Đại biểu Quốc hội Trần Văn Khải (đoàn Ninh Bình) phát biểu tại tổ sáng 19/11
Tại phiên thảo luận tổ sáng 19/11, về dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, các đại biểu Quốc hội tiếp tục đóng góp ý kiến về các nội dung gỡ "nút thắt" giá đất, thu hồi đất, giải phóng mặt bằng... nhằm khơi thông nguồn lực đất đai, hỗ trợ doanh nghiệp thực hiện dự án và "cứu" nhiều dự án "treo" đang gây lãng phí nguồn lực.
Khắc phục bất cập về bảng giá đất
Đại biểu Trần Văn Khải (đoàn Ninh Bình) cho rằng, sau hơn 1 năm thực thi Luật Đất đai 2024, nhiều khó khăn, vướng mắc đã nảy sinh; trong đó, công tác định giá đất được xem là “điểm nghẽn” lớn cần tháo gỡ kịp thời.
Dẫn một số bất cập trong thực tiễn định giá đất tại Ninh Bình, đại biểu cho biết, giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thị trường. Hệ quả là tiền bồi thường cho người dân thấp, dẫn đến khiếu nại kéo dài, trong khi ngân sách Nhà nước thất thu.
Nhiều dự án trên địa bàn tỉnh bị chậm giải phóng mặt bằng vì người dân không đồng thuận với giá bồi thường thấp. Chính quyền địa phương cũng lúng túng giữa hai mức giá (giá Nhà nước và giá thị trường), dễ phát sinh tiêu cực hoặc tham nhũng trong định giá đất.
Ngoài ra, doanh nghiệp ở Ninh Bình phản ánh việc đền bù giải tỏa mặt bằng rất nan giải do giá đất Nhà nước quá thấp so với giá thỏa thuận. Họ phải bù thêm ngoài phương án bồi thường chính thức để người dân chấp nhận, làm đội vốn đầu tư, giảm hiệu quả dự án. Ngược lại, nếu áp giá Nhà nước, người dân thiệt thòi sẽ khiếu kiện, khiếu nại, làm dự án đình trệ.
Vì vậy, đại biểu kỳ vọng, dự thảo Nghị quyết với những quy định mới về định giá đất sẽ tháo gỡ đáng kể các vướng mắc nêu trên. Bảng giá đất sát thị trường hơn giúp tăng thu ngân sách; đồng thời người dân được bồi thường thỏa đáng hơn, giảm bức xúc và ổn định đời sống sau thu hồi đất.
Doanh nghiệp cũng hưởng lợi khi quy trình tính giá đất nhanh gọn, minh bạch, có thể dự toán chi phí đất đai rõ ràng, tránh rủi ro “ngòi nổ” khi triển khai dự án.
Thị trường bất động sản về lâu dài sẽ minh bạch, công bằng hơn khi giá đất tiệm cận giá trị thực, loại bỏ dần cơ chế “xin-cho” và đầu cơ trục lợi trên chênh lệch địa tô.
Băn khoăn về thẩm quyền xác định giá đất của Chủ tịch cấp xã (Khoản 6, Điều 3 dự thảo Nghị quyết), đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Tây Ninh) cho rằng, theo quy định thì Chủ tịch UBND cấp xã sẽ căn cứ vào giá đất trong bảng giá đất tại vị trí tương tự để quyết định giá đất bồi thường hỗ trợ trong phương án của mình.
Sau đó, UBND cấp xã có trách nhiệm báo cáo UBND cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân tỉnh bổ sung vào bảng giá đất.
 |
Đại biểu Phan Thị Mỹ Dung (đoàn Tây Ninh) |
Tuy nhiên, theo đại biểu, việc giao toàn quyền cho Chủ tịch UBND cấp xã quyết định giá đất bằng cách lấy vị trí tương tự là vô cùng khó. Thế nào là "tương tự"? Giá đất phải tính toán nhiều yếu tố như hình dạng, giáp mặt đường loại nào, nằm trong khu dân cư, vị trí nào?...
