Thị trường bất động sản là “tấm gương” phản ánh các mối quan hệ kinh tế
Từ khi đất nước ta thực hiện công cuộc đổi mới cơ chế kinh tế; cơ chế giá hàng hóa dịch vụ nói chung, cơ chế giá bất động sản (nhà, đất) nói riêng đã từng bước được đổi mới theo cơ chế giá thị trường.
Với sự hoạt động của “bàn tay vô hình”, cơ chế giá ấy đã đem lại những tác dụng tích cực đối với nền kinh tế. Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, trong lòng thị trường còn chứa đựng tính tự phát vốn có, gây ra những tác động không tích cực, thậm chí là bất lợi đối với nền kinh tế.
Nhà nước với vai trò điều phối nền kinh tế hoạt động theo mô hình cơ chế kinh tế hỗn hợp, không chỉ là lực lượng khơi thông, phát huy có hiệu quả các tác động tích cực của “bàn tay vô hình”, mà còn phải là lực lượng khắc phục những khiếm khuyết nói trên để nền kinh tế vận hành đạt mục tiêu tăng trưởng, hiệu quả bền vững.
 |
Giá bất động sản hiện đang nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ảnh: Thanh Vũ |
Thị trường bất động sản của nước ta đang hoạt động trong bối cảnh ấy và đang có những biểu hiện “vượt tầm kiểm soát của Nhà nước về giá cả”. Thậm chí, Tổng Bí thư và Thủ tướng Chính phủ đã phải đặt câu hỏi về việc tại sao giá bất động sản lại cao đến vậy?
Trả lời câu hỏi đó, nhiều ý kiến cho rằng, một trong những nguyên nhân chính của đà tăng giá “phi mã” này đến từ các quy định trong việc xác định giá đất trong Luật Đất đai năm 2024. Tôi không phủ nhận giá đất cao đương nhiên sẽ góp phần đẩy giá bất động sản tăng lên. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đây không phải nguyên nhân chính.
Giá cả thị trường không thể “bay cao” một cách bất hợp lý. Thay vào đó, mức giá sẽ do các nhân tố của thị trường quyết định. Vì vậy, muốn kéo giá bán về mức hợp lý, các cơ quan quản lý cần tìm ra nguyên nhân gốc rễ của vấn đề, thay vì đưa ra những chỉnh sửa mang tính hành chính về mức giá.
Bản chất của giá trị hàng hóa là “tấm gương soi” phản ánh, biểu hiện tổng hợp các mối quan hệ lớn của nền kinh tế như cung - cầu, sản xuất - tiêu dùng, hàng - tiền, tích lũy - tiêu dùng… Nếu chúng ta xử lý, điều tiết tốt các mối quan hệ này, kết quả sẽ được phản ánh vào tình hình giá cả trong nền kinh tế.
Giá bất động sản cũng vậy và hiện thị trường đang phản ánh các yếu tố “méo mó” trong cung - cầu, cạnh tranh, đầu cơ… Do vậy, cần phải nhìn thẳng vào thực tế rằng, những vấn đề tồn đọng ấy đã hình thành nên sự bất hợp lý trong giá thị trường.
Để khắc phục sự “méo mó” ấy, các cơ quan quản lý cần can thiệp, điều tiết cung - cầu thị trường, tài chính - tiền tệ và các nhân tố hình thành giá khác. Từ đó, đưa thị trường trở lại hoạt động bình thường, có hiệu quả.
4 nguyên nhân và giải pháp để “hạ nhiệt” giá bất động sản
Từ các nhận định phía trên, tôi xin đưa ra 4 nguyên nhân cốt lõi làm cho giá bất động sản tăng cao bất hợp lý, đi kèm 4 giải pháp cơ bản nhất cần áp dụng thống nhất, đồng bộ, góp phần bình ổn giá bất động sản.
Thứ nhất, với chính sách tín dụng nới lỏng, dòng tiền chảy vào lĩnh vực bất động sản đã góp phần lớn vào việc tăng tổng cầu về nhà, đất và luôn kích hoạt vòng xoáy “tiền ra giá lên, giá lên tiền ra”. Điều này khiến việc kiềm chế giá ở mức hợp lý là rất khó khăn, thậm chí là không khả thi.
