Đầu tư dự án bất động sản luôn cần nguồn vốn lớn. Ảnh: Dũng Minh.
Tiền chảy mạnh vào bất động sản
Theo số liệu mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên toàn hệ thống đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó dư nợ cho hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm 1,823 triệu tỷ đồng.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong nhóm này, các dự án khu đô thị và phát triển nhà ở tiếp tục dẫn đầu về quy mô cấp tín dụng với 614.737 tỷ đồng, kế đến là các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất với 114.274 tỷ đồng.
Dòng vốn tín dụng cũng được phân bổ vào các lĩnh vực như văn phòng cho thuê (61.946 tỷ đồng), du lịch - nghỉ dưỡng (62.487 tỷ đồng), nhà hàng - khách sạn (64.560 tỷ đồng) và cho vay mua quyền sử dụng đất (190.113 tỷ đồng).
Tín dụng ngân hàng được xem là động lực chính thúc đẩy nguồn cung dự án thời gian qua, khi theo số liệu của Bộ Xây dựng, 9 tháng đầu năm 2025, có 73 dự án được khởi công mới, quy mô khoảng 31.967 căn, bao gồm 24.735 căn hộ chung cư và 7.232 căn nhà ở riêng lẻ, tăng 19,6% so với cùng kỳ năm trước (năm 2024 có 61 dự án); 38 dự án nhà ở thương mại đã hoàn thành mới xây dựng, tăng 8,5% cùng kỳ (năm 2024 có 35 dự án).
Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt hơn 427.000 giao dịch, bao gồm cả giao dịch “chung cư và nhà ở” và “đất nền”. Trong đó, riêng phân khúc chung cư ghi nhận khoảng gần 100.000 giao dịch, tăng gần gấp đôi cùng kỳ.
Bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS-IRE) cho biết, thị trường bất động sản ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm 2025 tới nay nhờ nỗ lực tháo gỡ vướng mắc về thể chế và chính sách, cũng như động lực từ dòng vốn rẻ đổ vào thị trường. Nhiều dự án mới ra mắt luôn trong tình trạng “cháy hàng”, giá bán cũng tăng cao.
Giá bán căn hộ thương mại dao động với biên độ lớn, trung bình các dự án mở bán mới có giá 78 triệu đồng/m2 và hơn 30% nguồn cung mới có giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
Tại Hà Nội, giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m2, với hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá sơ cấp trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, thấp hơn Hà Nội nhờ nguồn cung từ khu vực ven đô có mặt bằng giá thấp hơn đáng kể so với khu vực trung tâm.
Còn ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group đánh giá, năm 2025 đánh dấu bước ngoặt quan trọng của thị trường bất động sản Việt Nam.
Với việc các sắc luật sửa đổi liên quan đồng loạt có hiệu lực và cơ chế đặc thù cho một số địa phương, hàng loạt dự án bất động sản đã được “giải cứu” khỏi tình trạng đình trệ. Sự thay đổi này không chỉ tăng cung ra thị trường, mà còn củng cố niềm tin cho cả nhà đầu tư lẫn người dân.
Ở góc độ rộng hơn, niềm tin này lan tỏa ra các ngành nghề kinh doanh khác như xây dựng, vật liệu xây dựng... Theo dự phóng của MBS Research về kết quả kinh doanh quý III/2025 của các doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán, nhóm ngành xây dựng - kinh doanh bất động sản đứng đầu về tốc độ tăng trưởng.
 |
Dư nợ tín dụng bất động sản từ năm 2019 đến hết tháng 8/2025 (Đơn vị: Triệu tỷ đồng). |
Cụ thể, MBS Research dự phóng ngành xây dựng sẽ ghi nhận mức tăng trưởng hơn 1.685% trong quý III/2025 so với cùng kỳ năm trước và 246% trong cả năm 2025 so với năm 2024, trong khi tỷ lệ này ở nhóm kinh doanh bất động sản lần lượt là 70% và 26%.
Tương tự, SSI Research cũng dự báo lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp xây dựng niêm yết sẽ tăng 8,8% trong năm 2026, được hỗ trợ bởi sự cải thiện trong môi trường dự án và động lực đầu tư công duy trì ổn định. Đối với nhóm doanh nghiệp vật liệu xây dựng theo dõi, SSI Research dự báo lợi nhuận ròng sẽ đạt 2.116 tỷ đồng trong năm 2026, tăng 7,6% so với năm 2025.
