Trong chiến lược phát triển 5 năm tới, doanh nghiệp này dự kiến sẽ phát triển thêm một lượng quỹ đất tương đương hiện tại, trong đó khoảng 50% được thực hiện ngay trong năm 2022. Từ đầu năm đến nay, CEO Group đã làm việc với nhiều địa phương và sắp tới sẽ tham gia đấu giá, đấu thầu nhiều khu đất.
Thực tế, không nhiều doanh nghiệp địa ốc dám “khoe” tham vọng ở thời điểm này, khi mà thị trường còn tiềm ẩn nhiều yếu tố bất định, thế nên việc đặt mục tiêu kinh doanh cao cũng theo hướng “chậm, chắc” từng năm một.
Đơn cử, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No Va (Novalnd, mã NVL) đưa ra mục tiêu kinh doanh năm 2022 với doanh thu đạt hơn 35.970 tỷ đồng, tăng 140% đồng so với thực hiện năm 2021; lợi nhuận sau thuế đạt 6.500 tỷ đồng, tăng trưởng 88% và là mức cao kỷ lục từ trước tới nay của doanh nghiệp.
Kế hoạch kinh doanh năm 2022 của Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia (mã AGG) là đạt doanh thu 5.500 tỷ đồng, gấp 3 lần thực hiện năm 2021 và lợi nhuận sau thuế 500 tỷ đồng (Công ty mẹ), tăng trưởng 19%.
Tổng công ty cổ phần Đầu tư xây dựng (DIC Corp, mã DIG) cũng đặt mục tiêu tăng trưởng lợi nhuận trước thuế cao trong năm 2022, ở mức 48% so với kết quả năm trước, tương đương 1.900 tỷ đồng…
“Mưu sự tại nhân, thành sự… tại thị trường”
Theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, việc đánh giá tham vọng của các doanh nghiệp có khả thi hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Ông Thịnh cho rằng, doanh nghiệp có khát vọng là tốt nhưng cần phải dựa trên thực tế, có quyết tâm nhưng cũng cần có các điều kiện phù hợp. Đặc biệt, với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết thì triển vọng “hóa rồng” phụ thuộc nhiều vào diễn biến của kinh tế vĩ mô, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản.
“Nghèo thì lâu chứ giàu mấy chốc, nếu vướng mắc thủ tục pháp lý sớm được được tháo gỡ, tín dụng bất động sản được nới lỏng, cùng với đó là bối cảnh vĩ mô thuận lợi… thì việc hoàn thành mục tiêu đề ra sẽ thuận lợi hơn”, ông Thịnh nói và cho biết thêm, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ các điểm nghẽn và tạo đà bứt phá cho thị trường bất động sản nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng trong thời gian tới.
Bình luận thêm về việc phát hành trái phiếu quốc tế, ông Thịnh cho rằng, nếu huy động thành công thì đây sẽ là nguồn vốn rất quý giá cho doanh nghiệp trong bối cảnh “đói vốn” hiện tại, song cần tính toán cẩn trọng về thời điểm. Ví dụ, hiện nay, đồng USD đang lên giá, lãi suất cũng đang tăng ở nhiều nước thì việc phát hành trái phiếu bằng ngoại tệ sẽ càng phải lưu ý hơn.
Liên quan tới quỹ đất, theo ông Thịnh, doanh nghiệp có quỹ đất sạch lớn sẵn sàng triển khai dự án một lợi thế, nhưng vấn đề quan trọng nhất hiện nay là hoàn thiện được thủ tục pháp lý để triển khai dự án, sau đó là có dòng tiền để thi công, xây dựng.
“Hiện đang là giai đoạn khó huy động vốn, trong khi thực tế cho thấy, các doanh nghiệp địa ốc phụ thuộc lớn vào vốn vay. Do đó, nếu không có dòng tiền vận hành thì quỹ đất cũng không phát huy được vai trò”, ông Thịnh nhấn mạnh.
Còn ông Trung Kiên, nhà sáng lập Công ty Quản lý tài sản Vietnam Holdings Inc chia sẻ, cần có sự phân tích, đánh giá kỹ lưỡng trước những thông tin liên quan tới doanh nghiệp.
Theo ông Kiên, kế hoạch doanh nghiệp đưa ra là câu chuyện một chiều, việc đặt chỉ tiêu kinh doanh bao nhiêu là quyền của doanh nghiệp và không chịu sự giám sát của cơ quan quản lý. Đặc biệt, với các doanh nghiệp đang trong giai đoạn chuẩn bị phát hành cổ phiếu, trái phiếu, đang cần huy động vốn thì việc đưa ra các thông tin đột biến về doanh thu, lợi nhuận… là cách thức quen thuộc.
“Doanh nghiệp công bố thông tin kết quả kinh doanh tăng giảm đột ngột nhiều khi nhằm mục đích truyền thông, quảng cáo, tăng - thoái vốn…, do đó nhà đầu tư cần bình tĩnh đón nhận và có phân tích của riêng mình, đặc biệt với các doanh nghiệp, cổ phiếu có lịch sử công bố thông tin thiếu minh bạch”, ông Trung nói, đồng thời lưu ý thêm rằng, với các cổ phiếu có thông tin đột biến, nhà đầu tư cần quan sát kỹ lĩnh vực kinh doanh cốt lõi của doanh nghiệp để phân tích triển vọng ngành, triển vọng kinh tế vĩ mô, sau đó là sự minh bạch của ban lãnh đạo doanh nghiệp trong hoạt động công bố thông tin…, từ đó có quyết định phù hợp, tránh bị các thông tin kỳ vọng chưa chắc chắn tác động, dẫn đến hành động sai.
Trong báo cáo phân tích mới nhất, FiinGroup cho biết, tình hình dịch bệnh và vướng mắc thủ tục pháp lý làm ảnh hưởng đến tiến độ triển khai các dự án, qua đó khiến việc tiếp cận nguồn vốn từ các kênh gặp hạn chế.
Theo đơn vị chuyên phân tích dữ liệu này, trong quý II/2022, doanh thu thuần và lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết giảm lần lượt 49% và 72,5% và dự kiến cả năm 2022 chỉ tăng nhẹ khoảng 2%. Đáng chú ý, chỉ số vòng quay hàng tồn kho hiện lên tới hơn 1.497 ngày - mức cao đáng báo động cho các doanh nghiệp bất động sản, bởi chỉ số này quá cao cũng đồng nghĩa với việc lượng sản phẩm dự trữ thấp, khó đáp ứng nhu cầu thị trường.
Doanh thu và lợi nhuận giảm sâu, thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh, thời gian bán hàng kéo dài và khó tiếp cận nguồn vốn đang là những thách thức lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, có thể tác động mạnh đến cả mục tiêu ngắn, trung và dài hạn của doanh nghiệp thời gian tới.
