Giới đầu tư bất động sản "sục sạo" cơ hội dọc Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội

Đường Vành đai 4 khi chính thức triển khai sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản nơi tuyến đường chạy qua Ảnh: Dũng Minh

Giá đất tăng theo thông tin dự án

Quán cà phê Dream Coffee ngay góc ngã tư đường Mê Linh, Hà Nội, giao cắt với trung tâm hành chính của huyện Mê Linh từ sau Tết Nguyên đán 2022 trở lại đây trở thành điểm tụ họp của nhiều nhóm nhà đầu tư bất động sản.

“Có lô đất cần bán gấp ở ngay điểm đầu dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô và gần Khu công nghiệp Hiền Ninh - Tân Dân chỉ khoảng hơn 1 tỷ đồng, cuối tuần rảnh em dẫn anh đi xem”, Văn Trung - một “thổ địa” tại Mê Linh nói ngắn gọn với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán và cho biết thêm, mấy tháng nay, hầu như ngày nào cũng có người hỏi tìm mua đất dọc tuyến đường Vành đai 4 nên team của môi giới này làm không hết việc.

Trước đó, vào cuối tháng 7/2022, chính quyền huyện Mê Linh - một trong những địa phương nơi tuyến đường Vành đai 4 vùng Thủ đô đi qua, đã tổ chức thành công phiên đấu giá 33 lô đất tại điểm X1, Tổ dân phố số 2, thị trấn Chi Đông với 270 lượt khách hàng tham gia đấu giá, thu về gần 226 tỷ đồng, chênh gần 100 tỷ đồng so với giá khởi điểm. Giá trúng cao nhất lên tới gần 100 triệu đồng/m2, qua đó xác lập kỷ lục giá mới đất nền khu vực này.

“Mặc dù dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô mới ở giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, thế nhưng giá đất tại những khu vực thuộc quy hoạch dự án không ngừng tăng cao”, Trung nói và chia sẻ thêm, giá đất thổ cư một số nơi đã tiệm cận với mức giá bất động sản cao nhất của quận, huyện đó.

Tạo không gian phát triển mới, khai thác tiềm năng sử dụng đất, xây dựng hệ thống đô thị bền vững, hiện đại… là một trong những mục tiêu khi dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội được tái khởi động từ 2 năm trước. Đây cũng là lý do khiến nhiều người đổ về đây săn đất với kỳ vọng tìm kiếm lợi nhuận cao khi giá đất tăng nhanh.

Không chỉ Mê Linh, ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, tại huyện Sóc Sơn, giá đất thổ cư khu vực thuộc các xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh cũng tăng 3-4 lần so với cách đây 1 năm, cao nhất là những khu đất nằm dọc theo tuyến đường 35 với giá bán lên tới 30-40 triệu đồng/m2. Tương tự, tại các xã Nam Sơn hay Bắc Sơn, vào thời điểm cuối năm 2020, đầu năm 2021, đất nông nghiệp ở đây có giá chưa tới 1 triệu đồng/m2 và rất ít người hỏi mua do lo ngại môi trường sống bị ảnh hưởng bởi bãi rác Nam Sơn, thế nhưng hiện nay, số người tìm kiếm tăng vọt, giá cũng tăng lên vài lần, thậm chí đất lâm nghiệp, đất rừng... cũng được “cò” rao bán rầm rộ.

“Trước kia, đất làng ở các xã Minh Trí, Thanh Xuân, Hiền Ninh… chỉ có giá khoảng 3-4 triệu đồng/m2, đến nay nhiều người trả giá lên tới 9-16 triệu đồng/m2 mà chủ đất còn chưa muốn bán vì cho rằng giá sẽ còn tăng tiếp”, chị Nga - một môi giới đất nền thị trường Sóc Sơn cho hay.

Tại huyện Thanh Oai (Hà Nội), thời gian qua, địa phương này tổ chức nhiều phiên đấu giá đất với giá trúng cao hơn từ 2-5 lần giá khởi điểm, kéo giá đất ở các khu vực lân cận tăng vọt theo. Nhiều lô đất giá khởi điểm chỉ từ 8 triệu đồng/m2, nhưng sau tăng lên tới 30-40 triệu đồng/m2, cá biệt có lô giá trúng lên tới 66,8 triệu đồng/m2, gấp 5,4 lần so với giá khởi điểm. Không chỉ lô có vị trí đẹp, những lô đất trong ngõ nhỏ cũng được rao bán với mức giá 35-40 triệu đồng/m2, tăng 2-3 lần so với thời điểm 1-2 tháng trước đó.

“Ai mà mua cách đây vài tháng là hời lắm, lúc đấy giá chỉ hơn chục triệu đồng mỗi mét vuông. Tuy nhiên, đà tăng được cho là sẽ chưa dừng lại”, Tuấn Anh - một môi giới bất động sản tự do tại Thanh Oai nói và chia sẻ thêm, chính vì kỳ vọng giá còn tăng mạnh nên nhiều chủ đất quyết “giữ hàng” không bán, cho dù có nhiều người hỏi mua.

