Thị trường thêm cung
Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn bổ sung nguồn cung mới, với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp phát triển các khu đô thị và dự án căn hộ quy mô lớn.
Theo Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), cả nước ghi nhận khoảng 12.357 sản phẩm mới trong quý III/2026, trong đó miền Bắc chiếm 40% và miền Nam chiếm 36%.
Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc tiếp tục dẫn đầu với tỷ trọng 43%, trong khi miền Nam chiếm 36%. Phần đáng kể nguồn cung đến từ các khu đô thị quy mô lớn do những doanh nghiệp như Vinhomes, Sun Group, Masterise Homes, Ecopark… phát triển.
Tại TP.HCM, nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở khu Đông và các dòng sản phẩm có giá trị cao. Dữ liệu của Savills cho thấy, trong quý III/2026, thị trường đón khoảng 1.900 căn hộ mới, trong đó phân khúc hạng A và hạng B chiếm khoảng 80%.
Song song với nguồn cung đang hiện diện trên thị trường, nhiều doanh nghiệp bắt đầu triển khai dự án mới hoặc chuẩn bị quỹ sản phẩm cho giai đoạn tiếp theo.
Đơn cử, mới đây, Vạn Xuân Group đã động thổ và ép cọc thử dự án Happy One Elite tại số 218 Tam Bình, phường Tam Bình, dự kiến cung cấp khoảng 784 sản phẩm, quy mô dân số khoảng 1.200 người.
Ở khu vực Dĩ An, Phú Đông Group dự kiến triển khai 2 dự án chung cư mới trên đường Quốc lộ 1K, với tổng nguồn cung khoảng 2.000 căn hộ trong năm 2027. Kế hoạch này được đưa ra sau giai đoạn doanh nghiệp tập trung hoàn thiện và bàn giao căn hộ tại dự án Phú Đông SkyOne.
Trong khi đó, Công ty cổ phần Quốc tế Năm Sao (Five Star Group) lên kế hoạch trở lại thị trường vào năm 2027 với dự án Five Star Odyssey trên đường Thùy Vân, phường Vũng Tàu, dự kiến cung cấp hơn 1.500 sản phẩm phòng khách sạn và căn hộ dịch vụ.
Đồng thời, doanh nghiệp cũng tập trung hoàn thiện pháp lý phân khu chung cư tại dự án Five Star Eco City, hướng tới triển khai 2 tòa chung cư đầu tiên tại dự án này trong năm 2027.
OBC Holdings cũng dự kiến phát triển dự án mới tại khu vực Thuận An, với quy mô hơn 900 căn hộ, bên cạnh việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng và bán hàng tại dự án A&K Tower An Phú.
Ngoài các kế hoạch trên, trong năm 2027, thị trường địa ốc phía Nam còn ghi nhận sự trở lại của nhiều doanh nghiệp sau thời gian dài tái cấu trúc, có thể kể đến như Nam Group với dự án Thanh Long Bay tại Lâm Đồng; GotecLand với dự án Shizen Home tại quận 7, TP.HCM cũ; Khải Hoàn Land với dự án Khải Hoàn Imperial tại Bình Dương cũ; C- Holdings đang tập trung đẩy mạnh dự án The Felix (Thuận An, Bình Dương cũ) và mở rộng sang phân khúc căn hộ hạng sang đầu tay Solina Luxury Apartments tại Vũng Tàu cũ…
Cần sản phẩm có khả năng tạo thanh khoản thực
Nguồn cung bất động sản tiếp tục được bổ sung, song cơ hội sở hữu nhà của người có nhu cầu thực chưa cải thiện tương xứng. Nguyên nhân không chỉ nằm ở mặt bằng giá cao, mà còn ở chi phí vay mua nhà gia tăng, khiến khả năng chi trả của người mua chịu thêm sức ép.
