Dòng vốn FDI và kế hoạch mở rộng quỹ đất tạo thêm dư địa tăng trưởng cho bất động sản khu công nghiệp
Lợi nhuận phục hồi mạnh trong quý III
Nửa đầu năm 2026, bức tranh kinh doanh của nhóm bất động sản khu công nghiệp kém tích cực. Theo SSI Research, doanh thu thuần và lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu lần lượt giảm 20,2% và 40% so với cùng kỳ, xuống khoảng 38.000 tỷ đồng và 4.000 tỷ đồng. Nguyên nhân chủ yếu là một số doanh nghiệp không phát sinh các thương vụ chuyển nhượng đất quy mô lớn, trong khi chi phí lãi vay tăng. Ngoài ra, việc chuyển sang phương pháp ghi nhận doanh thu phân bổ đều cũng ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh của một số doanh nghiệp.
Sang quý III, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp đã cải thiện. Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (mã KBC) ghi nhận doanh thu thuần 3.187,3 tỷ đồng, tăng 136,6%; lợi nhuận sau thuế đạt 937,2 tỷ đồng, tăng 200,5% so với cùng kỳ và gấp 27 lần mức 34,5 tỷ đồng trong quý II.
Theo KBC, kết quả tích cực chủ yếu nhờ doanh thu từ hoạt động kinh doanh khu công nghiệp tăng. Doanh nghiệp đã bàn giao 56 ha đất khu công nghiệp, tăng 180% so với cùng kỳ, phần lớn tại Khu công nghiệp Quế Võ mở rộng 2, đồng thời tiếp tục bàn giao sản phẩm tại các dự án nhà ở xã hội.
Tổng công ty Viglacera - CTCP (mã VGC) cũng ghi nhận lợi nhuận sau thuế quý III đạt 616 tỷ đồng, tăng 423,8% so với cùng kỳ. Doanh thu thuần tăng 16,6%, lên 3.794,7 tỷ đồng. Theo doanh nghiệp, lợi nhuận cải thiện nhờ hoạt động cho thuê hạ tầng khu công nghiệp và hiệu quả kinh doanh vật liệu xây dựng tại các công ty con tăng lên.
Công ty cổ phần Long Hậu (mã LHG) ghi nhận doanh thu thuần quý III đạt 148 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 53,8 tỷ đồng, lần lượt tăng 31,9% và 16,7% so với cùng kỳ. Kết quả được hỗ trợ bởi doanh thu cho thuê nhà xưởng, khu lưu trú và trung tâm thương mại tăng.
Một số doanh nghiệp quy mô nhỏ hơn cũng ghi nhận kết quả khả quan trong quý III. Công ty cổ phần Sonadezi Long Bình (mã SZB) đạt 55,6 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng 100,6% so với cùng kỳ và nhỉnh hơn mức 53,7 tỷ đồng của quý II. Công ty cổ phần Sonadezi Long Thành (mã SZL) lãi 69,9 tỷ đồng, tăng 113,5% so với cùng kỳ và cao hơn gấp đôi mức 31,8 tỷ đồng của quý trước. Tuy nhiên, lợi nhuận của SZL được hỗ trợ đáng kể bởi doanh thu tài chính gần 37 tỷ đồng, trong đó gần 36 tỷ đồng là cổ tức được chia.
Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 21,6 tỷ đồng trong quý III, tăng 3,8% so với cùng kỳ, đồng thời cải thiện so với mức 18,9 tỷ đồng của quý II. Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (mã HPI) đạt 6,2 tỷ đồng lợi nhuận, tăng nhẹ so với cùng kỳ và cao hơn mức 3,5 tỷ đồng của quý trước. Trong khi đó, Công ty cổ phần Phát triển Khu công nghiệp Tín Nghĩa (mã TIP) báo lãi 36,8 tỷ đồng, tăng 26,9% so với cùng kỳ.
Dù bức tranh chung khởi sắc, một số doanh nghiệp vẫn ghi nhận lợi nhuận sụt giảm. Công ty cổ phần Khu công nghiệp Nam Tân Uyên (mã NTC) đạt 47 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong quý III, giảm 62,6% so với cùng kỳ; doanh thu thuần giảm 65,4%, còn 79,3 tỷ đồng. Công ty cổ phần Phát triển đô thị công nghiệp số 2 (mã D2D) ghi nhận lợi nhuận sau thuế 4,9 tỷ đồng, giảm 78,8%, trong khi doanh thu thuần giảm 62%, còn 38,6 tỷ đồng. Kết quả của D2D chịu ảnh hưởng từ việc không còn khoản doanh thu lớn từ chuyển nhượng đất tại Khu dân cư Châu Đức như cùng kỳ năm trước.
Tính chung 9 tháng, lợi nhuận của một số doanh nghiệp vẫn giảm sâu so với cùng kỳ, cho thấy kết quả khởi sắc trong quý III chưa đủ bù đắp mức suy giảm trước đó. Lợi nhuận sau thuế lũy kế của SZC giảm 76,2% so với cùng kỳ, HPI giảm 43,9%, KBC giảm 23,4%, NTC giảm 26,3%, trong khi LHG giảm nhẹ 1,9%.
Mở rộng quỹ đất, đón đầu nhu cầu FDI gia tăng
Lợi nhuận quý III/2026 của nhiều doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp phục hồi nhờ bàn giao đất và hoạt động cho thuê hạ tầng.