“Tôi đề nghị phải tính toán đến tính khả thi của quy định này và làm rõ hơn để Nghị quyết không chỉ mang tính tháo gỡ trên lý thuyết mà còn thực thi được”, đại biểu Phan Thị Mỹ Dung kiến nghị.
Thận trọng khi thu hồi đất của nhóm 25% chưa đạt thoả thuận
Một trong những điểm "nóng" của dự thảo Nghị quyết là quy định cho phép Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và số lượng người sử dụng đất. Đây được coi là "chìa khóa" để giải cứu các dự án "treo" do một bộ phận nhỏ người dân không hợp tác.
Cụ thể, điểm b, Khoản 2, Điều 3 dự thảo quy định: Khi hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận, nếu đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất tán thành, thì Hội đồng nhân dân tỉnh sẽ quyết định chủ trương để Nhà nước thu hồi phần đất còn lại nhằm phát triển kinh tế - xã hội.
Đại biểu Nguyễn Văn Huy (đoàn Hưng Yên) phân tích, cơ chế này sẽ giúp xử lý điểm nghẽn kéo dài, tránh lãng phí nguồn lực, đặc biệt với các dự án hạ tầng, tái thiết đô thị.
Tuy nhiên, đại biểu cũng bày tỏ lo ngại về tính chất "cưỡng chế hành chính" trong quan hệ dân sự này.
"Việc thu hồi mang tính cưỡng chế hành chính phần diện tích còn lại cần phải được hết sức cân nhắc, vì chưa đảm bảo nguyên tắc tự nguyện và dễ phát sinh khiếu kiện", đại biểu Huy nhấn mạnh; đồng thời đề nghị phải có cơ chế đảm bảo giá bồi thường phần thu hồi không thấp hơn mức thỏa thuận trung bình hoặc theo khung giá thị trường riêng để đảm bảo công bằng.
 |
Đại biểu Nguyễn Văn Huy (đoàn Hưng Yên) |
Đồng quan điểm, đại biểu Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) cho rằng việc thu hồi phần đất của nhóm 25% chưa đạt thỏa thuận dễ dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện, thậm chí là xung đột xã hội do người dân cảm thấy bị cưỡng ép.
Từ đó, ông đề xuất hai phương án:
Phương án 1 (Ưu tiên): Nâng tỷ lệ đồng thuận lên 80% - 85% diện tích hoặc số lượng người sử dụng đất (chỉ cần đạt một trong hai điều kiện). Điều này sẽ đảm bảo tính đồng thuận xã hội cao hơn, đồng thời cân bằng quyền lợi giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
Phương án 2 (Kèm điều kiện): Giữ theo dự thảo (75% diện tích và số lượng người sử dụng đất) nhưng phải kèm theo điều kiện ràng buộc chặt chẽ. Cụ thể, chỉ được xem xét thu hồi khi dự án thuộc loại hình quan trọng phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích dân sinh, và phải có sự đánh giá, giám sát của cơ quan có thẩm quyền về tính tự nguyện và đúng pháp luật của các thỏa thuận.
Đồng quan điểm nhưng đại biểu Phan Đức Hiếu (đoàn Hưng Yên) phản đối việc giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định việc thu hồi này.
Theo đại biểu, việc này sẽ tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp và gánh nặng cho cơ quan dân cử khi không có tiêu chí rõ ràng để quyết định chấp thuận hay không.
 |
Đại biểu Phan Đức Hiếu (đoàn Hưng Yên) |
"Không nên tiếp tục giao cho Hội đồng nhân dân quyết định. Nếu luật đã quy định tiêu chí, hãy để Ủy ban nhân dân thực hiện ngay", đại biểu Hiếu kiến nghị.
Đặc biệt, đại biểu đề xuất Nhà nước chỉ nên can thiệp thu hồi khi "có đề nghị của nhà đầu tư", tránh trường hợp doanh nghiệp vẫn muốn tiếp tục thỏa thuận mà Nhà nước lại can thiệp hành chính.
