Nhà kho xây sẵn phía Nam: Khởi đầu tích cực
Tại miền Nam, phân khúc nhà kho xây sẵn ghi nhận gần 50.000 m2 diện tích mới gia nhập thị trường trong quý, tập trung tại tỉnh Đồng Nai và được phát triển bởi KCN Việt Nam. Việc bổ sung nguồn hàng này đã nâng thị phần của KCN Việt Nam trong phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp tại miền Nam lên 6,9%, đồng thời đưa tổng nguồn cung toàn khu vực đạt khoảng 2,5 triệu m2.
Về giá thuê, mặt bằng chung trong quý I/2026 ghi nhận mức tăng nhẹ 0,5% so với quý trước đó, đạt 5,07 USD/m2/tháng, chủ yếu đến từ các dự án có tỷ lệ lấp đầy cao và chất lượng sản phẩm tốt, trong khi phần lớn thị trường duy trì mặt bằng giá ổn định, hoặc áp dụng điều chỉnh linh hoạt nhằm tối ưu tốc độ lấp đầy.
Trong quý I/2026, tổng hấp thụ ròng tại miền Nam đạt trên 110.000 m2, kéo tỷ lệ trống toàn thị trường giảm xuống còn 16,7% - tương đương mức giảm 2,85% so với quý trước đó.
Hoạt động thuê được ghi nhận từ nhiều nhóm khách hàng khác nhau, trong đó doanh nghiệp sản xuất, bán lẻ và thương mại điện tử tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt, phục vụ cả nhu cầu phân phối trong nước và xuất khẩu.
Thay vì mở rộng ồ ạt, các doanh nghiệp có xu hướng ưu tiên những không gian kho logistics có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh và tiêu chuẩn vận hành cao, nhằm tối ưu chi phí và nâng cao hiệu quả chuỗi cung ứng.
Xu hướng này cho thấy nhu cầu đang dịch chuyển theo hướng chọn lọc hơn, tập trung vào chất lượng kho bãi và khả năng kết nối, đặc biệt tại các khu công nghiệp đã hình thành với lợi thế liên kết thuận lợi với TP.HCM và các cảng biển trọng điểm.
Theo JLL Việt Nam, kết quả quý I/2026 phản ánh sự cải thiện đáng kể về hiệu quả vận hành của phân khúc nhà kho xây sẵn. Nhu cầu đối với kho logistics chất lượng cao tiếp tục ở mức cao, cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động điều chỉnh chiến lược và tái cấu trúc chuỗi cung ứng trong bối cảnh môi trường toàn cầu nhiều biến động.
“Thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam đã có một khởi đầu năm 2026 tích cực, với các chỉ số vận hành liên tục cải thiện. Trong thời gian tới, động lực tăng trưởng đến từ xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu, sự mở rộng của thương mại điện tử và tiêu dùng nội địa tăng cao. Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với một số thách thức, bao gồm biến động trong môi trường thương mại quốc tế, mức độ cạnh tranh gia tăng tại một số khu vực và áp lực chi phí đầu tư - vận hành. Các yếu tố này đòi hỏi các bên tham gia thị trường cần cẩn trọng trong chiến lược đầu tư, phát triển và vận hành”, bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc JLL Hà Nội đánh giá.
Miền Bắc: Nhà tạo lập dẫn dắt cuộc chơi
Trong khi đó, tại phía Bắc, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) ổn định, chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và sự dịch chuyển mạnh mẽ sang các mô hình nhà xưởng, nhà kho xây sẵn đã giúp thị trường bất động sản công nghiệp và logistics tại vùng kinh tế trọng điểm duy trì được đà tăng trưởng.
Theo JLL Việt Nam, đất công nghiệp tại các khu vực trọng điểm phía Bắc đạt tổng diện tích gần 13.000 ha với số lượng hơn 70 khu công nghiệp đang hoạt động.
Nguồn cung mới trong quý I/2026 đạt hơn 100 ha tại Hải Phòng (Hải Dương cũ). Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, với diện tích giao dịch lũy kế ghi nhận đến cuối quý đạt 10.400 ha, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2025.
Các nhà phát triển dự án dẫn đầu gồm Kinh Bắc City, Deep C, Viglacera, Rox iPark và VSIP chiếm đến gần 50% thị phần theo diện tích đã phát triển.
Phân khúc nhà xưởng xây sẵn đạt hơn 3,6 triệu m2 với 91 dự án đang hoạt động, tăng 14% so với cùng kỳ năm 2025.
Nguồn cung mới trong quý đầu năm nay đạt 159.000 m2, trong đó nổi bật là dự án mới Spectrum Hưng Yên, cũng là dự án thứ hai của chủ đầu tư Soilbuild (Singapore) tại khu vực miền Bắc. Tỷ lệ lấp đầy đạt 87%, hoạt động cho thuê tiếp tục tập trung chủ yếu tại các khu vực trọng điểm Bắc Ninh và Hải Phòng. Giá thuê dao động từ 4-7,1 USD/m2/tháng, giá trung bình tăng 4% so với cùng kỳ năm 2025.
Trong tương lai, tăng trưởng được kỳ vọng sẽ đến từ các ngành có giá trị cao, phụ thuộc vào nguồn năng lượng ổn định, hệ thống công nghiệp và phân phối hiện đại, cũng như hạ tầng số tích hợp.
