Giá nhà không giảm như kỳ vọng
Ở Úc, giá nhà đã tăng trong 3 tháng qua. Ở Mỹ, chỉ số giá trị nhà đất đã tăng 1,6% so với mức thấp nhất vào tháng 1 và giá cổ phiếu của các công ty xây dựng đã tăng gấp đôi so với thị trường chứng khoán nói chung.
Với khu vực đồng euro, thị trường bất động sản có vẻ ổn định. Về thị trường bất động sản ở Mỹ, các nhà phân tích tại JPMorgan Chase cho biết: “Hầu hết lực cản từ nhà ở đối với tăng trưởng GDP của Mỹ từ giờ trở đi sẽ không đáng kể”.
“Chúng tôi tin rằng lực cản tiêu cực cao nhất từ sự sụt giảm của thị trường nhà ở gần đây đối với tiêu dùng cá nhân có thể đang ở phía sau chúng ta”, các chiến lược gia tại Goldman Sachs cho biết về Hàn Quốc.
Các nhà kinh tế đã dự báo bất động sản sẽ trải qua một đợt sụt giảm mạnh. Vào tháng 3/2022, khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) lần đầu tiên bắt đầu tăng lãi suất để kiểm soát lạm phát gia tăng, giá trị trung bình của một ngôi nhà ở một quốc gia giàu có cao hơn 41% so với 5 năm trước đó. Giá đã phục hồi trở lại sau cuộc khủng hoảng tài chính 2007-2009 và sau đó tăng vọt trong đại dịch Covid-19. Kể từ đó, lãi suất chính sách của ngân hàng trung ương đã tăng trung bình hơn 3% trên toàn cầu, khiến các khoản thanh toán thế chấp trở nên đắt đỏ hơn và làm chậm nền kinh tế.
Giá nhà toàn cầu sau đó đã giảm. Chúng thấp hơn 3% so với mức đỉnh gần đây hoặc thấp hơn 8-10% sau khi được điều chỉnh theo lạm phát. Điều này phù hợp với sự điều chỉnh trung bình kể từ cuối thế kỷ 19. Tuy nhiên, sự sụt giảm này lẽ ra phải khác, vì nó xảy ra sau một đợt bùng nổ khi giá cả tăng với tốc độ nhanh nhất mọi thời đại. Kết quả cuối cùng là giá nhà thực tế vẫn cao hơn nhiều so với mức của năm 2019. Nhiều người thuộc thế hệ Y và thế hệ Z - những người từng mong rằng một vụ sụp đổ sẽ cho phép họ mua được căn nhà đầu tiên - chắc chắn sẽ thất vọng.
Trong thời kỳ sụt giảm nhà ở toàn cầu điển hình, một số quốc gia có một giai đoạn khó khăn. Sau cuộc khủng hoảng tài chính, giá nhà ở Ireland giảm một nửa. Giá nhà ở Mỹ giảm 20%. Nhưng, lần này lại khác. Ở San Francisco, giá nhà chỉ bằng 10% so với mức cao nhất vì các loại hình công nghệ đã chuyển đến Florida và Texas. Tuy nhiên, một ngôi nhà trung bình ở San Francisco vẫn sẽ tiêu tốn hơn 1,1 triệu USD, gấp khoảng 10 lần thu nhập trung bình của người dân trong thành phố.
Trái ngược với những đợt sụt giảm nhà ở trước đây, không có dấu hiệu nào cho thấy giá nhà thấp hơn đã tạo ra rủi ro tài chính lây lan. Các ngân hàng dường như không lo lắng về sự gia tăng của các khoản thanh toán thế chấp khó đòi.
Ở New Zealand, nợ thế chấp đã tăng lên nhưng vẫn ở dưới mức trước đại dịch. Ở Mỹ, các khoản nợ quá hạn đối với các khoản thế chấp của một hộ gia đình gần đây đã đạt mức thấp nhất sau khủng hoảng tài chính. Ở Canada, tỷ lệ nợ thế chấp gần với mức thấp kỷ lục.
Những khó khăn về bất động sản cũng không có vẻ như đang bóp nghẹt nền kinh tế rộng lớn hơn. Đầu tư nhà ở yếu hơn đang kéo tăng trưởng kinh tế đi xuống, nhưng tác động là nhỏ. Trong các cuộc khủng hoảng bất động sản trước đây, số lượng nhân công xây dựng đã giảm mạnh từ rất lâu trước khi phần còn lại của thị trường lao động suy yếu. Tuy nhiên, hiện tại vẫn có nhu cầu nóng đỏ đối với lực lượng này.
Tại Hàn Quốc, việc làm trong lĩnh vực xây dựng đã giảm nhẹ so với mức cao nhất do đại dịch gây ra nhưng hiện tại dường như đang tăng trở lại. Ở Mỹ, lực lượng này đang tăng 2,5% một năm, phù hợp với mức trung bình dài hạn. Ở New Zealand, các vị trí tuyển dụng trong ngành xây dựng vẫn cao hơn nhiều so với mức trung bình lịch sử.
Điều gì giải thích cho diễn biến tích cực của giá nhà ở trên toàn cầu?
Theo The Economist, có 3 yếu tố giải thích cho khả năng phục hồi đáng ngạc nhiên của thị trường nhà ở trên các thế giới giàu có bao gồm: di cư, tài chính hộ gia đình và sở thích của người dân.