Bên cạnh cơ chế thu hồi, các chính sách bồi thường cũng được nhiều đại biểu phân tích rất kỹ dưới lăng kính thực tiễn. Đại biểu Bùi Sỹ Hoàn (đoàn Hải Phòng) phát hiện sự xung đột pháp lý giữa dự thảo Nghị quyết và Điều 107 Luật Đất đai hiện hành về các trường hợp không được bồi thường đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư.
Ông nêu lên một thực tế nhức nhối tại các địa phương: Đất giao trái thẩm quyền. Hiện nay, luật chỉ xem xét bồi thường cho trường hợp đã xây nhà, còn trường hợp trên đất chưa xây nhà (dù người dân đã nộp tiền mua đất) thì lại bị bỏ ngỏ.
"Hai trường hợp này đang không công bằng. Đã nộp tiền như nhau, tại sao người xây rồi được bồi thường, người chưa xây lại không?", đại biểu Hoàn trăn trở và đề nghị bổ sung quy định bồi thường cho nhóm đối tượng này.
Trong khi đó, đại biểu Đào Hồng Vận (đoàn Hưng Yên) đề nghị cần có cơ chế "tái định cư cho doanh nghiệp". Thực tế khi thu hồi đất sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để làm dự án công cộng, nếu chỉ đền bù bằng tiền thì doanh nghiệp rất thiệt thòi và khó khôi phục sản xuất. Đại biểu Vận kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế thu hồi đất khác để giao lại cho doanh nghiệp ổn định hoạt động.
Gỡ "nút thắt" tiền thuê đất cho doanh nghiệp
Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị), Luật Đất đai hiện đang quy định theo hướng doanh nghiệp phải nộp tiền trước mới được thuê đất. Trên thực tế phát sinh rất nhiều trường hợp doanh nghiệp đã nộp tiền thuê đất, nhưng cơ quan nhà nước chậm triển khai giải phóng mặt bằng, dẫn đến chậm bàn giao đất trên thực địa, có trường hợp chậm nhiều năm, gây thiệt hại cho doanh nghiệp.
 |
Đại biểu Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) |
Đại biểu đề nghị Nghị quyết bổ sung thêm quy định xử lý vấn đề này theo hướng: Doanh nghiệp vẫn nộp tiền thuê đất tạm tính trước khi thuê đất. Trong trường hợp chậm bàn giao đất thì doanh nghiệp có quyền yêu cầu tính toán lại tiền thuê đất giảm nghĩa vụ tương ứng với khoảng thời gian chậm bàn giao.
Phần giảm nghĩa vụ này sẽ được điều chỉnh, quyết toán, khấu trừ vào tiền thuê đất nộp trong những lần sau đó hoặc các nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước”, ông Đồng nói.
Ngoài ra, Điều 4.2 dự thảo Nghị quyết quy định cho phép người sử dụng đất chọn hình thức trả tiền một lần hay tất cả thời gian thuê. Các đại biểu đánh giá, đây là quy định mang tính tháo gỡ khó khăn rất nhiều cho doanh nghiệp.
Trước đó, khi không được phép thuê đất trả tiền một lần, quyền tài sản của người thuê đất bị hạn chế (không có quyền thế chấp hay góp vốn quyền sử dụng đất mà chỉ được phép thế chấp hoặc góp vốn bằng tài sản trên đất); đồng thời, doanh nghiệp có cảm giác bấp bênh về quyền sử dụng đất của mình, dẫn đến tâm lý ngại đầu tư vào đất
Tuy nhiên, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị ghi nhận cả các quyền thế chấp, góp vốn và các quyền khác của người sử dụng đất trả tiền hàng năm tương ứng với người sử dụng đất trả tiền một lần.
Theo ông, điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho các doanh nghiệp và hệ thống tài chính ngân hàng trong việc tăng cường đầu tư vào đất để từ đó mang lại lợi ích kinh tế từ nguồn lực này.