Nhiều tiềm năng, rủi ro cũng không ít

Dự án đường Vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội có chiều dài toàn tuyến khoảng 112,8 km, đi qua 16 đơn vị hành chính cấp huyện gồm Hà Đông, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín, Sóc Sơn (Hà Nội); Văn Giang, Văn Lâm, Yên Mỹ (Hưng Yên); Từ Sơn, Tiên Du, Yên Phong, Thuận Thành (Bắc Ninh); Hiệp Hòa (Bắc Giang); Phúc Yên (Vĩnh Phúc) và vượt sông Hồng, sông Đuống…

Dự án được triển khai theo hình thức đầu tư công kết hợp đầu tư PPP, với tổng mức đầu tư sơ bộ khoảng 95.000 tỷ đồng. Dự án được chia làm 7 dự án thành phần độc lập, trong đó dự án thành phần 3 - đầu tư hệ thống đường cao tốc theo phương thức PPP, loại hợp đồng BOT do UBND TP. Hà Nội là cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hồi đầu tháng 8/2022, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Trần Sỹ Thanh cho biết, dự án Vành đai 4 vùng Thủ đô là dự án quan trọng quốc gia, quá trình thực hiện cần triển khai nhiều thủ tục với nhiều cơ chế chính sách đặc biệt… nên các địa phương cần chú trọng công tác giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án.

Đường Vành đai 4 đoạn đi qua huyện Mê Linh có chiều dài 11,2 km, tổng diện tích giải phóng mặt bằng dự kiến là trên 192 ha. Trong đó, diện tích đất ở là 8,6 ha, diện tích đất nông nghiệp là hơn 179 ha và diện tích đất khác là 4,6 ha. Chính quyền địa phương dự kiến xây dựng khu tái định cư ở 3 xã dành cho 435 hộ dân, tương ứng với diện tích 7,83 ha.

Ông Nguyễn Thanh Liêm, Bí thư huyện Mê Linh cho biết, địa phương đã tăng cường công tác quản lý, sử dụng đất trong phạm vi dự án, trước khi thu hồi đất, có văn bản nghiêm cấm cấp quyền sử dụng đất, tách thửa, đồng thời kiến nghị Thành phố sớm cung cấp hồ sơ dự án để thống kê chính xác, làm công tác quản lý và giải phóng mặt bằng, đề nghị cơ chế chính sách đặc thù, cho phép thu hồi diện tích đất nông nghiệp dưới 50 m2…

Theo PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính, đường Vành đai 4 vùng Thủ đô đóng vai trò là tuyến vành đai cuối cùng ở Hà Nội nhằm mở rộng cơ hội phát triển kinh tế - xã hội. Không những vậy, đây còn là con đường kết nối các cảng hàng không quốc tế quan trọng, có ý nghĩa đồng bộ hóa hệ thống cao tốc, thuận lợi cho giao thông cả nước… nên tiềm năng rất lớn. Tuy nhiên, việc đầu tư “ăn theo” hạ tầng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro, bởi tuyến đường này chưa có quy hoạch chi tiết, cũng chưa xác định cụ thể mốc giới…

Ở góc nhìn khác, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến nhiều người đổ tiền vào đất thời gian gần đây là do lo ngại áp lực lạm phát gia tăng, bởi trong môi trường lạm phát, các tài sản như bất động sản được xem là nơi trú ẩn an toàn, mà vẫn đảm bảo tăng giá theo thời gian.

“Nếu mua một lô đất với giá 1 tỷ đồng, khi lạm phát xảy ra, giá sẽ rất nhanh tăng lên 1,2-1,5 tỷ đồng. Trong bối cảnh lạm phát cao, đầu tư bất động sản giá trị càng lớn thì càng có lợi, nhất là với nhà đầu tư không sử dụng đòn bẩy tài chính”, ông Giang nói, nhưng cũng đưa ra lưu ý rằng, mặc dù đường Vành đai 4 vùng Thủ đô khi chính thức triển khai sẽ tạo lực đẩy mạnh mẽ cho thị trường bất động sản nơi tuyến đường chạy qua, nhưng không phải cứ đầu tư là chiến thắng bởi còn phụ thuộc nhiều vào thanh khoản từng khu vực.

“Không hẳn mặt bằng giá đất trong khu vực tăng có nghĩa là có lời. Do đó, nhà đầu tư cần lựa chọn các sản phẩm bất động sản thuộc các dự án có đầy đủ pháp lý, triển khai hạ tầng tiện ích đồng bộ… bởi điều này sẽ đảm bảo tính thanh khoản cho sản phẩm. Chưa kể, giá cả của các dự án bao giờ cũng ổn định hơn so với các loại hình đất thổ cư trong dân”, ông Giang khuyến nghị.

Linh Việt