Triển vọng trung hạn của ngành tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn đầu tư nước ngoài và kế hoạch mở rộng quỹ đất của các chủ đầu tư. Theo Cục Thống kê, vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong 9 tháng năm 2026 đạt 50,36 tỷ USD, tăng 76,4% so với cùng kỳ; vốn FDI thực hiện đạt 21,07 tỷ USD, tăng 12,1% và là mức cao nhất trong 9 tháng của 5 năm qua. Trong đó, ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 82,6% vốn FDI thực hiện, tương đương 17,4 tỷ USD.
Đà tăng của vốn FDI thực hiện là cơ sở để kỳ vọng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp, nhà xưởng và sử dụng các dịch vụ hạ tầng phụ trợ tiếp tục tăng. SSI Research dự báo, diện tích hợp đồng thuê mới và diện tích theo biên bản ghi nhớ (MoU) của các doanh nghiệp trong phạm vi nghiên cứu đạt khoảng 1.000 ha năm 2027, tăng 18,6% so với năm 2026. Động lực chính đến từ các khu công nghiệp cấp 2, trong bối cảnh doanh nghiệp FDI tiếp tục dịch chuyển và mở rộng sản xuất. Nhóm khách thuê đến từ Trung Quốc, bao gồm Đài Loan và Hồng Kông, được kỳ vọng tiếp tục đóng vai trò động lực chính đối với nhu cầu tại các khu công nghiệp mới.
Đón đầu nhu cầu này, nhiều doanh nghiệp đang đẩy mạnh đầu tư. VGC chuẩn bị khởi công Khu công nghiệp Tây Phổ Yên giai đoạn 1 tại Thái Nguyên, với quy mô gần 499,1 ha và tổng vốn đầu tư gần 5.400 tỷ đồng. Dự án định hướng thu hút các ngành công nghệ cao, điện tử và công nghiệp hỗ trợ, qua đó bổ sung quỹ đất phục vụ nhóm khách thuê sản xuất.
LHG đang chuẩn bị nguồn lực cho Khu công nghiệp Long Hậu giai đoạn 2 mở rộng, quy mô 90 ha, tổng mức đầu tư dự kiến 3.158 tỷ đồng. Doanh nghiệp đã thông qua hạn mức vay tối đa 1.500 tỷ đồng để phục vụ dự án, bao gồm đầu tư hạ tầng và giải phóng mặt bằng. Theo kế hoạch, LHG dự kiến bắt đầu cho thuê đất từ quý IV/2027; quá trình thi công, hoàn thiện hạ tầng kéo dài đến quý IV/2029.
HPI dự kiến nâng tổng vốn đầu tư Khu công nghiệp Hiệp Phước giai đoạn 2 lên hơn 8.100 tỷ đồng. Dự án đã được bố trí quỹ đất để phát triển, song hiệu quả khai thác trong tương lai còn phụ thuộc vào tiến độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng thu hút khách thuê.
KBC cũng đang triển khai nhiều dự án khu công nghiệp và khu đô thị, dịch vụ. Tính đến cuối tháng 9, KBC có giá trị hàng tồn kho hợp nhất 35.415,4 tỷ đồng, tăng hơn 8.342 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, chi phí dở dang tại Khu công nghiệp Lộc Giang là 2.296 tỷ đồng, Khu công nghiệp Tràng Duệ là 2.241,6 tỷ đồng. Tại Khu công nghiệp Bình Giang, chi phí dở dang tăng từ khoảng 6,5 tỷ đồng đầu năm lên gần 801 tỷ đồng vào cuối tháng 9. Bên cạnh đó, doanh nghiệp còn khoảng 9.645 tỷ đồng cam kết theo hợp đồng liên quan đến xây dựng, phát triển hạ tầng các dự án.
Ở cấp độ thị trường, TP.HCM vừa công bố danh mục 12 dự án đầu tư với tổng quy mô vốn khoảng 13 tỷ USD tại Diễn đàn Kinh tế mùa thu ngày 28/10. Trong lĩnh vực hạ tầng khu công nghiệp, Khu công nghiệp Vĩnh Lập giai đoạn 1 có tổng vốn đăng ký hơn 9.701 tỷ đồng, với sự tham gia của liên doanh khu công nghiệp Việt Nam - Singapore, Becamex và VSIP Quảng Ngãi. Việc tiếp tục xúc tiến các dự án quy mô lớn cho thấy nguồn cung hạ tầng công nghiệp đang được mở rộng để đón dòng vốn đầu tư mới.
Cùng với mở rộng quỹ đất, các chủ đầu tư cũng phải đổi mới mô hình phát triển để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách thuê. Theo Công ty Chứng khoán MB (MBS), BCM, KBC và IDC đang từng bước phát triển mô hình khu công nghiệp xanh, sinh thái, hướng tới thu hút khách thuê công nghệ cao. KBC có lượng MoU gần 170 ha với các doanh nghiệp lớn như LG và Luxshare, đồng thời xúc tiến hợp tác phát triển các dự án trung tâm dữ liệu quy mô lớn. Đây có thể là những động lực bổ sung cho nhu cầu thuê trong giai đoạn tới.
Tuy nhiên, triển vọng tăng trưởng vẫn đi kèm áp lực cạnh tranh. SSI Research dự báo, nguồn cung đất công nghiệp mới tại miền Bắc và miền Nam sẽ đạt khoảng 1.347 ha trong quý IV/2026 và năm 2027. Nguồn cung gia tăng sẽ làm cạnh tranh gay gắt hơn về giá thuê, tiến độ bàn giao, chất lượng hạ tầng và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường. Bên cạnh đó, chi phí giải phóng mặt bằng, xây dựng và lãi vay tiếp tục là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư các dự án mới.
