Thị trường bất động sản Việt Nam đang "đóng băng" do thiếu thanh khoản, nhiều dự án vướng rào cản pháp lý (Ảnh minh họa: Dũng Minh)
Trong dự thảo Nghị quyết về tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Chính phủ sẽ đề xuất Quốc hội Nghị quyết về gói tín dụng ưu đãi 110.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; đồng thời Ngân hàng Nhà nước công bố 4 ngân hàng thương mại nhà nước dành gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho bất động sản với lãi suất thấp hơn lãi suất trung bình của thị trường 1,5-2%. Ông nhận định thế nào về hai gói tín dụng này?
Trước hết cần nhìn nhận hiện tại thị trường bất động sản tương đối khó khăn: tín dụng cho lĩnh vực bất động sản thì hầu hết ngân hàng không giải ngân, trừ một số trường hợp nhất định; doanh nghiệp bất động sản khó huy động trái phiếu, dự án mới không có tiền triển khai, dẫn đến không có sản phẩm mới, không có thanh khoản.
Doanh nghiệp đang rất mong mỏi những quyết sách gỡ khó cho thị trường, bởi vì bất động sản là ngành có tính lan toả cao tới nhiều ngành, nghề khác. Thị trường bất động sản ngoài hoạt động đầu tư còn có nhiệm vụ đáp ứng nhu cầu nhà ở (đang ngày càng tăng) và tăng nguồn thu cho ngân sách.
Việc Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đề xuất hai gói tín dụng nói trên, theo tôi là tín hiệu đáng mừng, là bước đầu quan trọng để tháo gỡ cho những dự án đang đói vốn có nguồn lực triển khai.
Theo ông, thị trường sẽ hấp thụ hai gói tín dụng này ra sao?
Gói 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng tham mưu đề xuất, có hình thức tương tự gói 30.000 tỷ đồng trước đây, là rất có ý nghĩa xã hội. Bộ Xây dựng nên làm việc với các chủ đầu tư và các khách hàng để đề ra những biện pháp giúp gói này được thị trường hấp thụ tốt.
 |
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw (Ảnh: Dũng Minh) |
Còn gói 120.000 tỷ đồng do Ngân hàng Nhà nước công bố với nội dung giảm lãi suất 1,5-2%/năm so với mức lãi suất trung bình trên thị trường - hiện đang khá cao, thì tôi cho rằng cần suy nghĩ thêm. Chừng nào lãi suất cho vay còn 2 con số thì doanh nghiệp còn khó khăn trong tiếp cận vốn. Với nền kinh tế hiện nay, lãi suất ở mức 10-12%/năm đã là tương đối khó hấp thụ đối với doanh nghiệp, trong khi thực tế nhiều doanh nghiệp đang phải vay với lãi suất cao hơn.
Hai gói tín dụng 110.000 tỷ đồng và 120.000 tỷ đồng là tín hiệu tốt, nhưng chừng nào lãi suất cho vay còn 2 con số thì doanh nghiệp còn khó khăn trong tiếp cận vốn
Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Quan điểm của ông về vấn đề này thế nào?
Tín dụng ưu đãi là cần thiết, nhưng tôi cho rằng quan trọng hơn vẫn là chính sách khơi thông nguồn vốn.
Cùng với việc ban hành hai gói tín dụng trên, việc điều chỉnh chính sách tín dụng nên được xem xét. Ví dụ, cần đánh giá lại, xem xét có mở rộng "room" cho lĩnh vực bất động sản không, có nên để các ngân hàng thương mại tự quyết định mức "room" tín dụng bất động sản hay không?...
Trên thực tế, bên cạnh những dự án có tính rủi ro cao thì vẫn có nhiều dự án tốt, đầy đủ hồ sơ pháp lý, thanh khoản cao nhưng không có dòng tiền. Nên có nghị quyết cho phép các ngân hàng tự phân loại dự án và tự quyết "room" tín dụng đối với những dự án mà họ đánh giá là ít rủi ro.
Nhiều ý kiến cho rằng hiện nay 70% khó khăn của thị trường bất động sản xuất phát từ rào cản pháp lý. Là luật sư chuyên tư vấn pháp lý cho doanh nghiệp, ông nhìn nhận ra sao về vấn đề này?
Vấn đề pháp lý hiện nay có mấy cái đang "tắc". Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sau một thời gian áp dụng đã nảy sinh bất cập, một số điểm xung đột nhau. Ngoài ra, đối với mỗi dự án bất động sản lại có vướng mắc pháp lý khác nhau. Ví dụ, nhiều dự án xây xong rồi, dân đến ở rồi nhưng không hoàn thiện được hồ sơ nghiệm thu phòng cháy chữa cháy...
