Bối cảnh thị trường Việt Nam hiện tại chưa phù hợp để đánh thuế việc sở hữu nhà
thứ hai trở lên
Đánh thuế căn nhà thứ hai là chưa hợp lý
Phát biểu tại Tọa đàm trực tuyến với chủ đề: "Hai kịch bản từ việc đánh thuế ở hữu nhà ở thứ hai" do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp tổ chức tuần qua, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, thời gian vừa qua, câu chuyện về đánh thuế tài sản, trong đó có đề xuất về việc đánh thuế căn nhà thứ hai khiến dư luận và thị trường rất quan tâm.
Theo ông Võ, về mặt lý luận kinh tế chính trị học, đất đai là sản phẩm tự nhiên, con người đầu tư trên đất có tài sản, có vốn. Hiện chúng ta không khuyến khích buôn bán, giao dịch quyền sử dụng đất thô mà khuyến khích đầu tư vào đất. Đánh thuế vào đất sẽ nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nếu thuế cao thì hoạt động đầu tư phải cân nhắc hiệu quả hơn.
Ngược lại, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là do con người tạo lập nên. Việc đánh thuế vào nhà ở và các tài sản đầu tư trên đất nếu có sẽ không thể đánh trên giá trị mà phải đánh trên diện tích. Sắc thuế này sẽ hạn chế hoạt động đầu tư trên đất và làm kìm hãm sự phát triển thị trường bất động sản. Tác động tích cực của sắc thuế này, nếu có chỉ là ngăn ngừa tình trạng đầu cơ nhà ở và tạo bình đẳng về quyền tiếp cận nhà ở của người dân. Chính vì vậy, nhiều quốc gia không đánh thuế vào nhà ở và tài sản đầu tư trên đất.
Trường hợp sắc thuế này được áp dụng và có biện pháp bảo đảm tính khả thi thì tác động tích cực bao gồm: (1) ngăn ngừa được tình trạng đầu cơ nhà ở và tích trữ tiền tiết kiệm vào nhà ở nếu mức thuế là đáng kể; (2) mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở của những người chưa có nhà ở, tạo cơ hội bình đẳng hơn về quyền tiếp cận nhà ở.
Ngược lại, tác động tiêu cực có vẻ nhiều hơn, cụ thể bao gồm: (1) hạn chế giao dịch trong phân khúc bất động sản nhà ở thương mại, chỉ còn giao dịch để ở và ít giao dịch để kinh doanh; (2) hạn chế nguồn cung cho phân khúc bất động sản nhà ở cho thuê do thuế cao nên không khuyến khích đầu tư; (3) hạn chế đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở do cầu kinh doanh bị giảm sút.
Tại Việt Nam hiện tại, phân khúc bất động sản nhà ở vẫn đang phát triển đều, chưa có dấu hiệu “nóng” của hoạt động đầu cơ. "Ngân sách nhà nước hiện nay đang trong hoàn cảnh khó khăn, nợ công cao, bội chi lớn, nguồn thu hẹp lại. Kiến nghị những nguồn thu mới là cần thiết nhưng cần nghiên cứu kỹ lưỡng.
Tăng nguồn thu đúng nhất lúc này là tăng tỷ suất thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tăng giá đất của Nhà nước cho sát hơn với giá thị trường. Thuế suất ở hầu hết các nước là 1 - 1,5% còn ở ta mới là 0,03%, trong khi bảng giá đất của Nhà nước mới chỉ bằng khoảng 20 - 30% giá thị trường tại các đô thị lớn. Đánh thuế vào nhà ở nói chung chưa phải là giải pháp đúng hiện nay", ông Võ nhấn mạnh
Đồng tình với quan điểm trên, ông Trần Như Trung, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường cho rằng, điều quan trọng là phải làm rõ mục tiêu của việc đánh thuế nhà ở thứ hai là gì.
"Nếu cho rằng đánh thuế căn nhà ở thứ hai hiệu quả hơn áp thuế sử dụng đất thì tôi cho rằng còn nhiều điều cần phải bàn, đó là chất lượng sử dụng đất, làm thế nào chúng ta sử dụng đất hiệu quả hơn", ông Trung nói và nhấn mạnh, thay vì tập trung vào sắc thuế này thì hãy tập trung nghiên cứu làm thế nào để hiệu quả sử dụng đất tăng lên.
Khi sử dụng đất có hiệu quả mới mở được cơ sở thu thuế rộng hơn, có như vậy mới thu thuế được nhiều, lại tăng được tính công khai, minh bạch cho việc phát triển thị trường trong trung hạn và dài hạn.
Khó so sánh cơ sở điều kiện giữa các nước
Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các sắc thuế và phí không chỉ riêng ở các bất động sản mà kể cả các ngành khác đều rất quan trọng, bởi nó đảm bảo nguồn ngân sách nhà nước.
Dẫu vậy, không thể áp dụng hoàn toàn các chính sách của các quốc gia khác vào thị trường Việt Nam, bởi lẽ có sự khác biệt giữa các thị trường, về cả mặt thể chế, chính sách cũng như mức độ phát triển. Thông thường, việc đánh thuế và phí cũng giúp cho điều tiết thị trường, nếu thị trường quá nóng thì tăng thuế, phí để giảm bớt sức nóng ảo.
Tuy nhiên, hiện nay thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam chỉ mới phục hồi được mấy năm sau thời gian khủng hoảng dài và chưa có dấu hiệu tăng trưởng nóng hay đầu cơ trên diện rộng. Thêm một yếu tố nữa là thị trường bất động sản rất nhạy cảm với chính sách, nên cần rất thận trọng trước khi tính toán và đưa ra một chính sách gì, đặc biệt là chính sách thuế.
