Tăng cung, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường
Việc lãi suất cho vay mua nhà gia tăng nhanh trong thời gian gần đây đang buộc không ít nhà đầu tư phải đối diện với thực tế rằng, lợi thế từ đòn bẩy “tiền rẻ” không còn giúp bất động sản trở thành “cỗ máy in tiền” như giai đoạn trước. Song song với điều tiết tín dụng, định hướng điều hành năm 2026 cũng nhấn mạnh vai trò của chính sách thuế như một công cụ quan trọng nhằm điều chỉnh động cơ đầu cơ thông qua chi phí nắm giữ và chi phí giao dịch.
Đối với các nhà phát triển dự án, sự chững lại trong giao dịch của nhóm nhà đầu tư đầu cơ đang đặt doanh nghiệp vào bối cảnh buộc phải dịch chuyển chiến lược, khi thanh khoản thị trường chịu tác động rõ nét.
Theo ông Phan Lê Thành Long, CEO AFA, khi hạn mức tín dụng bị thu hẹp, các ngân hàng buộc phải nâng cao tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng, áp đặt các điều kiện vay khắt khe hơn để kiểm soát nợ xấu. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp bất động sản trở nên khó khăn hơn đáng kể, buộc họ phải tìm lời giải cho bài toán huy động vốn trong giai đoạn tới.
Thực tế ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán từ chia sẻ của lãnh đạo nhiều ngân hàng cho thấy, dù vẫn đánh giá cao tiềm năng của thị trường bất động sản, song các tổ chức tín dụng sẽ tập trung ưu tiên phân khúc nhà ở phục vụ nhu cầu thực, thay vì các hoạt động mang tính đầu cơ. Đồng thời, các ngân hàng cũng tăng cường quản trị rủi ro, áp dụng chính sách thẩm định tín dụng thận trọng hơn đối với các dự án cao cấp thông qua các tiêu chuẩn rủi ro cụ thể và quy trình kiểm soát chặt chẽ.
Quan điểm chung của nhiều ngân hàng là thị trường bất động sản đang trong trạng thái neo giá ở mức cao, trong khi thanh khoản có xu hướng suy giảm, đặc biệt tại phân khúc hạng sang và cao cấp. Dù chưa xuất hiện các dấu hiệu bất thường rõ rệt, song rủi ro tiềm ẩn gia tăng.
Theo phân tích của FiinGroup, diễn biến này phản ánh một vấn đề mang tính cấu trúc, khi bộ đệm vốn của hệ thống ngân hàng vẫn còn khá mỏng. Sau khi đạt khoảng 45,4 tỷ USD trong năm 2025, quy mô tín dụng trung - dài hạn dự kiến giảm nhẹ xuống 43,4 tỷ USD trong năm 2026, tương ứng mức giảm khoảng 4,4%. Điều này cho thấy sự không tương thích giữa nhu cầu vốn dài hạn của nền kinh tế và năng lực cung ứng của khu vực ngân hàng.
Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho rằng, năng lực vốn tự có thấp tiếp tục là “ràng buộc cứng” đối với tăng trưởng tín dụng. Khi cơ chế phân bổ tín dụng chuyển dần sang dựa trên hệ số an toàn vốn (CAR) thay vì room tín dụng mang tính hành chính, áp lực tăng trưởng nhanh sẽ trực tiếp chuyển thành áp lực lên vốn cấp 1 của từng ngân hàng. Theo ông Thuân, tăng trưởng tín dụng hiện nay không còn là câu chuyện hạn mức, mà là bài toán năng lực vốn, qua đó củng cố thêm nhu cầu chuyển hướng sang các kênh huy động vốn khác để hỗ trợ khu vực tư nhân.
Trong bối cảnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp nổi lên như một điểm sáng khi được đánh giá có triển vọng tích cực trong năm 2026 và tiềm năng trở thành kênh vốn trung và dài hạn chủ đạo. Nguồn cung phát hành được kỳ vọng gia tăng trong bối cảnh chính sách tiền tệ không còn nới lỏng và lãi suất tín dụng ngân hàng có xu hướng tăng.
Nhờ diễn biến thuận lợi của thị trường chứng khoán, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thành công cổ phiếu, huy động hàng nghìn tỷ đồng để bổ sung vốn triển khai dự án và cơ cấu lại nợ.
Đáng chú ý, trung tuần tháng 1/2026 đánh dấu một bước ngoặt mang tính cấu trúc trong hồ sơ tín nhiệm quốc gia của Việt Nam, khi Fitch Ratings nâng xếp hạng các công cụ nợ dài hạn cao cấp có bảo đảm từ BB+ lên BBB-. Theo Fitch, mức độ tổn thất kỳ vọng trong kịch bản tín dụng tiêu cực đủ thấp để hỗ trợ việc nâng đánh giá tín nhiệm các công cụ cụ thể lên mức “Đầu tư”.
