Dòng tiền có xu hướng chuyển từ đất nền trong dân sang căn hộ chung cư.
Tâm lý “ăn chắc, mặc bền” lên ngôi
“Tôi nghiệm rồi, quan trọng nhất vẫn là ‘ăn chắc, mặc bền’, biết dừng đúng lúc, chứ lướt lát ba lần lãi mọn mà lỗ một lần sâu thì cũng chẳng được gì”, chị Thảo, một nhà đầu tư lâu năm chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán về quan điểm đầu tư bất động sản thời điểm này.
Nhà đầu tư này cho biết, chị có khoảng chục tỷ đồng nhàn rỗi dành để đầu tư và trong khoảng 5 năm qua, chị chủ yếu chuyên tâm vào mảng đất nền vì “ra dễ, vào dễ”, suất đầu tư cũng vừa phải nên chị có thể linh hoạt trong việc bỏ vốn đầu tư.
“Sau ngần ấy thời gian đầu tư, được có, thua có, tính ra tôi lãi gần 3 tỷ đồng, dù không quá lớn song vẫn hơn là bị lỗ. Tôi thấy rằng, thị trường bất động sản ngày càng khó kiếm lời hơn và có vẻ như những sản phẩm được đầu tư bài bản, đã đi vào sử dụng khả năng tăng giá sẽ bền và chắc ăn hơn”, chị Thảo nói và chia sẻ thêm, cách đây khoảng 4 năm, một người bạn rủ đầu tư vào sản phẩm biệt thự tại dự án Imperia Garden nhưng chị từ chối vì cho rằng biên lợi nhuận không cao như đất nền, trong khi vốn đầu tư bỏ ra nhiều.
“Thế nhưng, đến nay, các căn biệt thự tại dự án này cơ bản đã tăng giá hơn 2 lần và nếu ngày ấy mạnh dạn rót tiền thì giờ tài khoản của tôi có thể nhân đôi”, chị Thảo có phần tiếc nuối kể.
Anh Xuân Kiên (Hà Nội), một nhà đầu tư bất động sản khác cho hay, anh cũng chuyển hướng sang đất nền từ vài năm nay, đầu tư theo khu vực có thông tin quy hoạch. Nhà đầu tư này kể, anh được người bạn chuyên đầu tư đất nền tỉnh lẻ rủ đầu tư vào đất nền ở Long An và sau vài tháng, anh đã kịp chuyển hóa cơ hội thành tiền thực khi “ăn non” được hơn nửa tỷ đồng với 2 lô đất diện tích 100 m2/lô.
“Tôi mua vào khi giá trên 8 triệu đồng/m2 và bán ra trong tầm giá 11 triệu đồng/m2. Kể ra nếu ‘lì đòn’ chờ thêm một thời gian nữa bán ra ở mức đỉnh 17 triệu đồng/m2 thì thắng đậm, nhưng vì không trường vốn nên thoát hàng sớm, lãi mỏng một tý nhưng cũng là thành công, còn hơn đu đỉnh dễ gặp rủi ro ‘gãy’ sóng”, anh Kiên nói.
Theo dữ liệu từ chuyên trang bất động sản Chợ Tốt Nhà, tại nhiều địa phương, giá đất nền tại khu vực trung tâm huyện thị hoặc gắn với các dự án giao thông lớn, thông tin quy hoạch, nâng cấp địa giới hành chính… vẫn tăng đều, trong khi ở những nơi “vùng trũng thông tin” giá bán ít biến động.
Đơn cử, tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An, thông tin sẽ lên thành phố khiến cả nguồn cung lẫn giá bán đất nền nhiều khu vực tại huyện này bật tăng, tập trung dọc các con đường lớn như đường Tỉnh lộ 830, đường Tỉnh lộ 824 chạy qua xã Hữu Thạnh; đường Tỉnh lộ 10, đường Nguyễn Văn Dương chạy qua thị xã Đức Hòa...
Cụ thể, tại khu vực đường Tỉnh Lộ 830, mức tăng giá đất nền qua các tháng từ tháng 1-5/2022 lần lượt là 8,2 triệu đồng/m2 - 8,5 triệu đồng/m2 - 11,3 triệu đồng/m2 - 15,6 triệu đồng/m2 - 17,1 triệu đồng/m2. Tương tự, dọc đường Tỉnh lộ 824 lần lượt là 5,2 triệu đồng/m2 - 5,6 triệu đồng/m2 - 7,9 triệu đồng/m2 - 11,5 triệu đồng/m2 - 11,8 triệu đồng/m2.
