Khó kỳ vọng giá nhà sẽ giảm. Ảnh: Lê Toàn
Túc tắc ra hàng
Chưa gọi là sôi động, song hoạt động mở bán tại thị trường TP.HCM và các khu vực lân cận đang cho thấy sự chuyển biến. Nhiều người có nhu cầu nhà ở đã chấp nhận mua khi nhận thấy giá nhà khó giảm. Nhiều chủ đầu tư đã lên kế hoạch bán hàng để đáp ứng nhu cầu thực này.
Đơn cử, theo kế hoạch, gần 2.000 căn hộ của dự án Eaton Park tại TP. Thủ Đức, TP.HCM do Gamuda Land phát triển sẽ chào thị trường vào đầu năm nay. Masterise Homes cũng có kế hoạch khởi công phân khu cao tầng nằm trong đô thị The Global City Thủ Đức. Còn theo chia sẻ của đại diện Tập đoàn Vạn Phúc, trong năm 2024, dự án căn hộ trong Khu đô thị Vạn Phúc tại TP. Thủ Đức sẽ được công bố, cung cấp cho thị trường khoảng 600 căn hộ cao cấp…
Đáng chú ý, hầu hết dự án căn hộ tung ra thị trường TP.HCM thời điểm này đều thuộc phân khúc cao cấp, trong khi các dự án tầm trung và bình dân vẫn vắng bóng. Phân khúc căn hộ có mức giá tầm trung chủ yếu tập trung tại khu vực phụ cận là các thành phố Dĩ An và Thuận An của tỉnh Bình Dương.
Tại Dĩ An, trong quý I/2024, Phú Đông Group sẽ công bố dự án Phú Đông Sky One, tiến độ xây dựng trong 24-36 tháng, dự kiến bàn giao nhà vào tháng 12/2025, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ có diện tích từ 42-75 m2, đơn giá bán trung bình dự kiến từ 30-32 triệu đồng/m2 (chưa VAT).
Còn tại Thuận An, Tập đoàn Danh Khôi chào bán giai đoạn 2 của dự án Astral City trong quý đầu năm nay. Dự án được tái khởi động sau thời gian khá dài tạm ngưng thi công do ảnh hưởng của dịch bệnh cũng như bối cảnh khó khăn chung của thị trường, đồng thời được cơ quan chức năng cấp giấp phép đủ điều kiện bán hàng.
Trong khi đó, nguồn tin từ Công ty Bất động sản Phát Đạt cho biết, năm nay sẽ tung 5.000 căn hộ ra thị trường Bình Dương. Một chủ đầu tư khác là Pi Group cũng có kế hoạch ra mắt dự án Picity Sky Park quy mô 1.794 căn hộ tọa lạc gần trung tâm hành chính TP. Dĩ An.
 |
Hầu hết dự án căn hộ tung ra thị trường TP.HCM thời điểm này đều thuộc phân khúc cao cấp. Ảnh: Lê Toàn |
Khó trông chờ giá giảm
Khảo sát từ các dự án có kế hoạch chào bán trong thời gian tới tại TP.HCM cho thấy, hầu hết giá đều neo ở mức cao. Đơn cử, tại dự án Eaton Park của Gamuda Land, dù chưa công bố chính thức, song theo chia sẻ từ các đơn vị môi giới, giá bán rơi vào khoảng 5.000-7.000 USD/m2, tương đương từ 122-171 triệu đồng/m2.
Tương tự, sản phẩm căn hộ tại dự án thành phần thuộc đô thị The Global City của Masterise Homes chắc chắn không thể thấp, bởi trước đó dự án này từng gây chấn động thị trường khi bán dòng sản phẩm nhà phố với mức giá trung bình khoảng 400 triệu đồng/m2.
Hay với dự án căn hộ trong Khu đô thị Vạn Phúc của Tập đoàn Vạn Phúc, vì được định vị thuộc phân khúc cao cấp nên giá bán sẽ không dưới 100 triệu đồng/m2.
Tại các khu vực phụ cận như Bình Dương, hầu hết dự án đều thuộc phân khúc tầm trung nên có giá bán dao động từ 30-50 triệu đồng/m2.
Ông Trần Hiếu - Phó tổng giám đốc DKRA Group nhấn mạnh, khó có thể trông đợi thị trường căn hộ sẽ giảm giá. Có nhiều nguyên nhân khiến giá căn hộ neo cao như các chi phí đầu vào như chi phí nguyên vật liệu xây dựng, tiền đất… đều tăng. Thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý kéo dài làm tăng chi phí phát triển cũng góp phần đẩy tăng giá nhà.
“Một dự án tại TP. Thủ Đức đã có quy hoạch 1/500 và gần như đầy đủ các thủ tục, cách đây 2 năm bán hàng cho khách hàng bằng văn bản thỏa thuận, nhưng đến nay vẫn chưa được cấp giấy phép xây dựng”, ông Hiếu cho hay.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng nhận định, giá nhà trong thời gian tới khó có thể giảm do các chi phí đầu vào đều có dấu hiệu tăng. Ngoài ra, việc thủ tục ách tắc kéo dài khiến nguồn cung khan hiếm cũng là nguyên nhân đẩy giá nhà đi lên.
Ông Châu cho biết, TP.HCM được biết đến là một siêu đô thị với nhu cầu nhà ở không ngừng tăng cao. Thế nhưng, trong gần 3 năm qua, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư chỉ đếm trên đầu ngón tay: Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án và 5 tháng đầu năm 2023 cũng chỉ có thêm 2 dự án. Tổng cộng trong 2,5 năm kể từ khi Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này, còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Để giảm được giá nhà, theo ông Châu, Nhà nước cần giảm mức thu tiền sử dụng đất, tiền bảo vệ đất lúa cũng như cần xây dựng quy trình chuẩn để rút ngắn thời gian hoàn thiện các thủ tục hành chính. Đặc biệt, phải làm sao giảm dần chi phí “không tên”, bởi chi phí này nhiều hay ít, tăng hay giảm… phụ thuộc vào kết quả kiến tạo môi trường kinh doanh, mà để kiến tạo môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng thì trước hết phải giải quyết điểm nghẽn về thể chế. Giảm được chi phí “không tên” sẽ góp phần làm giảm giá thành nhà ở.
Theo các chuyên gia, nhu cầu nhà ở của thị trường hiện nay và thời gian tới sẽ tập trung ở nhóm khách hàng có nhu cầu thực. Với dòng sản phẩm mang yếu tố đầu tư, đây là dòng sản phẩm lớn và có thể thúc đẩy sự phục hồi nhanh của thị trường, giải pháp kích cầu quan trọng nhất lúc này là tăng cường niềm tin cho thị trường. Mặt khác, giới đầu tư đang chờ đợi dự án Luật Đất đai sửa đổi sớm được thông qua mới quyết định xuống tiền đầu tư, khi mà 2 sắc luật quan trọng khác là Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi đã được thông qua trước đó.