Từ góc độ thị trường vốn, sự xuất hiện của các công cụ nợ gắn nhãn “Đầu tư” mang lại tín hiệu tích cực cho các nhà đầu tư dài hạn, đặc biệt là các quỹ bị ràng buộc bởi quy định phân bổ theo xếp hạng tín nhiệm. Dù quy mô trái phiếu Brady (Việt Nam phát hành năm 1998, kỳ hạn 30 năm, được đảm bảo bằng trái phiếu của Kho bạc Mỹ) còn lại trên thị trường không lớn, song tín hiệu này có thể hỗ trợ chiến lược phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp, cải thiện kỳ vọng chi phí vốn và góp phần thúc đẩy tiến trình nâng hạng thị trường chứng khoán.
Tuy nhiên, khả năng tiếp cận thị trường vốn sẽ phân hóa mạnh mẽ hơn theo chất lượng tín dụng và mức xếp hạng, khi các doanh nghiệp có đòn bẩy tài chính cao, dòng tiền yếu hoặc mức độ minh bạch hạn chế sẽ gặp nhiều trở ngại. Do đó, việc tái cơ cấu danh mục đầu tư, hạn chế dàn trải dự án, nâng cao năng lực dự báo dòng tiền và kiểm soát chặt đòn bẩy tài chính sẽ trở thành điều kiện sống còn để doanh nghiệp giảm thiểu rủi ro và hướng tới phát triển bền vững.
Một điểm đáng chú ý khác là trong năm 2025, nhờ diễn biến thuận lợi của thị trường chứng khoán, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phát hành thành công cổ phiếu, huy động hàng nghìn tỷ đồng để bổ sung vốn triển khai dự án và cơ cấu lại nợ.
Chỉ riêng trong tháng 12/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn đã hoàn tất các đợt phát hành như: DIC Corp (mã DIG) chào bán 150 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 12.000 đồng/cổ phiếu, huy động 1.800 tỷ đồng; Nam Long (mã NLG) chào bán hơn 100 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với giá 25.000 đồng/cổ phiếu, huy động 2.500 tỷ đồng; Phát Đạt (mã PDR) phát hành thành công 18 triệu cổ phiếu theo chương trình ESOP, thu về 180 tỷ đồng; Đất Xanh (mã DXG) chào bán riêng lẻ 93,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp với giá 18.600 đồng/cổ phiếu, huy động gần 1.740 tỷ đồng…
Theo Báo cáo Chiến lược 2026 của VinaCapital, lực cầu nội địa đang đóng vai trò bệ đỡ quan trọng cho thị trường chứng khoán Việt Nam trong bối cảnh dòng vốn toàn cầu phân hóa. Trong hai năm gần đây, dù khối ngoại bán ròng, lực mua trong nước vẫn bù đắp phần lớn lượng vốn rút ra, giúp thị trường duy trì thanh khoản và ổn định mặt bằng giao dịch. Đây là điều kiện then chốt để các kế hoạch IPO và niêm yết mới có thể triển khai, với khả năng bổ sung khoảng 20 tỷ USD vốn hóa cho thị trường trong vài năm tới.
Nền móng cho chu kỳ mới
Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, bước sang năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo tiếp tục hưởng lợi từ nền tảng vĩ mô ổn định, môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và hệ thống hạ tầng liên kết vùng được hoàn thiện. Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 50% vào năm 2030 sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp.
Việc phát triển các khu đô thị quy mô lớn, khu công nghiệp công nghệ cao, logistics và nâng cấp dịch vụ khách sạn sẽ giữ vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch và thu hút đầu tư của cả doanh nghiệp trong nước lẫn quốc tế. Tuy nhiên, giai đoạn 2025-2026 cũng là thời điểm then chốt để tái định hình thị trường, khi các yếu tố như thắt chặt tín dụng, thanh khoản suy giảm, vướng mắc pháp lý dự án và nhu cầu chuyển dịch sang phân khúc phù hợp hơn cùng lúc hiện diện.
Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp địa ốc muốn tồn tại buộc phải cơ cấu lại tài chính, thoái vốn, thu hẹp hệ sinh thái, tối ưu hóa quy trình và chuyển đổi mô hình kinh doanh theo hướng bền vững. Đây cũng sẽ là thước đo quan trọng để các quỹ đầu tư đặt niềm tin, nhất là khi các tín hiệu mới cho thấy cánh cửa huy động vốn từ những kênh khác đang dần rộng mở.