Tư duy “ăn xổi” không còn chỗ đứng
Pháp lý ngày càng siết chặt, tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, cùng với sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc… đang hình thành một “luật chơi” mới.
Thị trường bất động sản hiện tại không còn là “sân chơi” dễ dãi như những chu kỳ trước, khi chỉ cần vay vốn ngân hàng và “lướt sóng” trong vài tháng là có thể thu lợi. Trong bối cảnh mới, mọi quyết định đầu tư đều đòi hỏi sự tính toán kỹ lưỡng hơn, dựa trên giá trị thực và khả năng chịu đựng rủi ro dài hạn.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, từ năm 2026, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh theo chu kỳ 5 năm, thay vì cập nhật hàng năm như trước.
Cách làm này giúp nhà phát triển dự án chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch đầu tư trung và dài hạn, đồng thời hạn chế tình trạng “bắt sóng” giá đất tăng đột biến.
Tuy nhiên, việc các địa phương được trao quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo điều kiện thực tế từng khu vực cũng đồng nghĩa với bảng giá đất trên giấy tờ có thể ổn định, nhưng giá thị trường vẫn có khả năng biến động mạnh.
Một thay đổi đáng chú ý khác là cơ chế thu hồi đất. Luật Đất đai 2024 đã bỏ yêu cầu “đồng thuận 100%” - vốn được xem là rào cản lớn nhất khiến nhiều dự án bị đình trệ trước đây.
Thay vào đó, dự án có thể được thu hồi đất khi đạt đồng thời 75% diện tích đất và 75% số người sở hữu đồng ý. Với người mua nhà, đây là “con dao 2 lưỡi”, bởi một mặt, tiến độ triển khai dự án có thể được đẩy nhanh, giảm tình trạng “treo” kéo dài. Nhưng mặt khác, rủi ro bị thu hồi đất sẽ tăng lên nếu dự án nằm trong khu vực quy hoạch.
Vì vậy, việc kiểm tra kỹ quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2026-2030 của địa phương trước khi ký hợp đồng trở thành yêu cầu bắt buộc, nhất là với các dự án ven đô hoặc gần khu công nghiệp mới.
Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước tiếp tục duy trì chính sách kiểm soát chặt tín dụng bất động sản, với mức tăng trưởng dự kiến không vượt quá mặt bằng chung khoảng 15%.
Các khoản vay phục vụ đầu tư, kinh doanh thứ cấp sẽ bị siết mạnh, trong khi tín dụng cho người mua nhà để ở, nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp vẫn được ưu tiên. Điều này khiến những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao đối mặt với áp lực lớn về dòng tiền.
Cũng theo ông Lực, từ năm 2026 sẽ không còn chuyện ngân hàng “rót” vốn dễ dàng cho hoạt động “lướt sóng” nhà đất. Người mua buộc phải chứng minh khả năng trả nợ bằng thu nhập thực tế, thay vì dựa vào kỳ vọng giá bất động sản tăng.
Về phía doanh nghiệp, việc đa dạng hóa nguồn vốn trở thành yêu cầu bắt buộc, thông qua các kênh như trái phiếu, cổ phiếu, quỹ đầu tư hoặc vốn FDI, nhằm giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.
Các chuyên gia đều chung nhận định, thị trường giai đoạn tới sẽ không còn chỗ cho tư duy “ăn xổi”, kỳ vọng mức tăng giá 30-50% chỉ trong vài tháng. Những nhà đầu tư dựa vào thông tin nội bộ, sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ sớm bị loại khỏi cuộc chơi. Thay vào đó, giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định trở thành tiêu chí hàng đầu.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, “cuộc chơi mới” không dành cho dòng tiền nóng. Nhà đầu tư muốn tồn tại phải hướng tới giá trị thực, chấp nhận chu kỳ đầu tư dài và hiệu quả bền vững hơn.
Không chỉ nhà đầu tư cá nhân, các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí đất đai, chi phí phát triển dự án và chi phí tài chính tăng cao. Những doanh nghiệp thiếu năng lực tài chính, phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay hoặc phát triển sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thị trường sẽ sớm bị bỏ lại phía sau.
