Ảnh: Shutterstock
Đất nền được săn đón
“Em vừa nhấc một lô tại Sầm Sơn rồi anh”. Mở đầu câu chuyện cùng phóng viên, nhà đầu tư Hoàng Việt (Hà Nội) cho hay khi được hỏi về việc theo sóng đất vùng ven.
Việt kể, dù thị trường Sầm Sơn nói riêng, Thanh Hóa nói chung, đã được nhiều nhà đầu tư quan tâm từ trước Tết Nguyên đán, nhưng vì nhiều lý do, sau Tết anh mới quyết định xuống tiền. Mảnh đất Việt mua nằm cạnh dự án của Sun Group (dự án Quảng trường biển và tổ hợp đô thị du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí cao cấp biển Sầm Sơn).
Nhà đầu tư này cho biết, lô đất anh mua có diện tích 100 m2, mua từ đầu tháng 3/2021 với giá 12 triệu đồng/m2 và hiện đã lên 15 triệu đồng/m2, gọi theo ngôn ngữ đầu tư là “chạy 3 giá”.
“Mức tăng này là bình thường, chủ yếu đến từ hiệu ứng hạ tầng giao thông và việc đẩy mạnh triển khai dự án của các chủ đầu tư lớn, chứ không bởi lời đồn hay chiêu trò của các nhà tạo sóng”, Việt nhận định và cho biết rằng, đó chính là lý do mà dù nhiều nhà đầu tư đã thoát hàng khi giá lên thì anh vẫn chưa có ý định bán với lý do, giá đất ở Sầm Sơn khá thật, hạ tầng đang được cải thiện. Dự kiến, dịp 30/4 tới, Sầm Sơn sẽ thông thêm một tuyến đường bộ ven biển, nhiều dự án hạ tầng giao thông cũng đang được triển khai. Và điều anh kỳ vọng là giá sẽ lên cao nữa khi dự án của Sun Group đi vào hoàn thiện, đó mới là thời điểm tốt nhất để bán ra.
Phong cách đầu tư dài hạn như anh Việt khá phổ biến hiện nay, nhưng những nhà đầu tư dạng này thường kín tiếng, câu chuyện “cũng bình bình”, không giật gân theo kiểu đất tăng bằng lần, giao dịch sang tay tuần vài ba lượt để thu hút sự chú ý của báo chí như thời gian qua.
“Dù rằng, chẳng ai xác định được những khu vực có giá tăng điên rồ ấy thanh khoản ra sao, giao dịch thế nào, bởi đa số chỉ là thông tin truyền miệng”, Việt nhận xét.
Việc đầu tư theo kiểu ăn chắc mặc bền còn đến từ ngay các chủ đầu tư, sàn môi giới. Trò chuyện với phóng viên, chủ tịch một công ty môi giới thuộc Top 3 hiện nay cho biết rằng, doanh nghiệp của ông đang phân phối một dự án đất nền ở Chí Linh, Hải Dương.
“Hôm trước rủ mấy bạn nhà báo quen về thăm dự án, thấy khách đặt mua tơi tới, các bạn ấy thú vị quá muốn viết bài nhưng tôi cản lại vì không muốn dự án tăng giá quá nhanh, cái gì quá cũng không tốt”, vị chủ tịch này nói và lý giải rằng, nếu các lô đất tăng giá quá nhanh vì hiệu ứng thông tin sẽ khiến kho hàng giai đoạn 1 sớm cạn, trong khi giai đoạn 2 chưa kịp mở bán.
“Khi đó, các tay cò sẽ được dịp thỏa sức làm giá đất dân cư, thậm chí cả đất nông nghiệp ven dự án và cuối cùng chính chúng tôi sẽ chết ngộp vì sự tăng giá không kiểm soát được”, ông cho biết.
 |
Các phân khúc chính của thị trường vẫn diễn biến bình thường. Ảnh: Thành Nguyễn |
Theo quan sát của ông Phạm Đức Huy, Giám đốc Kinh doanh BID Group, phân khúc đất nền các tỉnh phần lớn được các nhà đầu tư từ Hà Nội mua, thậm chí có dự án ông Huy ghi nhận được trong khoảng 300 khách hàng có chưa đến 20 nhà đầu tư là người địa phương.
“Nhiều nhà đầu tư cứ thấy đất rẻ là ‘phi’ vào, nhất là các lô, thửa có giá trị khoảng trên dưới 1 tỷ đồng. Sau khi mua, chỉ cần tăng giá chút ít là bán ngay để chốt lời”, ông Huy nhận định.
Tuy nhiên, từ góc nhìn của một chủ đầu tư, ông Huy cho rằng, sớm muộn thì đất nền sẽ trở lại nguyên giá trị và cơn sốt này sẽ không kéo dài. Riêng đất nền gắn với định hướng phát triển bền vững, thể hiện qua việc có quy hoạch rõ ràng, đất nền của các dự án thì sẽ vẫn phát triển đều đều, vẫn tăng giá dù không “bốc” như đất nền trong dân hay đất nông - lâm nghiệp như cơn sốt vừa qua.