Dữ liệu của Savills cho thấy, nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM trong quý vừa qua chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ hạng A và B, với giá bán trên 90 triệu đồng/m2 thông thủy; trong đó khoảng 80% sản phẩm có giá trên 120 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá này khiến việc tiếp cận nhà ở tiếp tục là bài toán khó đối với người lao động phổ thông.
| |
Giá neo cao cộng với lãi suất tăng ảnh hưởng lớn tới quyết định mua nhà. Ảnh: Việt Dũng. |
Ngay cả với những dự án mới triển khai, giá bán dự kiến cũng không thấp. Đơn cử, dự án Happy One Elite của Vạn Xuân Group vừa khởi công xây dựng, nhưng giá bán dự kiến trên thị trường đã ở mức khoảng 60 triệu đồng/m2.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP.HCM, tính đến quý III/2026, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt khoảng 25%, trong khi các dự án mới mở bán ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 45%. Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả tiếp tục là một trong những yếu tố ảnh hưởng đến sức mua.
Áp lực này còn gia tăng khi lãi suất vay mua nhà bình quân đến quý II/2026 ở mức khoảng 13%/năm, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Với các khoản vay kéo dài 10-25 năm, lãi suất tăng trực tiếp làm gia tăng nghĩa vụ trả nợ, khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định xuống tiền.
“Lãi suất tăng ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng trả nợ đối với các khoản vay dài hạn, vì vậy sức mua chịu nhiều sức ép”, bà Hương nói.
Trước sức cầu còn yếu, các chủ đầu tư tiếp tục hỗ trợ lãi suất trong 1-2 năm đầu hoặc triển khai các gói vay có lãi suất cố định quanh mức 10%/năm cho người mua nhà. Tuy nhiên, những ưu đãi này chưa đủ xóa bỏ tâm lý thận trọng của nhóm khách hàng phụ thuộc vào vốn vay, khi áp lực tài chính tăng lên sau thời gian ưu đãi.
Bà Trịnh Thị Kim Liên, Phó tổng giám đốc Kinh doanh - Tiếp thị Dat Xanh Services cho rằng, bài toán của thị trường đang chuyển từ việc có sản phẩm để bán sang phát triển sản phẩm có khả năng tạo thanh khoản thực. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư phải điều chỉnh cơ cấu sản phẩm, giá bán, tiến độ thanh toán và phương thức bán hàng phù hợp với sức mua.
“Trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục mở rộng, nhưng khả năng chi trả của người mua còn hạn chế, quy mô dự án hay tốc độ mở bán không còn là yếu tố duy nhất quyết định hiệu quả kinh doanh. Khả năng đáp ứng nhu cầu thực, đưa giá bán và phương án tài chính về mức phù hợp sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức hấp thụ của từng dự án. Đây cũng là bài toán đặt ra với doanh nghiệp phát triển bất động sản trong cuộc đua bán hàng thời gian tới”, bà Liên cho hay.
Ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing (thuộc One Mount Group) cũng cho rằng, trong thời gian tới, các chủ đầu tư sẽ phải tính toán lại danh mục dự án, lựa chọn phân khúc phù hợp và định vị mức giá theo khả năng chi trả của từng nhóm khách hàng.
Tuy nhiên, rất khó xác định chính xác thời điểm bất động sản chạm đáy bởi còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là thị trường vốn và hành vi nhà đầu tư.
Về phía người dùng, PGS-TS. Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn tài chính Việt Nam đưa ra lời khuyên, người trẻ không nên vì áp lực sở hữu nhà mà mua bằng mọi giá. Thuê nhà trong thời gian tiếp tục tích lũy tài chính cũng là phương án đáng cân nhắc nếu khoản vay vượt khả năng chi trả.
Theo ông Long, tổng số tiền trả nợ gốc và lãi hàng tháng chỉ nên chiếm tối đa khoảng 30-40% thu nhập thực nhận của gia đình.
Người mua cũng cần dự phòng chi phí sinh hoạt và nghĩa vụ tài chính trong ít nhất 6 tháng, đồng thời tính đến kịch bản lãi suất tăng kéo dài. Bởi trong bài toán an cư, điều quan trọng không chỉ là đủ tiền mua nhà, mà còn phải bảo đảm khả năng duy trì cuộc sống và trả nợ lâu dài.