Phân khúc nhà kho xây sẵn hiện đại đạt tổng nguồn cung 2,2 triệu m2, ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ 1,7 lần so với cùng kỳ năm 2025. Quý I/2026 chào đón 162.000 m2 diện tích nhà kho hiện đại mới và sự gia nhập thị trường của chủ đầu tư Hàn Quốc JIEL Group thông qua dự án JEIL Logistics Hải Phòng.
Mức hấp thụ thuần ổn định, nhưng tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ xuống 65% do nguồn cung mới dồi dào cần thời gian hấp thụ. Giá thuê tiếp tục xu hướng tăng trưởng, đạt trung bình 5,1 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ và là mức tăng cao nhất trong 3 phân khúc.
Triển vọng thị trường
Theo bà Nguyễn Hồng Vân - Giám đốc Thị trường, JLL Việt Nam, thị trường bất động sản công nghiệp và logistics miền Bắc dự báo tăng trưởng “thận trọng” hơn trong 6-12 tháng tới.
Chi phí năng lượng tăng kéo theo chi phí logistics, vận tải và đầu vào sản xuất leo thang, trực tiếp tác động đến biên lợi nhuận của doanh nghiệp. Điều này khiến nhiều nhà sản xuất phải điều chỉnh kế hoạch mở rộng, thậm chí trì hoãn quyết định thuê đất hoặc xây dựng nhà máy mới.
Giá thuê dự kiến tăng trung bình khoảng 4-6% theo năm, tùy phân khúc và vị trí, đặc biệt tại các khu vực gần cảng biển, sân bay và trục cao tốc. Tỷ lệ lấp đầy dự báo duy trì ở mức cao với đất công nghiệp giữ mức trên 80%, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn cải thiện dần từ cuối năm 2026 khi nguồn cung mới được hấp thụ. Các khu công nghiệp có hạ tầng hoàn thiện, chính sách ưu đãi hấp dẫn và kết nối giao thông thuận lợi tiếp tục ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 90%.
Đại diện JLL cho hay, thị trường bất động sản công nghiệp với đa dạng lựa chọn cho các nhà sản xuất từ đất công nghiệp đến các giải pháp xây sẵn và xây theo yêu cầu (BTS) giúp khách thuê có nhiều phương án để khởi đầu hoạt động sản xuất tại Việt Nam, bao gồm cả việc bắt đầu với quy mô nhỏ và phát triển mở rộng trong tương lai.
Căng thẳng địa chính trị không làm thị trường suy yếu, mà có xu hướng gây ra áp lực lớn trong ngắn hạn do chi phí logistics gia tăng. Yếu tố này có thể định hình lại cách doanh nghiệp lựa chọn địa điểm sản xuất.
Các khu vực có hạ tầng phát triển đồng bộ và kết nối thuận tiện sẽ trở thành địa điểm được ưu tiên để tối ưu chi phí logistics, trong đó các sản phẩm xây sẵn là phương án tối ưu.
Còn theo ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, đà tăng trưởng của thị trường sẽ tiếp tục được củng cố trong năm 2026. Việc đẩy mạnh phát triển hạ tầng kết nối sẽ mở ra các cụm công nghiệp mới, trong khi chính sách hỗ trợ các ngành giá trị cao được kỳ vọng sẽ thu hút thêm dòng vốn đầu tư chất lượng.
Đồng thời, năng lực số của Việt Nam cũng ngày một cải thiện, với sự phát triển của các trung tâm dữ liệu hướng tới quy mô lớn. Những yếu tố này đang góp phần củng cố vị thế cạnh tranh của Việt Nam trong khu vực, khi tiếp tục chuyển dịch sang các hoạt động sản xuất tiên tiến và chuỗi cung ứng ngày càng ứng dụng công nghệ cao.
Phát triển hạ tầng tiếp tục đóng vai trò then chốt trong quá trình chuyển đổi công nghiệp của Việt Nam. Tại phía Bắc, hoạt động công nghiệp trong các lĩnh vực như điện tử, bán dẫn và sản xuất giá trị cao đang được thúc đẩy bởi các khoản đầu tư liên tục vào cảng biển, đường cao tốc và mạng lưới logistics.
Ở phía Nam, các dự án hạ tầng quy mô lớn được kỳ vọng sẽ tái định hình luồng vận chuyển hàng hóa và hỗ trợ hình thành các hành lang phát triển mới. Việc hoàn thiện các tuyến giao thông trọng điểm sẽ giúp tăng cường kết nối liên vùng và nâng cao hiệu quả lưu chuyển hàng hóa giữa các thị trường.
Ông John Campbell cho hay, bên cạnh hạ tầng vật lý, đầu tư vào hạ tầng số cũng đang được đẩy mạnh. Các trung tâm dữ liệu, hệ thống trí tuệ nhân tạo và kết nối kỹ thuật số ngày càng trở thành yếu tố không thể thiếu trong hoạt động công nghiệp hiện đại, hỗ trợ các quy trình sản xuất tiên tiến và quản lý chuỗi cung ứng hiệu quả hơn.
Theo đại diện Savills, trọng tâm của quá trình chuyển đổi này là xu hướng mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng, được thúc đẩy bởi sự đồng bộ giữa hạ tầng kết nối, công nghệ, nguồn nhân lực và chính sách hỗ trợ.
Trong tương lai, tăng trưởng được kỳ vọng sẽ đến từ các ngành có giá trị cao, phụ thuộc vào nguồn năng lượng ổn định, hệ thống công nghiệp và phân phối hiện đại, cũng như hạ tầng số tích hợp.