Theo VARS, khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mới, uy tín và năng lực của chủ đầu tư trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi. Các dự án bảo đảm tiến độ, đầy đủ pháp lý và minh bạch thông tin sẽ thu hút dòng tiền tốt hơn.
| |
Về dài hạn, giá bất động sản khó có khả năng tăng “nóng” như giai đoạn trước, nhưng cũng khó giảm sâu. Ảnh: Lê Toàn. |
Về dài hạn, VARS cho rằng, giá bất động sản khó có khả năng tăng “nóng” như giai đoạn trước, nhưng cũng khó giảm sâu. Nhu cầu nhà ở thực vẫn ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng và đầu tư hạ tầng được đẩy mạnh là những yếu tố nâng đỡ thị trường. Đồng thời, chi phí phát triển dự án cùng các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo bảng giá mới sẽ hình thành mặt bằng giá mới.
Tuy vậy, sức cầu trong năm 2026 được dự báo sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không đáp ứng nhu cầu ở thực có nguy cơ rơi vào tình trạng “đóng băng” giao dịch ngay cả khi thị trường sôi động.
Giá trị sử dụng thực lên ngôi
Dưới tác động của khung pháp lý mới và dòng vốn tín dụng kiểm soát chặt chẽ, nhà đầu tư bất động sản buộc phải rời bỏ tư duy “lướt sóng, ăn nhanh”.
Khi dư địa tăng giá ngắn hạn bị thu hẹp, đòn bẩy tài chính không còn dễ sử dụng, câu hỏi then chốt không còn là “mua gì để bán nhanh”, mà là “tài sản nào thực sự tạo ra giá trị”. Trong bối cảnh đó, giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định trở thành tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn sản phẩm.
Ông Neil MacGregor - Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho hay, xu hướng “flight to quality” - tức là sự dịch chuyển mạnh mẽ của khách thuê sang các sản phẩm chất lượng cao hơn - ngày càng phổ biến. Vì vậy, điều quan trọng là nhà đầu tư cần tìm kiếm các tài sản có tiêu chuẩn xây dựng và vận hành cao, đáp ứng đúng nhu cầu ngày càng khắt khe của thị trường.
Bên cạnh đó, chất lượng khách thuê (tenant covenant) ngày càng trở thành yếu tố then chốt để đảm bảo tính thanh khoản khi nhà đầu tư có nhu cầu chuyển nhượng tài sản. Thị trường hiện ưu tiên các hợp đồng thuê dài hạn, cơ chế điều chỉnh giá thuê rõ ràng và đặc biệt là nền tảng tài chính vững mạnh của bên thuê.
Cuối cùng, trong bối cảnh nguồn cung gia tăng, nhà đầu tư cần cân nhắc khẩu vị rủi ro liên quan đến khả năng lấp đầy (leasing risk), đồng thời có chiến lược cụ thể để quản trị rủi ro này, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.
“Thị trường nhiều khả năng sẽ bước vào giai đoạn nguồn cung gia tăng, mức độ cạnh tranh cao hơn và sản phẩm ngày càng được nâng cấp về chất lượng. Đồng thời, mặt bằng lãi suất được dự báo sẽ cao hơn so với 12-24 tháng trước đó, tạo áp lực đáng kể lên các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, trong khi gửi tiết kiệm kỳ hạn lại trở thành một lựa chọn hấp dẫn hơn”, ông Neil MacGregor nêu quan điểm.
Tổng giám đốc Savills Việt Nam đưa ra khuyến nghị, nhà đầu tư nên tập trung vào các sản phẩm nhà ở đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có nền tảng đủ mạnh để tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định. Cơ hội tăng giá vốn dài hạn và lợi suất cho thuê tốt sẽ xuất hiện tại các khu vực có hạ tầng mới được triển khai.
Các tuyến vành đai và metro sẽ mở ra những khu vực mới, thu hút cả người mua để ở lẫn khách thuê. Mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (Transport Oriented Development - TOD) sẽ là một xu hướng chủ đạo. Bên cạnh đó, nhiều khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới, đặc biệt ở phía Nam và phía Đông TP.HCM như Long An, Đồng Nai… sẽ nổi lên như những điểm đến tiềm năng cho chiến lược đầu tư dài hạn.