Nếu đánh thuế nhà ở thứ hai thì sẽ ảnh hưởng đến thị trường nhà cho thuê. Ở các nước châu Âu, thị trường nhà ở cho thuê chiếm tới 70%, ở Việt Nam chỉ có 10%. Còn nếu nói đánh thuế nhà ở thứ hai để tránh đầu cơ lại chưa phù hợp với bối cảnh thị trường hiện tại.
Bổ sung quan điểm của ông Hà, ông Lê Việt Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho biết, nếu đánh thuế nhà ở thứ hai sẽ triệt tiêu thị trường nhà cho thuê, vì người mua nhà thứ hai bị đánh thuế thì người ở nhà thuê sẽ phải chịu phần tăng giá, như vậy sẽ rất khó khăn với người thuê nhà ở, trong khi những người thuê nhà thường là người có thu nhập thấp. Ở đa số các nước, nếu đánh thuế bất động sản, họ đánh thuế cả việc sở hữu căn nhà thứ nhất.
“Nếu người có một ngôi nhà có diện tích 1.000m2 không bị đánh thuế, trong khi người có 2 nhà mỗi nhà 50 m2 lại phải đánh thuế thì sẽ vô lý. Còn nếu điều tra, đánh giá từng bất động sản để đánh thuế thì sẽ khó khăn, phức tạp.
Một thực tế là nếu đánh thuế tất cả bất động sản, những người sở hữu bất động sản có vị trí đẹp, giá trị cao mà lại chưa khai thác ngay, nếu bị đánh thuế thì chủ đất sẽ phải trả mức phí thuế hàng năm theo giá trị của căn nhà, do đó họ sẽ phải bán hoặc đưa vào khai thác, đảm bảo phát triển đô thị hợp lý, phù hợp với nhu cầu thị trường hơn”, ông Hải nêu vấn đề.
“Mới chỉ đưa vấn đề ra để thị trường phản biện”
Ông Nguyễn Văn Phụng, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp lớn - Tổng cục Thuế
Vấn đề đánh thuế tài sản bất động sản không phải bây giờ mới được đặt ra. Về lâu dài, cần có 1 sắc luật để thực hiện, bởi đây là tài sản hiện hữu, ai cũng có thể nhìn thấy được.
Từ thực tiễn thị trường gần đây, có nhiều ý kiến cần phải đánh thuế căn nhà ở thứ hai, thứ ba, nhưng cần phải có lộ trình: Khi nào áp thuế, mức thuế bao nhiêu là phù hợp và liệu có quản lý được không. Bộ Tài chính đã lập ra nhóm chuyên gia để nghiên cứu, triển khai vấn đề này.
Đơn giản, công bằng, hiệu quả, khả thi là những tiêu chí hàng cần đưa ra khi tiến hành xây dựng và thực thi các chính sách. Do đó, việc đánh thuế căn nhà ở thứ hai hiện mới chỉ là câu chuyện bàn luận, nghiên cứu, Bộ Tài chính cũng chỉ đang đưa vấn đề ra để thị trường phản biện. Từ đó, sẽ có nghiên cứu xem xét, điều chỉnh. Có nghĩa là phải mất nhiều thời gian nghiên cứu để ban hành một chính sách thuế.
“Khó triển khai trong bối cảnh Việt Nam hiện tại”
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội
Có nhiều bài học từ việc đánh thuế với bất động sản thứ hai tại các nước. Do đó, cần phải thận trọng với trường hợp của Việt Nam.
Trước hết, chúng ta cần hiểu mục đích đánh thuế bất động sản thứ hai là khi cung và cầu chưa gặp nhau, thị trường phát triển quá nóng, cần áp dụng chính sách thuế để cân bằng. Trong khi đó, tại Việt Nam, thị trường bất động sản đang phát triển lành mạnh. Qua nghiên cứu của Savills, có thể thấy giao dịch vẫn ở mức ổn định, chưa phải tăng trưởng quá nóng. Khi áp dụng đánh thuế bất động sản thứ hai, thị trường sẽ giảm mạnh cầu, giảm sức mua của nhà đầu tư với
thị trường.
Một trong những trường hợp có thể thấy rõ nhất là tại Singapore, nước này đánh thuế nhà ở thứ hai với người dân trong nước từ 3 - 10%, với người nước ngoài là 10 - 15%. Singapore đưa ra chính sách thuế bất động sản thứ hai khi có quá nhiều người nhập cư vào nước này, cầu quá lớn mà không đủ cung, do đó Chính phủ đưa ra chính sách thuế để cân bằng thị trường. Ở Việt Nam thì ngược lại, cung - cầu đang phát triển lành mạnh, nguồn cầu còn chưa ổn, do đó chưa nên áp dụng chính sách của Singapore vào Việt Nam.
Một góc độ khác, sức cầu của người nước ngoài hiện chưa cao, số lượng nhà đầu tư nước ngoài mua nhà tại Việt Nam chưa nhiều. Do đó, đây là thời điểm cần khuyến khích người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam, đặc biệt sau những chính sách mở cửa cho người nước ngoài đầu tư vào thị trường bất động sản. Chính vì vậy, không nên đưa thêm những chính sách mang tính thắt chặt, giảm sự quan tâm của nhà đầu tư nước ngoài với bất động sản Việt Nam.
Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com