Sở dĩ như vậy là vì giá cả và tiền tệ có mối quan hệ rất mật thiết - giá cả thị trường tỷ lệ nghịch với sức mua của tiền tệ. Trong điều kiện bình thường của nền kinh tế, giá cả là yếu tố quyết định khối lượng tiền tệ trong lưu thông.
Nếu lượng tiền “bơm” ra thị trường lớn hơn lượng tiền cần thiết trong lưu thông, đương nhiên sức mua tiền tệ sẽ giảm và sẽ kích hoạt làm giá thị trường tăng. Giá thị trường tăng lại phải “bơm” tiền ra tiếp để góp phần cân đối tiền hàng trong nền kinh tế.
 |
Dòng tiền đang chảy mạnh vào lĩnh vực bất động sản. |
Giá bất động sản tăng nên dòng tín dụng cho vay phải mở rộng tăng theo giá, giá tăng tiếp tục kéo tín dụng tăng theo. Hai biến số này đã trở thành “bình thông nhau” và làm tê liệt tác dụng tích cực của công cụ tín dụng đối với thị trường trong việc kiềm chế giá tăng bất hợp lý. Thậm chí, nếu không kiểm soát tốt, thị trường sẽ xuất hiện tình trạng đầu cơ.
Trong những năm gần đây, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng nhanh và luôn ở mức cao hơn tốc độ tăng dư nợ chung của nền kinh tế. Ví dụ, giai đoạn 2021 - 2024 là 18,05%/14,17%. Trong 6 tháng đầu năm 2025 là 18,47%/9,9%.
Dư nợ tín dụng của lĩnh vực bất động sản cũng luôn chiếm ở mức cao trên tổng dư nợ của nền kinh tế, trên 20%. Nhiều ngân hàng thương mại có tốc độ tăng trưởng cho vay kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm 2025 cao gấp 2 lần toàn hệ thống [1].
Không ít chuyên gia nhận định, thực trạng trên đã phản ánh tình hình tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là sự tăng trưởng nóng, khi dư nợ cho vay bất động sản chiếm 1/4 dư nợ cho vay nền kinh tế và tốc độ tăng dư nợ tín dụng tăng nhanh và cao hơn mức tăng chung của nền kinh tế.
Điều này đã kích giá nhà, đất tăng mạnh trong thời gian qua. Tiền rẻ, vay dễ, vay nhiều thúc đẩy giá bất động sản tăng, dẫn đến nhu cầu vay mượn nhiều hơn, đẩy giá cao hơn nữa và bong bóng bất động sản có thể xuất hiện.
Từ thực tế đó, để khắc phục “vòng xoáy” tiền và giá đòi hỏi cơ quan quản lý phải rà soát, kiểm soát và tính toán lại để siết dòng tín dụng phù hợp với cầu thực của lĩnh vực bất động sản. Chính sách tín dụng cần có sự phân biệt, chọn lọc, “thắt chặt” đối với đầu cơ, dự án có đất đai bỏ hoang, các dự án thiếu tính khả thi, mua đi bán lại lòng vòng.
Mặt khác, các gói vay cần nới lỏng, ưu đãi có kiểm soát đối với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, đối với những người mua ở thực.
Thứ hai, đầu cơ bất động sản, ôm đất, găm hàng chờ thời, đón giá, làm tắc nghẽn nguồn cung bất động sản, kích giá tăng không còn là hiện tượng cá biệt, nhưng cơ chế kiểm soát hiện vẫn chưa đủ và chưa hiệu quả.
Hiện nay, vẫn còn tình trạng lãng phí đất đai như các dự án có sử dụng đất giữ đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, dự án chậm triển khai; tình trạng găm nhà, ôm đất… Đây là những hành vi thực tế cho thấy thị trường luôn tiềm ẩn các nguy cơ gây bất ổn, dẫn đến sự khan hiếm nguồn cung giả tạo, dễ tạo ra những cơn sốt “co giật” về giá. Nguyên nhân của tình trạng này thuộc về yếu tố quản lý; cơ chế kiểm soát - điều tiết, thậm chí còn vắng bóng các cơ chế điều tiết đủ mạnh.