Về di cư, điều này đang phá vỡ các kỷ lục trên khắp thế giới giàu có. Ở Úc, tỷ lệ di cư thuần đang tăng gấp đôi so với mức trước đại dịch, trong khi ở Canada, con số này cao gấp đôi mức cao trước đó. Nhu cầu từ những người mới đến đang hỗ trợ thị trường. Nghiên cứu cho thấy rằng cứ 100.000 người di cư ròng đến Úc sẽ làm tăng giá nhà lên 1%. Tại London, giá thuê cho những căn hộ mới đã tăng 16% trong năm ngoái.
Tài chính hộ gia đình mạnh cũng đóng vai trò quan trọng. Những người giàu hơn đã thúc đẩy sự bùng nổ nhà ở, và các quy định về thế chấp sau khủng hoảng đã gây trở ngại cho những người mua kém uy tín hơn. Ở Mỹ vào năm 2007, người thế chấp trung bình có điểm tín dụng khoảng 700 (mức khá), nhưng vào năm 2021, con số này là gần 800 (mức khá tốt). Các hộ gia đình giàu có hơn có thể dễ dàng hấp thụ các khoản thanh toán thế chấp cao hơn. Nhưng nhiều người vay cũng sẽ được hưởng lãi suất thấp trong quá khứ do là các hợp đồng dài hạn.
Từ năm 2011 đến năm 2021, tỷ lệ các khoản thế chấp trên toàn châu Âu theo lãi suất thay đổi đã giảm từ gần 40% xuống dưới 15%. Ngay cả khi lãi suất đã tăng, tỷ lệ trung bình của các khoản thanh toán nợ trên thu nhập trên khắp thế giới giàu có vẫn thấp hơn mức trước đại dịch. Kết quả là ít hộ gia đình phải thu hẹp quy mô hoặc bán bớt nhà hơn so với thời kỳ suy thoái trước đây.
Bản thân đại dịch đã đóng một vai trò nào đó. Trong giai đoạn năm 2020-2021, nhiều hộ gia đình đã cắt giảm đáng kể mức tiêu dùng, dẫn đến việc tích lũy một khoản “tiết kiệm vượt mức” trị giá hàng nghìn tỷ đô la. Số tiền tiết kiệm này cũng đã giúp các gia đình tránh được lãi suất cao hơn.
Phân tích của Goldman Sachs cho thấy mối tương quan dương giữa các quốc gia giữa lượng tiết kiệm dư thừa và khả năng phục hồi giá nhà. Người Canada đã tích lũy được số tiền tiết kiệm lớn trong thời kỳ đại dịch và giá nhà ở đó gần đây đã ổn định. Người Thụy Điển tích lũy được khoản tiết kiệm nhỏ hơn và theo đó thị trường nhà ở nước này yếu hơn rất nhiều.
Yếu tố thứ ba liên quan đến sở thích của người dân. Nghiên cứu do Ngân hàng trung ương Anh (BoE) công bố cho thấy rằng sự thay đổi trong mong muốn của mọi người đã giải thích một nửa mức tăng giá nhà ở Anh trong thời kỳ đại dịch.
Ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Úc, quy mô hộ gia đình trung bình đã giảm, cho thấy mọi người ít sẵn sàng chia sẻ nhà hơn. Và vào thời điểm lạm phát cao hơn, nhiều người có thể muốn đầu tư vào tài sản vật chất, chẳng hạn như bất động sản, cơ sở hạ tầng và đất nông nghiệp, những thứ giữ giá trị của chúng tốt hơn theo giá trị thực. Tất cả điều này có thể khiến nhu cầu nhà ở sẽ vẫn cao hơn so với trước đại dịch, góp phần hạn chế khả năng giảm giá nhà ở.
Liệu “cú sập” của thị trường bất động sản có thể đang bị trì hoãn. Một số đợt giảm giá nhà ở trong quá khứ, kể cả vào cuối thế kỷ 19, diễn ra từ từ thay vì một cách đột ngột và thu hút sự chú ý. Các ngân hàng trung ương cũng có thể cân nhắc tăng lãi suất hoặc giữ lãi suất ở mức cao cho đến khi chi phí tiền tệ cao hơn thực sự bắt đầu ảnh hưởng. Làm cho chủ sở hữu nhà cảm thấy nghèo hơn là một cách khiến họ cắt giảm chi tiêu, điều này sẽ giúp cắt giảm lạm phát.
Tuy nhiên, có lý do để tin rằng điều tồi tệ nhất đã qua. Sau khi đạt mức thấp kỷ lục vào năm ngoái, niềm tin của người tiêu dùng trên khắp thế giới giàu có đang tăng trở lại. Các hộ gia đình trung bình vẫn có nhiều khoản tiết kiệm dư thừa. Sự thiếu hụt cơ cấu về nhà ở có nghĩa là hầu như luôn có người sẵn sàng mua nếu người khác không thể. Và cũng có rất ít dấu hiệu cho thấy mọi người đang mất hứng thú với một văn phòng tại nhà. Sự bùng nổ của thị trường nhà ở đã kết thúc với một "âm thanh nhỏ" mà không phải là một "tiếng nổ".