Quay trở lại với 2 nhà đầu tư trên, chị Thảo cho biết sẽ chuyển hướng sang phân khúc shophouse hoặc biệt thự tại các dự án có vị trí đẹp, sắp đưa vào khai thác, vận hành với mục tiêu sinh lời bền vững, còn anh Kiên vẫn kiên trì với sản phẩm đất nền gắn với thông tin quy hoạch hoặc có dự án hạ tầng lớn, tránh đất nền trong dân theo kiểu tự thu gom rồi chia lô, tách thửa vì loại sản phẩm này dễ chịu tác động từ chính sách cũng biến động kém tích cực trên thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Ngọc, Giám đốc Công ty cổ phần RB Land, trong hơn 2 năm qua, các sản phẩm bất động sản nói chung đã tăng giá khá mạnh, phổ biến từ 30 - 50%, thậm chí một số sản phẩm biệt thự, shophouse giá tăng 2-3 lần, bất chấp các yếu tố bất lợi từ thị trường.
 |
Nhà liền thổ được nhà đầu tư dày vốn hướng tới. Ảnh: Thành Nguyễn. |
Còn theo đại điện Colliers Việt Nam, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ là các shophouse khối đế tại các đô thị lớn ngày một tăng sau dịch. Đơn cử, tính đến quý II/2022, giá thuê mặt bằng bán lẻ trung bình khu vực trung tâm TP.HCM ở mức 105 USD/m2/tháng và tại Hà Nội ở mức 95 USD/m2/tháng.
Những thông tin trên có thể là những chỉ báo khả tín cho xu hướng nhà đầu tư “nương” theo thị trường và có sự dịch chuyển dòng tiền vào những phân khúc, sản phẩm bất động sản mang lại lợi nhuận ổn định.
Ưu tiên quản trị rủi ro
Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ, đòi hỏi các nhà đầu tư phải tìm hiểu, phân tích, lựa chọn sản phẩm kỹ lưỡng hơn. Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường đã qua giai đoạn “cứ đầu tư là thắng” và hiện tại, trước khi nghĩ đến việc kiếm lời, nhà đầu tư cần đặt quản trị rủi ro lên hàng đầu.
Ông Nguyễn Minh Đức, Giám đốc Phát triển dự án THM Land cho rằng, sau khoảng 3 năm (2019-2021) ồ ạt đổ tiền vào bất động sản ở hầu hết các phân khúc, sang năm 2022, nhà đầu tư đã có sự thay đổi khẩu vị rõ rệt và các sản phẩm được yêu thích là nhà ở thấp tầng có pháp lý chuẩn bởi mức độ an toàn cao, cho dù suất đầu tư cao hơn các sản phẩm bất động sản khác. Ở nhiều thị trường tỉnh, nhà đầu tư Hà Nội vẫn giữ ưu thế khi thường chiếm từ 70 - 90% về số lượng, cũng là nhóm nhà đầu tư giữ vai trò kích thích, lôi kéo sự quan tâm của nhóm nhà đầu tư bản địa.
“Có những sản phẩm, dự án thấp tầng tăng giá bán rất cao trong 1-2 năm qua. Chẳng hạn, một dự án nhà thấp tầng ở đường Nguyễn Xiển (Hà Nội) đã tăng đến cả chục tỷ đồng chỉ trong 1 năm, kéo giá căn hộ chung cư bình dân nằm trên con đường này tăng từ 200 - 500 triệu đồng/căn. Hay tại TP. Hạ Long (Quảng Ninh), giá bán sản phẩm tại hầu hết dự án nhà thấp tầng khu vực đường Hùng Thắng đã tăng từ 8 tỷ đồng lên 12 tỷ đồng/căn, thậm chí nhiều căn biệt thự còn tăng lên 15 tỷ đồng/căn”, ông Đức cho hay.
Theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, với bối cảnh thị trường hiện tại, có 3 phân khúc sản phẩm có thể sinh lời, đó là đất nền, nhà liền thổ và chung cư.
“Trong đó, với đất nền, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ vì có thể mang lại lợi nhuận cao nhất, nhưng cũng chứa đựng nhiều rủi ro nhất. Với nhà liền thổ, ưu điểm của sản phẩm này là có pháp lý rõ ràng, được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng cải thiện... Hiện tại, giá bán nhà liền thổ khu vực vùng ven Hà Nội như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên… đã tăng khoảng 12% so với cuối năm trước. Với căn hộ chung cư, đây cũng là sản phẩm tương đối an toàn và đòi hỏi ít vốn. Theo nghiên cứu của Cushman & Wakefield, giá căn hộ chung cư tại vùng ven Hà Nội hiện tăng 7% so với cuối năm trước. Điểm cần lưu ý khi đầu tư vào sản phẩm này là đặc điểm phát triển, tình hình thu hút đầu tư… của địa phương, vì đây là những yếu tố quyết định tiềm năng sinh lời của dự án”, bà Trang Bùi phân tích.
Còn bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội nhìn nhận, định hướng chính sách trong ngắn hạn vẫn là kiểm soát chặt dòng tiền vào thị trường địa ốc, cùng với xu hướng tăng lãi suất sẽ làm giảm khả năng tiếp cận vốn đối với cả người mua nhà lẫn các chủ đầu tư dự án.
“Khi các loại chi phí đầu vào tăng cao, đặc biệt là chi phí lãi vay, cả nhà phát triển dự án và người mua nhà cần tính toán kỹ các kế hoạch đầu tư để cân đối chi phí và lợi nhuận kỳ vọng. Áp lực lạm phát một mặt khiến giá thành sản phẩm tăng và có thể tiếp tục đẩy giá bất động sản lên cao, nhưng mặt khác cũng làm cho khả năng chi trả giảm xuống, dẫn tới thanh khoản thị trường tiếp tục đình trệ”, bà An lưu ý.