Để “chữa trị” tình trạng này, từ định hướng của Nghị quyết số 18/NQ-TW ngày 16/6/2022 của Trung ương: “Quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng, đất bỏ hoang”. Tôi đề nghị cần có một giải pháp đồng bộ cả về hành chính và kinh tế để xử lý “đánh” vào lợi nhuận đầu cơ, cụ thể:
Về biện pháp hành chính, tiến hành cuộc tổng kiểm tra, rà soát, nắm chắc tình hình sử dụng đất, nhà; tiến hành thu hồi các dự án có sử dụng đất bỏ hoang, các dự án chậm triển khai do nguyên nhân từ chủ đầu tư.
Về biện pháp kinh tế, áp dụng chính sách thuế chống đầu cơ đúng đối tượng. Cụ thể, áp dụng chính sách thuế cao hơn và lũy tiến đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, đầu cơ đất hoặc giữ đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, găm hàng, ôm đất chờ thời. Đồng thời áp thuế theo thời gian nắm giữ bất động sản để kiểm soát hợp lý tình trạng “lướt sóng” trên thị trường.
Thứ ba, thủ tục hành chính về đầu tư triển khai các dự án với hệ thống quy trình rườm rà, nhiều bước phức tạp, chồng chéo, tốn kém thời gian; chi phí tuân thủ thủ tục hành chính có thể làm tăng chi phí hình thành bất động sản tới 10% [2]. Những điều này đang trở thành một “điểm nghẽn” trong việc tăng cung bất động sản ra thị trường.
Theo tài liệu có được, khi thực hiện một dự án đầu tư có sử dụng đất, mỗi nhà đầu tư phải trải qua 40 bước thủ tục và mất thời gian khoảng 310 ngày để hoàn thành chuỗi thủ tục trên [3]. Thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư từ khi chấp nhận chủ trương đầu tư đến khi triển khai đầu tư xây dựng là 4 - 5 năm (TP. Hà Nội), tối thiểu 353 ngày (Bắc Ninh), 1 năm (Hưng Yên), 6 - 12 tháng (TP. Đà Nẵng), 12 tháng (Bình Thuận), 18 tháng - 3 năm (TP.HCM), 475 - 565 ngày (TP. Cần Thơ), 2 - 3 năm (Bình Dương) [4].
Nguyên nhân của tình trạng này do hệ thống pháp lý quy định quá nhiều thủ tục về vấn đề này, nhiều quy định còn có những chồng chéo, thậm chí chưa thống nhất dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, nhất là các quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, môi trường, quy hoạch; sự phối hợp giữa các cơ quan có thẩm quyền thiếu chặt chẽ, năng lực cán bộ còn hạn chế…
Biện pháp để xử lý tình trạng này là phải giảm đến mức tối thiểu chi phí tuân thủ thủ tục hành chính cho nhà đầu tư, góp phần khơi thông nguồn cung bất động sản ra thị trường thông qua cải cách, cắt giảm thủ tục hành chính; bãi bỏ các thủ tục có tính chất xin cho. Xử lý triệt để những quy định của các lĩnh vực đầu tư này thuộc các Luật khác nhau bảo đảm tính thống nhất, không còn tình trạng xung đột, mâu thuẫn, chồng chéo…
Thứ tư, tình trạng “thổi giá” qua hoạt động đấu thầu, đấu giá tạo làn sóng sốt giá ảo lan tỏa trên diện rộng; kích thích tâm lý đầu cơ, kéo mặt bằng giá đất giá nhà tăng cao.
 |
Nhiều phiên đấu giá đất đã thiết lập mặt bằng giá mới tại thị trường bất động sản vùng ven. Ảnh: Thanh Vũ |
Đây chính là hành vi lợi dụng chính sách đấu giá đất của các nhóm lợi ích; các nhóm đầu cơ; môi giới để trục lợi qua việc đẩy giá đất lên cao thông qua việc sử dụng các chiến thuật thao túng thị trường để tạo ra cung - cầu giả.
Các chiêu trò được sử dụng gồm có tung tin giả, tin không có nguồn gốc và phát tán, đồn thổi rộng rãi rằng khu đất ấy sẽ quy hoạch phát triển, sắp mở đường; tạo ra các giao dịch giả, phô trương việc tổ chức đấu giá, mua bán khống với sự tham gia của các công ty ma, “quân xanh quân đỏ”, những người trong nhóm đầu cơ tạo ra các giao dịch mua đi, bán lại khống, cạnh tranh ảo…
Tất cả điều này nhằm khiến thị trường bị yếu tố tâm lý chi phối và tin rằng giá đất đang tăng mạnh, “đổ xô” đi mua, khi đó họ sẽ bán ngay với giá chênh lệch lớn. Bên cạnh cách làm của một số nhóm lợi ích như trên, có những đội nhóm dùng chiêu trò bỏ giá cao và trúng giá đấu giá cao bất thường, cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm và cao hơn nhiều lần mặt bằng giá thị trường.
