Nhà ở hình thành trong tương lai, một trong những loại tài sản đảm bảo rủi ro đối với ngân hàng
Tài sản hình thành trong tương lai là đối tượng giao dịch đảm bảo. Điều 342, Bộ luật Dân sự quy định, tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quyền thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng để vay vốn.
Trên thực tế, biện pháp này chứa đựng nhiều rủi ro, nguyên nhân chủ yếu đến từ thủ tục pháp lý còn nhiều thiếu sót.
Theo Điều 61, Nghị định 71, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước.
Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT cho biết, nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp phải đủ điều kiện “đã hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký kết với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hoặc nhà ở đã được bàn giao cho người mua, nhưng chưa có giấy chứng nhận”. Hồ sơ vay vốn bắt buộc phải có hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo.
Theo Bộ luật Dân sự thì tài sản hình thành trong tương lai gồm 2 loại: tài sản chưa xác lập (đầy đủ) quyền sở hữu của người thế chấp; tài sản đã xác định rõ chủ sở hữu và đồng thời sẽ dịch chuyển quyền sở hữu đó cho bên thế chấp trong tương lai.
Tuy nhiên, theo quy định của Luật Nhà ở, chỉ loại nhà ở thứ hai mới được công nhận là tài sản hình thành trong tương lai, còn loại nhà ở thứ nhất thì không đủ điều kiện để tham gia giao dịch thế chấp. Như vậy, theo Luật Nhà ở, không thể công chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Chính sự bất nhất giữa các quy định pháp lý đã khiến ngân hàng gặp khó trong việc xử lý tài sản đảm bảo khi nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong một vụ việc mới đây, theo đơn khởi kiện, năm 2011, ông Lê Đức Phúc (ở quận Hà Đông, Hà Nội) ký hợp đồng tín dụng với Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), vay vốn số tiền 4 tỷ đồng. Để đảm bảo khoản vay, ông Phúc thế chấp 2 quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Do vi phạm hợp đồng tín dụng, VPBank khởi kiện ra tòa buộc bị đơn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp không thực hiện hợp đồng, ngân hàng có quyền phát mại 2 bất động sản thế chấp. Năm 2015, Tòa án nhân dân quận Hà Đông đã chấp nhận đơn khởi kiện của VPBank.
Vụ việc lùm xùm vì có bên thứ ba liên quan là Công ty Đầu tư xây dựng HUD4. Theo đó, bất động sản thứ hai có diện tích 247 m2 tại Khu đô thị mới Vân Canh (huyện Hoài Đức, Hà Nội), ông Phúc ký kết hợp đồng mua bán với Công ty HUD4, giá trị hợp đồng là 3,4 tỷ đồng. Vợ chồng ông Phúc mới thanh toán 2,4 tỷ đồng, hiện còn nợ hơn 1 tỷ đồng và lãi trả chậm.
Phía Công ty HUD4 trình bày, cấp sơ thẩm tống đạt thông báo đưa vụ án ra xét xử nhầm địa chỉ và không đúng người có thẩm quyền giải quyết. Tại phiên tòa cấp sơ thẩm, cả bị đơn và người có nghĩa vụ liên quan đều vắng mặt. Cho rằng nhà đất bị đơn đem thế chấp là tài sản của Công ty, HUD4 kháng cáo đòi lại số tiền hơn 1 tỷ đồng.
Đặc biệt, quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án thể hiện, Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất giữa ông Phúc và VPBank (ngày 19/10/2011) không được công chứng, không đăng ký giao dịch đảm bảo.
Vì lý do liên quan đến thủ tục tố tụng và yêu cầu mới của người có nghĩa vụ, quyền lợi liên quan là Công ty HUD4, ngày 28/4/2016, Tòa án nhân dân TP. Hà Nội quyết định tuyên hủy bản án sơ thẩm, giao cho Tòa án nhân dân quận Hà Đông xét xử lại.