Cũng từng đưa ra quan điểm kiểm soát tình trạng sốt đất tại các địa phương, ông Đào Trung Chính, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần thực hiện đồng thời việc tăng cường quản lý chặt chẽ các dự án bất động sản, nhất là bất động sản hình thành trong tương lai; công bố công khai thông tin về quy hoạch, kế hoạch để người dân tiếp cận thông tin chính thống; thực hiện nghiêm các quy định về đăng ký chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất; xử lý nghiêm đối với hành vi không đưa đất vào sử dụng, sử dụng đất chậm so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
“Cắt sốt” đừng quá liều
Thực tế, các cơn sốt đất tại nhiều địa phương đã có dấu hiệu giảm nhiệt trong những ngày gần đây. Tuy nhiên, quan sát diễn biến thị trường, ông Đào Văn Duy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Hạ tầng và bất động sản Việt Nam (VIID) lại cho rằng, ít nhiều các cơn sốt này cũng gây ra thiệt hại cho các chủ đầu tư khi triển khai dự án, bởi rõ ràng, khi giá đất bị thổi lên cao, chi phí đầu vào cho việc phát triển dự án cũng bị đội lên. Ngoài ra, nếu đến sau, các doanh nghiệp sẽ gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận tài nguyên đất đai. Do đó, cần có sự điều tiết từ phía chính quyền và cơ quan quản lý.
Nếu sử dụng “thuốc hạ sốt” quá liều có thể gây nguội lạnh cả những phân khúc cơ bản của thị trường như chung cư, bất động sản biển, đất nền dự án…
Ông Duy cho rằng, về mặt thị trường mà nói, người dân được quyền định đoạt, mua bán tài sản là đất; còn về phía Nhà nước, cần điều tiết thị trường về mặt vĩ mô, bằng hệ thống chính sách thuế, thậm chí chứng minh thu nhập, tránh trường hợp rửa tiền qua giao dịch này.
Chia sẻ cùng người viết, ông Hồ Tuấn, một nhân viên môi giới lâu năm cho rằng, những cơn sốt nóng đất nền trong dân, thậm chí cả ở vùng sâu, vùng xa chỉ là bề nổi và “có sự đóng góp bởi sự thổi phồng thông tin” trên nhiều trang tin. Thực tế, các sản phẩm bất động sản tại các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng vẫn là kênh đầu tư yêu thích của đa số nhà đầu tư với tư duy đầu tư trung, dài hạn.
Đơn cử, với dự án ở Phú Quốc, Kiên Giang, trong khoảng 1 tháng trở lại đây, mức giá biệt thự, liền kề tại dự án đã tăng từ 2 - 3%. Sức hút và sự tăng giá đến từ việc dự án được đầu tư bài bản, thuộc phân khúc nhà ở có sở hữu lâu dài, là hàng hiếm tại thị trường đảo Ngọc. Phú Quốc lại mới lên thành phố nên nhiều nhà đầu tư giá trị vẫn tin rằng giá nhà ở, nhất là nhà ở sở hữu lâu dài tại đây, sẽ còn tăng giá mạnh.
Cùng chung góc nhìn, bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc thị trường JLL Việt Nam cho rằng, nếu nhìn nhận một cách khách quan thì rõ ràng, sản phẩm đất nền theo diện đất nông nghiệp, đất trong dân không phải là những sản phẩm bất động sản hoàn chỉnh, đó cũng không phải là những phân khúc cơ bản hình thành nên thị trường. Thực tế, đa số nhà đầu tư hiện đều rất thông minh, nếu bỏ tiền vào đất dự án, họ sẽ thẩm định rất kỹ dự án, uy tín chủ đầu tư, tiến độ triển khai.
Trên thực tế, theo báo cáo quý I/2021, phân khúc nhà liền thổ ở thị trường phía Nam của JLL Việt Nam, hiện giá nhà đất tại các tỉnh, thành phố như TP.HCM, Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đã tăng 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu đến từ các giai đoạn sau của một số dự án phức hợp quy mô lớn tại Thủ Đức và tỉnh Đồng Nai, nơi các chủ đầu tư đã hoàn thiện một số tiện ích nội khu hỗ trợ như công viên giải trí, trường học quốc tế, bến du thuyền trên sông và do đó đã thành công trong việc thành lập một cộng đồng dân sinh.
Trao đổi cùng phóng viên, đại diện một đơn vị tư vấn cho rằng, thời gian gần đây, khi các cơn sốt cục bộ gây ra lo lắng cho các cơ quan quản lý, đã có nhiều ý kiến, đề xuất về giải pháp cắt sốt, thậm chí có những giải pháp mạnh. Tuy nhiên, nếu sử dụng “thuốc hạ sốt” quá liều có thể gây nguội lạnh cả những phân khúc cơ bản của thị trường như chung cư, bất động sản biển, đất nền dự án…, những phân khúc có diễn biến rất bình thường, thậm chí còn đang gặp nhiều khó khăn do dư chấn dịch bệnh thời gian qua.
