Định giá đất bằng công cụ bất động sản trực tuyến

Từ chuyện sai lệch trong định giá

Định giá bất động sản là một vấn đề dù ít được nhắc tới, nhưng lại thường xuyên hiện diện trong các hoạt động giao dịch mua bán bất động sản hiện nay, bởi lẽ cả việc đầu tư lẫn việc mua bán gắn với việc vay vốn tại các ngân hàng, nên khi đó hầu hết bất động sản sẽ được đưa ra để làm tài sản đảm bảo thế chấp.

Do đó, công tác xác định giá bất động sản sao cho sát nhất với thị trường luôn là điều mà các bên đều mong muốn, bởi như vậy việc giải ngân, thế chấp và sau đó là đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất được thực hiện một cách trôi chảy.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau.

Chưa kể đến các bất động sản có các đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau. Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các yếu tố này.

Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu vể tính năng và cấu trúc của bất động sản, vì thế không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.

Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường bất động sản sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v… Ở đây, vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản.

Điều này được thể hiện rất rõ nét ở các thị trường phát triển, nơi có độ minh bạch và công khai thông tin ở cao độ. Do việc định giá khá chuẩn xác, nên các đơn vị định giá thường được đánh giá rất cao và là mấu chốt tạo sự hài hòa giữa bên bán, bên mua, bên vay và bên cho vay, bên nhận thế chấp và bên nhận thế chấp.

Tuy nhiên, câu chuyện tại Việt Nam lại hoàn toàn khác. Cùng một bất động sản nhưng 2 công ty thẩm định giá uy tín hay 2 ngân hàng có thể cho ra kết quả sai lệch đến 30 - 50%. Việc sai lệch 10%, 20% là chuyện rất bình thường. Ngay cả các cơ quan nhà nước muốn xác định giá trị chính xác của các bất động sản để tính thuế, đấu giá, cổ phần cũng là chuyện vô cùng khó khăn và kết quả cũng chỉ ở mức tương đối.

Xuất phát từ thực tế các công ty thẩm định giá thường sử dụng phương pháp so sánh để định giá cho đất ở và nhà phố. Việc so sánh sẽ đem lại kết quả chính xác nếu có đầy đủ các điều kiện như các bất động sản được so sánh phải tương đồng, thông tin giá cả là chính xác, trong khoảng thời gian định giá, thị trường bất động sản tại khu vực đó không biến động nhiều và người thẩm định phải có chuyên môn tốt, nhiều kinh nghiệm, làm việc công tâm, không vụ lợi.

Tuy nhiên, trên thực tế rất khó đáp ứng được các điều kiện này. Việc tìm được bất động sản tương đồng là việc vô cùng khó khăn bởi các lý do: Sự khác biệt về diện tích, chiều rộng, chiều dài, hình dáng, phong thủy, các tiện ích, những điểm bất lợi (cây, trụ điện trước nhà, đường đâm vào nhà, gần chùa, ngập nước...); tức là có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản.

Việc xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá bất động sản đòi hỏi phải có rất nhiều kinh nghiệm và không có công thức chung cho các trường hợp khác nhau. Cùng một con đường nhưng những đoạn khác nhau có thể có giá trị khác nhau. Các hẻm của cùng một đoạn đường cũng có thể có những mức giá rất khác nhau.

Bên cạnh đó, ở nước ta chưa có sự công khai, minh bạch thông tin giao dịch bất động sản do giá trị giao dịch thực tế nhiều khi khác xa giá trị ghi trong hợp đồng, mục đích là để tránh thuế. Do không biết được giá giao dịch thực tế nên buộc lòng người thẩm định giá thường phải dùng giá rao bán trung bình để điều chỉnh và từ đó xác định kết quả định giá. Những người không cần bán gấp có thể đưa giá rất cao vượt xa giá trị thực. Người đang cần bán gấp có thể rao giá thấp chấp nhận bán rẻ vài chục phần trăm. 

…tới chuyện phát triển định giá online

Dẫu vậy, trong thời gian gần đây, quá trình định giá đất đã có sự thay đổi mạnh mẽ. Nhờ vào cuộc cách mạng 4.0 với sự xuất hiện của IoT, của Big Data và AI, thay vì lưu trữ offline, rất nhiều trung tâm lưu trữ các giao dịch thực tế của bất động sản đã xuất hiện. Thông qua nguồn dữ liệu lưu trữ ở các website rao vặt, các đơn vị nghiên cứu, giám sát thị trường cũng như từ đơn vị tư vấn, môi giới và ngân hàng, thông qua các phần mềm được lập trình để lọc và xử lý dữ liệu, chỉ cần gõ tên đường hay dự án quan tâm vào website, người dùng có thể định giá bất động sản khu vực đó, với sai số khoảng 15%.

Người dùng chỉ cần gõ tên đường hay dự án quan tâm, kết quả sẽ trả về một định giá tương ứng để tham khảo. Đây còn là nơi người dùng có thể theo dõi sự lên xuống của thị trường bất động sản, có được bức tranh tổng thể về những khu vực và dự án quan tâm nhằm làm cơ sở tham khảo để đưa ra các quyết định mua bán.

Không những vậy, các phần mềm này có tốc độ xử lý nhanh chóng hơn với lượng dữ liệu xử lý nhiều hơn con người. Ghi nhận thực tế, ngoài các thông tin giá cả giao dịch, một số phần mềm hiện nay có thêm cả dữ liệu tính toán các yếu tố anh hưởng. Chẳng hạn như tính được tỷ lệ phần trăm của việc con đường xung quanh đó có gần chợ cóc, gần bệnh viện hoặc gần một trung tâm siêu thị tác động như thế nào tới giá cả bất động sản.

Ý tưởng này cũng học hỏi từ nhiều công cụ thẩm định giá của các nước phát triển như Zoopla ở Anh, Domain ở Australia... Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, so với các nước phát triển, việc định giá online hiện nay tại Việt Nam vẫn ở những bước sơ khởi, bởi nó liên quan đến các bí mật kinh doanh là cách thức lập trình định giá cũng như thu thập và xử lý dữ liệu của các doanh nghiệp phát triển phần mềm định giá.

Dẫu vậy, với sự thúc đẩy mạnh mẽ từ các cơ quan quản lý, cơ hội cho hoạt động định giá online vẫn vô cùng rộng mở. Và nếu các doanh nghiệp định giá đi đúng hướng, sẽ mang lại lợi ích to lớn trong việc tạo môi trường công bằng cho những ai không có mối quan hệ trong ngành này. Ngoài ra, khi thị trường có công cụ định giá minh bạch, nhà đầu tư nước ngoài sẽ thấy cơ hội và tìm đến.

Trịnh Nguyễn Tuấn Anh, Ủy viên Hội Môi giới bất động sản Việt Nam/Founder Cộng đồng King Broker Việt Nam/ Co - Founder Batdongsan.vn