Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) phát biểu thảo luận sáng 28/10.
Ngày 28/10, Quốc hội dành cả ngày để thảo luận ở hội trường về báo cáo của Đoàn giám sát và dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “Việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”.
Theo Báo cáo nói trên, được trình bày bởi ông Vũ Hồng Thanh - Ủy viên Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Phó trưởng đoàn Thường trực Đoàn giám sát của Quốc hội, thị trường bất động sản và nhà ở xã hội giai đoạn 2015-2023 có nhiều bước phát triển tích cực, tuy nhiên còn thiếu bền vững, chứa đựng nhiều rủi ro; trong đó nguyên nhân chủ quan là chủ yếu, bao gồm hệ thống pháp luật thiếu đồng bộ, quá trình tổ chức thực hiện còn nhiều bất cập...
Giá nhà, đất cao nhưng doanh nghiệp bất động sản vẫn khó khăn
Phát biểu thảo luận về Báo cáo, GS.TS - đại biểu Hoàng Văn Cường, đoàn Hà Nội, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính Ngân sách của Quốc hội tập trung vào các giải pháp xử lý tình trạng giá bất động sản tại các thành phố lớn liên tục tăng cao bất thường.
Theo vị đại biểu, giá bất động sản đang được đánh giá là cao một cách bất hợp lý, thể hiện ở 2 chỉ số: Một là: tương quan giữa giá nhà ở với thu nhập của người dân quá cao, phản ánh mức giá đó là không có khả năng thanh toán thực tế; Hai là: Thu nhập mang lại từ bất động sản ví dụ như là tiền thuê so với tổng vốn bỏ ra mua BĐS đó là rất thấp, thậm chí nhiều bất động sản có mức thu nhập gần như bằng không.
Giá bất động sản hiện đã cao, nhưng vẫn liên tục tăng lên, theo đại biểu, là do 3 nguyên nhân sau:
Thứ nhất, người mua nhà không chỉ mua để ở mà còn để tích lũy tài sản vì tiền bỏ vào mua nhà sẽ không mất đi mà tăng lên do giá nhà chỉ có tăng không giảm. Do nhiều người mua dẫn đến cầu tăng, giá bất động sản tăng và cứ thể tiếp tục thúc đẩy việc dồn tiền mua bất động sản chờ tăng giá kiếm lời. Quá trình này làm gia tăng hiện tượng đầu cơ, hút dòng tiền và đẩy giá bất động sản lên cao.
Thứ hai, trong những năm qua do vướng mắc các thủ tục pháp lý, hầu hết các dự án đầu tư bất động sản phải dừng lại, không được triển khai. Nguồn cung thấp hơn lượng cầu đã thúc đẩy việc tăng giá.
"Giá bất động sản cao nhưng các doanh nghiệp bất động sản vẫn khó khăn là do dự án phải dừng không triển khai được, chứ không phải do thị trường suy giảm. Do vậy, để gỡ khó cho các doanh nghiệp bất động sản thì phải gỡ các vướng mắc về pháp lý và thủ tục để các dự án được tiếp tục triển khai, nhiều dự án mới được khởi công. Không phải giá bất động sản cao là tốt, nên đừng lo áp dụng các biện pháp kiểm soát giá sẽ ảnh hưởng đến doanh nghiệp nhóm này", ông Cường nói thêm.
Thứ ba, trong bối cảnh cầu tăng, cung khan hiếm, các lực lượng thị trường đã tranh thủ tìm cách đẩy giá bất động sản lên để kiếm lời. Dư luận cho rằng, đã có sự "bắt tay" giữa lực lượng môi giới (tung tin, thổi giá) và những người tham gia đấu giá (cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc) và các doanh nghiệp lớn (đưa bất động sản ra thị trường bán cùng thời điểm với mức giá cao nhằm thiết lập một mặt bằng giá mới của thị trường cao hơn mức cũ).
 |
Quốc hội thảo luận ở hội trường sáng 28/10 về kết quả giám sát chuyên đề |
Ưu tiên cho thuê nhà ở xã hội
Đại biểu Hoàng Văn Cường cho rằng, để kiểm soát tình trạng tăng giá bất động sản, bên cạnh giải pháp về giải quyết các thủ tục pháp lý cho các dự án để tăng nguồn cung, cần thực hiện một số giải pháp cấp bách sau đây:
Trước hết, để ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao khi đấu giá, chúng ta không thể tăng mức tiền đặt cọc vì nếu tăng sẽ hạn chế số người tham gia, mất đi tính cạnh tranh. Do vậy, nên đưa ra quy định người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác (ví dụ nhà đất,..) và phải cam kết nếu cố tình bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý.