Hiện nay, chúng ta đang tiến hành lấy ý kiến nhân dân để sửa đổi Luật Đất đai, phải cần hai kỳ họp Quốc hội nữa mới có thể thông qua. Tiếp đó là sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Theo lộ trình, sau năm 2025 mới sửa xong cả ba luật này; sau đó lại phải đợi thông tư, nghị định hướng dẫn mới có hành lang pháp lý hoàn chỉnh.
Vấn đề ở đây là trong khi chờ hoàn thiện hành lang pháp lý, cơ quan quản lý phải cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn pháp lý trên từng dự án. Muốn vậy cần phải có cơ chế đặc thù.
Trong khi chờ hoàn thiện hành lang pháp lý về bất động sản, cơ quan quản lý phải cùng doanh nghiệp tháo gỡ khó khăn pháp lý trên từng dự án. Muốn vậy, cần phải có cơ chế đặc thù.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà
Ngoài khó khăn về nguồn vốn và pháp lý, theo ông, hiện nay doanh nghiệp bất động sản đang gặp những khó khăn gì?
Doanh nghiệp bất động sản hiện nay, đặc biệt ở những thành phố lớn, còn đang gặp phải khó khăn: Ở các cơ quan thẩm định cấp phép để triển khai dự án có tình trạng lãnh đạo mới thường cân nhắc xem xét lâu nhưng không giải thích lý do. Họ sợ nhiều quy định pháp luật chưa rõ ràng nên có tâm lý ngại thẩm định, phê duyệt.
Tôi cho rằng, để thúc đẩy thị trường, ngoài sự nỗ lực của doanh nghiệp, nhà đầu tư, các công cụ chính sách thì còn đòi hỏi sự dũng cảm của các cơ quan chức năng.
Cái khó nữa là niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường đã có sự giảm sút đáng kể. Thời Covid-19 nhiều người coi bất động sản là "mảnh đất" tốt để đầu tư, nhưng sau hàng loạt yếu tố bất lợi vừa rồi, nhà đầu tư không còn coi đây là kênh đầu tư tiềm năng nữa. Họ muốn bất động sản phải giảm giá nữa mới tiến hành đầu tư. Nhưng có cái khó là tiền sử dụng đất hiện nay quá cao, nhiều chủ đầu tư đã đổ nhiều tiền vào dự án nên khó giảm giá thêm.
Trong khi chờ chính sách hỗ trợ, theo ông doanh nghiệp bất động sản nên làm gì?
Doanh nghiệp nên tái cơ cấu hoạt động, tái cơ cấu sản phẩm bằng cách sàng lọc các dự án tốt, có nguồn lực triển khai, thay vì đầu tư dàn trải như trước. Trong khi tìm cách đa dạng hoá nguồn huy động vốn, cần lọc ra những dự án không có nguồn vốn hoặc bế tắc thì tiến hành sang nhượng (M&A).
M&A nên bắt đầu từ đâu và doanh nghiệp cần chuẩn bị những gì?
Giờ tiến hành M&A cũng có cái khó là nhiều dự án, chủ đầu tư đã đổ vào đó nhiều tiền và họ vẫn kỳ vọng bán được giá cao nên nhiều nhà đầu tư nước ngoài khó tiếp cận. Cần phải chấp nhận một mức giá hợp lý để đổi lấy thanh khoản, thay vì kỳ vọng giá cao như hồi sốt đất.
Để bắt đầu M&A thì ngoài việc tìm kiếm chủ đầu tư, doanh nghiệp nên tính toán lại mức giá hợp lý, hoàn thiện thủ tục pháp lý trước khi M&A... Nói chung, những thủ tục gì cần làm để nâng cao uy tín cho dự án thì nên tiến hành sớm.
Đối với người mua bất động sản thì bây giờ đã phải thời điểm thích hợp để xuống tiền chưa?
Nếu người dân mua nhà để ở thì đây là cơ hội tốt. Theo tôi quan sát, một số dự án ở nội đô trước đây có giá 400-500 triệu đồng/m2 thì đến giờ đã giảm xuống còn khoảng 250 triệu đồng/m2.
Còn với người mua bất động sản để đầu tư thì tôi cho rằng cần chờ đợi thêm vì đây chưa phải thời điểm thích hợp để bắt đáy.
Rất khó để nhận định bao giờ thị trường bất động sản mới tạo đáy, nhưng có mấy động thái sau đây nhà đầu tư cần quan sát: Quan điểm của Chính phủ thể hiện ở dự thảo cuối cùng trình Quốc hội về Luật Đất đai sửa đổi, quan điểm của Ngân hàng Nhà nước về điều chỉnh "room" tín dụng bất động sản, quyết tâm của Chính phủ và các địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn cho các dự án...
Khi nào những quan điểm chính sách này được thể hiện rõ ràng thì đó là lúc đáy của thị trường xuất hiện.
