Ảnh: Bình Minh.
Nguồn cung mới đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo của dự án Masteri Waterfront (Gia Lâm), BRG The Diamond Residence, Han Jardin N01T6 (Tây Hồ)….
Đáng chú ý, quý IV/2023, thị trường ghi nhận 975 căn hộ phân khúc cao đã được bán, tức mức độ hấp thụ trên thị trường căn hộ cao hơn nguồn cung mới gần 200 căn.
Thanh khoản thị trường đến từ nguồn hàng tồn kho quý trước và nguồn cung mới quý này. Doanh số bán duy trì cao ở các sản phẩm của Masterise tại Vinhomes Smart City và Vinhomes Ocean Park, đồng thời các dự án cũ có sức mua khởi sắc so với quý III/2023. Quận Tây Hồ trở thành là tâm điểm của thị trường phân khúc Cao khi Han Jardin N01T6, Skyline West Lake ra mắt với tỷ lệ mua và đặt cọc khả quan dù mức giá đợt 1 đã rất cao so với mặt bằng giá hiện tại.
Về giá bán, thị trường căn hộ phân khúc cao tăng nhiệt cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Giá bán sơ cấp trung bình ghi nhận 2.784 USD /m2, tăng 4,51% theo quý nhưng vẫn thấp hơn 4,02% so với quý IV/2022 do giỏ hàng sơ cấp có nhiều khác biệt. Các dự án hiện hữu mở bán các tầng căn hộ mới có giá cao (như BRG The Diamond Residence) và việc chủ đầu tư hạn chế mức chiết khấu thanh toán tiến độ là nguyên nhân chính khiến cho mặt bằng giá tăng theo quý. Ngoài ra, trong thời điểm khó khăn pháp lý và thiếu hụt nguồn cung, các dự án sơ cấp đều không có dấu hiệu giảm giá.
Diễn biến giá ở thị trường thứ cấp vẫn ở xu thế tăng trưởng, trung bình tăng 9,52% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng cao chủ yếu diễn ra ở khu vực ngoại vi trung tâm và phía Tây Hà Nội. Do nút thắt nguồn cung, người mua tìm đến các dự án đã bàn giao trong 4-5 năm trở lại đây khiến giá càng khó hạ nhiệt.
Với phân khúc nhà liền thổ, nguồn cung mới không có nhiều khởi sắc, với 132 căn mở bán. Ngoài nguyên nhân chờ đợi các tiến triển thủ tục pháp lý thì chủ đầu tư còn thận trọng quan sát khi ra hàng và không mở bán trở lại rầm rộ. Như Kita Group - phân khu The Melody Ciputra chỉ tiếp tục tiền mở bán, hỗ trợ khách hàng mua khi có quan tâm cụ thể. Song song đó, sau thời gian dài trầm lắng, khu đô thị Dương Nội chính thức mở bán 2 phân khu biệt thự mới là Solasta Mansion (mở 58 căn) và An Quý Villa (mở 25 căn), khu đô thị An Lạc Green Symphony cũng trở lại (mở 27 căn).
Dữ liệu từ JLL cho thấy, phân khúc nhà liền thổ trong quý IV diễn ra chậm với lượng giao dịch thấp, chỉ 92 căn, cùng với đó là sự thận trọng của các chủ đầu tư trước việc ra hàng mới. Trong quý, có sự xuất hiện của Solasta Mansion với hấp thụ khá tích cực lên tới 17 căn. Các đại lý đều cố gắng hỗ trợ khách hàng lấy thêm chính sách/quà tặng từ chủ đầu tư để đẩy nhanh thanh khoản giai đoạn cuối năm do hầu hết các dự án đều đã cắt ưu đãi chiết khấu tiến độ, khuyến khích thanh toán sớm.
Thị trường nhà liền thổ giữ mặt bằng giá khá ổn định. Dù giao dịch diễn ra không quá sôi động nhưng vẫn có xu hướng tăng giá ở giỏ hàng mới của hai phân khu khu đô thị Dương Nội (Hà Đông) và tăng giá đáng kể tại Eurowindow Twin Parks (Gia Lâm). Tuy vậy, sự gia nhập của quỹ căn mới tại An Lạc Green Symphony khiến cho giá bán giỏ hàng hiện tại giảm nhẹ 0,18% theo quý. Các dự án sơ cấp còn lại đang đóng bảng hàng hoặc thanh khoản nốt nguồn tồn kho, do đó ghi nhận chỉ số giá ít biến động.
Triển vọng chung thị trường trong năm 2024, JLL cho rằng, năm 2024 được dự báo là năm hạn chế nguồn cung căn hộ phân khúc cao, với chỉ khoảng 2.520 sản phẩm, chủ yếu tại khu vực phía Tây và Đông Hà Nội.
Nguồn cung hoàn toàn mới trong năm 2024 được kỳ vọng sẽ bao gồm các dự án như Lumi Hanoi (Capitaland) và Lumiere Evergreen Smart City (Masterise Group), hay khả quan hơn có thể bao gồm các phân khu mới của Khu đô thị Starlake. Quỹ đất đẹp tại nội thành đang ngày càng khan hiếm, do đó các chủ đầu tư đang nỗ lực dẫn dắt nguồn cầu về khu vực xa trung tâm. Dự báo quận Tây Hồ sẽ là tâm điểm trong giai đoạn tới.
Với phân khúc nhà liền thổ, năm 2024 dự báo vẫn gặp nhiều thách thức bởi các tác động pháp lý và tâm lý thị trường vẫn rất khó nhận biết. Nguồn cung 12 tháng tới giao động từ 1.300 - 1.500 căn và có thể sẽ được điều chỉnh liên tục dựa trên diễn biến của nguồn cầu. Nhiều ưu đãi hơn về điều khoản thanh toán, khuyến mãi... sẽ được áp dụng để kích cầu đồng thời duy trì đà ổn định của giá bán sơ cấp.
