Thưa luật sư, bà nhận xét thế nào về những vướng mắc, bất hợp lý trong các quy định về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hiện nay?
Hiện nay, việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT. Tuy nhiên, một số quy định tại thông tư liên tịch này hiện tại không còn phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2013, gây vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp.
Chẳng hạn, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo Thông tư liên tịch số 20 là các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh và cấp huyện. Tuy nhiên, theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thì cơ quan có thẩm quyền là văn phòng đăng ký đất đai thay cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh; chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thay cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Do đó, nếu không sửa đổi quy định thì sẽ khó áp dụng thống nhất.
Hay Luật Đất đai 2013 quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền thế chấp. Tuy nhiên, Thông tư liên tịch số 20 vẫn đang viện dẫn đến các loại giấy tờ về đất theo Luật Đất đai cũ năm 2003, do đó không phù hợp.
Luật sư Bùi Thị Mai
Theo bà, thay đổi quan trọng trong dự thảo Thông tư mới là gì? Những thay đổi này đem lại tác động ra sao?
Dự thảo mới đưa ra một số quy định mà trước đây Thông tư liên tịch số 20 chưa giải quyết được. Chẳng hạn, bổ sung quy định về cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp này, theo Dự thảo, cơ quan có thẩm quyền đăng ký sẽ là Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm (Bộ Tư pháp), không phải là văn phòng đăng ký đất đai.
Dự thảo cũng đưa ra quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Đây là vấn đề mới mà Thông tư liên tịch số 20 chưa có quy định.
Ngoài ra, Dự thảo đưa ra quy định cụ thể về những trường hợp từ chối đăng ký giao dịch bảo đảm, hướng dẫn cụ thể quy định tại Điều 11 Nghị định 83/2010/NĐ-CP. Thay vì đưa ra các căn cứ chung chung gây khó khăn trong việc áp dụng thì quy định này của Dự thảo đã đưa ra các trường hợp cụ thể, chẳng hạn có thể từ chối đăng ký nếu thông tin về tài sản thế chấp không trùng khớp với với thông tin trên giấy chứng nhận đã cấp; quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp được thế chấp theo quy định của Luật Đất đai năm 2013… Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc minh bạch hóa các thủ tục hành chính.
Theo đánh giá của bà, Dự thảo Thông tư giải quyết được đến đâu những tồn tại cũ? Liệu còn vấn đề gì cần phải quy định rõ ràng mà Dự thảo chưa đề cập giải quyết?
Nhìn chung, các vấn đề vướng mắc đã được giải quyết trong Dự thảo Thông tư mới. Tuy nhiên, Dự thảo quy định Thông tư liên tịch này không áp dụng đối với việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của Luật Nhà ở.
Điều này không thực sự hợp lý vì nhà ở hình thành trong tương lai cũng là tài sản gắn liền với đất, trong khi Dự thảo điều chỉnh việc đăng ký thế chấp tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai nhưng lại không áp dụng cho việc đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Dự thảo đưa ra quy định không áp dụng đối với việc đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở cũng là vấn đề vướng mắc. Bởi vì hiện tại, việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP và Thông tư số 26/2015/TT-NHNN, tuy nhiên các văn bản này lại không có quy định cụ thể về việc đăng ký thế chấp, dẫn tới khó khăn cho các tổ chức tín dụng khi nhận thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