Mục đích của hành vi này nhằm tạo sóng ảo, đẩy mặt bằng giá đất lên những đỉnh cao mới, sau đó bỏ cọc những khu đất mình đã trúng đấu giá. Thủ đoạn này là để trục lợi qua việc bán những mảnh đất họ đã có xung quanh khu vực đấu giá theo mặt bằng giá đã được thổi lên hoặc mượn cớ giá cao này để làm tăng giá trị bất động sản, hợp pháp hóa việc huy động vốn của doanh nghiệp.
Câu hỏi đặt ra, vì sao họ lại “thổi giá” được? Chính là vì các quy định về đấu giá, về các chế tài của chúng ta chưa phù hợp, còn có những kẽ hở để lợi dụng. Thông tin quy hoạch, thông tin thị trường không minh bạch…
Giải pháp để khắc phục tình trạng thổi giá này, tôi cho rằng, phải rà soát lại toàn bộ các quy định về đấu giá, chú trọng các tiêu chí, tiêu chuẩn người tham gia đấu giá, các doanh nghiệp, tổ chức thực hiện các cuộc đấu giá. Sửa đổi quy định về giá khởi điểm đấu giá theo hướng giá thị trường; tăng hơn nữa tiền đặt cọc tham gia đấu giá trên tổng giá trị khu đất.
Đồng thời, công khai, minh bạch thông tin về quy hoạch, về thị trường. Áp dụng các chế tài đủ mạnh đối với các tình trạng thông đồng, cò mồi, đe dọa cưỡng bức, quây thầu, vây thầu trong các cuộc đấu giá. Sử dụng cả biện pháp hành chính và kinh tế đối với những trường hợp bỏ cọc như phạt hành chính, cấm vĩnh viễn tham gia hoạt động đấu giá…
Bốn giải pháp trên đây được chỉ ra, trong đó trọng tâm là chính sách tài chính, tiền tệ và hiệu quả của sự phối hợp chặt chẽ giữa hai chính sách này. Tôi cho rằng, nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận và có thể triển khai thực hiện ngay, bên cạnh các giải pháp trung và dài hạn tiếp tục cùng thực hiện, như vấn đề quy hoạch, hoàn thiện thị trường, cơ sở dữ liệu, cung - cầu…, mục tiêu bình ổn thị trường mới có thể đạt được.
Riêng đối với việc định giá đất của Nhà nước quy định tại Luật Đất đai cần được sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh. Trong đó, việc xây dựng bộ tiêu chí, tiêu chuẩn minh bạch thống nhất từ nội hàm định giá theo nguyên tắc thị trường là thị trường nào trong điều kiện chúng ta đang đề cập đến hai loại thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp?
Ngoài ra, định hướng các yếu tố đầu vào, các chỉ số thị trường (tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu… ) đến các mức giá đã chuyển nhượng thành công trên thị trường để tham chiếu định giá là mức giá cao nhất, thấp nhất hay trung bình? Dữ liệu được trích xuất từ các hoạt động đấu giá hay giao dịch dân sự hay thỏa thuận thành công giữa doanh nghiệp và người có quyền sử dụng đất?
Chỉ khi các vấn đề trên được giải đáp, các công ty thẩm định giá, hội đồng thẩm định giá mới có cùng một cách hiểu, cùng một cách làm thống nhất trên cơ sở pháp luật để tư vấn, tham mưu cho cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước quyết định giá và việc quyết định mức giá đất thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước theo Luật định.
Nguồn trích dẫn:
[1] Báo Đầu tư Online ngày 02/10/2025
[2] Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam báo cáo tại Hội nghị do Thủ tướng Chính phủ chủ trì ngày 24/5/2025.
[3] Báo Đấu thầu ngày 10/10/2024.
[4] Báo Đầu tư Online ngày 20/12/2024.