“Phép thử” mới của thị trường?
Bên cạnh những tác động tích cực, việc tín dụng tăng trưởng quá nhanh vào một lĩnh vực khi các ngân hàng bơm vốn mạnh vào bất động sản với lãi suất hấp dẫn cũng tiềm ẩn những hệ lụy khó lường cho thị trường và cả nhà đầu tư khi vay vốn quá mạnh tay.
Ngân hàng Nhà nước - Chi nhánh Khu vực 2 cho biết, thời gian qua thường xuyên nhận được phản ánh của người dân về việc các ngân hàng thương mại cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo “văn bản thỏa thuận” ký với đơn vị tư vấn, môi giới bất động sản nên đã có văn bản yêu cầu các ngân hàng dừng cho vay hoạt động này.
Động thái đó cho thấy, cơ quan quản lý nhà nước đang tính tới việc kiểm soát chặt dòng vốn tín dụng vào bất động sản trong thời gian tới để phòng ngừa các rủi ro có thể xảy đến trong bối cảnh vĩ mô còn nhiều yếu tố khó lường như hiện nay.
Trong chia sẻ gần đây, không ít lãnh đạo ngân hàng thương mại thừa nhận đang đứng trước thế lưỡng nan khi phải cân bằng giữa việc hỗ trợ thị trường và kiểm soát rủi ro dòng chảy tín dụng lệch pha, với lượng vốn vay tập trung nhiều ở nhà đầu tư. Điều này cũng phần nào cho thấy, lực cầu đầu tư bất động sản đang chiếm ưu thế so với ở thực.
TS. Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế nhận định, một lượng không nhỏ dòng tiền từ ngân hàng bị hút vào đầu cơ, “lướt sóng”.
Thêm vào đó, một số ngân hàng cho phép khách hàng chỉ đặt cọc 5%, thậm chí không cần vốn tự có vẫn được vay, trong khi quy định yêu cầu tối thiểu 30%. Hệ quả là giá nhà đất bị đẩy lên quá cao và thị trường méo mó. Tâm lý “mua cao, bán cao” giúp một nhóm nhà đầu tư hưởng lợi trong ngắn hạn, nhưng lại tạo ra chu kỳ tăng nóng và nguy cơ đổ vỡ cho thị trường.
Thực tế, trong thời gian vừa qua, áp lực từ lạm phát và chính sách điều hành thúc đẩy nhiều ngân hàng âm thầm tăng lãi suất huy động tại các kỳ hạn ngắn. Chỉ tính từ đầu tháng 10/2025, có 9 ngân hàng thực hiện tăng lãi suất huy động, qua đó tác động điều chỉnh tăng lãi suất cho vay với nhiều khoản vay cũ.
Khi chi phí vay vốn gia tăng, nhóm khách hàng mua bất động sản bằng vốn vay sẽ phải cân nhắc kỹ kế hoạch tài chính, còn nhà đầu tư trở nên dè dặt hơn khi lợi nhuận kỳ vọng khó bù đắp được chi phí vốn, trở thành thách thức lớn trong ngắn hạn với thị trường.
Dẫu vậy, triển vọng dài hạn của bất động sản Việt Nam vẫn tích cực nhờ tốc độ đô thị hóa nhanh và nhu cầu nhà ở thực lớn. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, hiện là thời điểm tốt cho người mua ở thực tận dụng lãi suất cho vay còn thấp để mua nhà.
Tuy nhiên, VARS cũng khuyến nghị người dân chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản, tránh phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay. Đồng thời, cần chọn dự án do chủ đầu tư uy tín triển khai, có năng lực tài chính và pháp lý rõ ràng, đặc biệt đối với nhà ở hình thành trong tương lai.
Hiện tại, thị trường đang kỳ vọng Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thi hành Luật Đất đai 2024 đang được thảo luận tại Quốc hội và dự kiến thông qua trong kỳ họp lần này. Với những cơ chế mới gỡ vướng về giá đất, thủ tục giải phóng mặt bằng, rút ngắn thủ tục cấp phép… sẽ là trợ lực để thúc đẩy phát triển các dự án nhà ở vừa túi tiền, qua đó “nắn” dòng vốn tín dụng vào đúng hướng, ổn định và bền vững hơn.