"Nếu có quy định này, những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được, đồng thời sẽ loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc như vừa qua. Tôi đề nghị trong Nghị quyết cần bổ sung ngay quy định này", ông Cường nhấn mạnh.
Thứ hai, để các doanh nghiệp bất động sản không lợi dụng khi thị trường khan hiếm nguồn cung, đưa ra giá bán cao một cách bất thường, đại biểu Cường kiến nghị đưa vào Nghị quyết đề nghị Chính phủ thực hiện ngay Điều 31 của Luật giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường.
Việc kiểm tra các yếu tố hình thành giá sẽ không chỉ phát hiện được sự bất thường của giá bán cao để bảo vệ người tiêu dùng, ổn định thị trường mà còn là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao bất thường.
"Đồng thời, tôi đề nghị Chính phủ phải đưa hàng hóa bất động sản của các doanh nghiệp bán ra lần đầu trên thị trường thứ cấp thuộc đối tượng phải kê khai giá. Có kê khai và kiểm tra giá như thế thì Chính phủ mới nắm bắt được kịp thời nguồn gốc biến động giá để có các giải pháp điều chỉnh hữu hiệu", vị đại biểu phân tích.
Thứ ba, đại biểu cho rằng, để lành mạnh thị trường, lực lượng đóng vai trò trung gian của thị trường – là hoạt động môi giới của các sàn giao dịch bất động sản phải hoạt động chuyên nghiệp. Đại biểu đồng tình với Dự thảo Nghị quyết đã ghi: Có cơ chế cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; tuy nhiên, ông đề nghị Nghị Quyết cho phép Chính phủ nghiên cứu thí điểm sàn giao dịch bất động sản tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM...
Thứ tư, đại biểu đồng tình với Dự thảo Nghị quyết giám sát yêu cầu sớm sửa đổi, ban hành mới các luật thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất vì đây là công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ, qua đó sẽ giảm giá bất động sản về đúng giá trị thực của thị trường.
Thứ năm, do đối tượng cần nhà ở xã hội là những người không có nhiều tiền, đại biểu kiến nghị nhân rộng mô hình cho thuê nhà ở xã hội, thậm chí thuê suốt đời.
"Những người này khi có thu nhập cao hơn hoặc đã tích lũy được đủ tiền thì sẽ đi tìm mua nhà ở thương mại, trả nhà thuê đó cho người thu nhập khác thuê. Như thế quỹ nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp sẽ luôn dành cho người thu nhập thấp ở", ông Cường nêu quan điểm.
Tuy nhiên, việc đầu tư nhà ở cho thuê với giá thuê thấp cần có vốn đầu tư cho vay dài hạn, với lãi suất thấp, từ một nguồn quỹ riêng dành cho phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, ông Cường đồng tình với Dự thảo Nghị quyết đề nghị nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội. Quỹ này được hình thành từ tiền sử dụng 20% đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại; từ trái phiếu Chính phủ và các nguồn khác.
"Người thu nhập thấp thường phân bố tập trung ở gần trung tâm, nơi dễ kiếm việc làm thêm. Họ thường phải dành nhiều thời gian tại nơi làm việc, làm thêm ngoài giờ, không có thời gian di chuyển từ nơi ở đến nơi làm việc; muốn gần nơi học tập của con nhỏ. Do vậy, phải ưu tiên quỹ đất ở gần trung tâm, nhưng ít có lợi thế thương mại, để phát triển nhà ở cho thuê dành cho người thu nhập thấp", đại biểu đoàn Hà Nội đề xuất.
