Đại đa số các dự án bất động sản đều được thế chấp tại ngân hàng để vay vốn triển khai.
Lại dậy sóng chuyện thế chấp dự án
Vấn đề thế chấp dự án bắt đầu nhận được sự quan tâm của dư luận từ cách đây hơn 2 năm (6/2016) khi cư dân Chung cư The Harmona (TP.HCM) tá hỏa khi nhận được thông báo siết nợ của ngân hàng.
Trong thông báo, ngân hàng yêu cầu Công ty Vật tư xuất nhập khẩu Tân Bình và Ban quản lý Chung cư Harmona phải thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản đảm bảo như trước khi chưa có người sử dụng, cư trú cho ngân hàng.
Điều này đồng nghĩa, cư dân của The Harmona sẽ phải ra đường, vì toàn bộ cư dân đều chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Sau vụ việc trên, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM và Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã lần lượt công bố hơn 100 dự án đang thế chấp ngân hàng.
Tuy nhiên, việc công bố mà không có cách giải thích rõ ràng với thị trường đã tác động mạnh tới tâm lý người mua nhà, khiến thị trường bất động sản bị "đứng hình" một thời gian dài.
Thời điểm đó, nhiều chuyên gia cho rằng, dụng ý của việc công bố danh sách dự án bị thế chấp là tốt, nhưng lại thiếu và chưa hợp lý về cách công bố.
Chẳng hạn, khách hàng của chủ đầu tư có tên trong danh sách thế chấp, nhưng doanh nghiệp đó không thế chấp. Hay danh sách không cập nhật theo thời gian thực, như ngày hôm nay công bố, nhưng trước đó đã có đơn vị rút thế chấp. Hoặc có những doanh nghiệp thế chấp là giữ tài sản đó lại, chứ không phải dự án bị thế chấp…
Vụ việc này sau đó cũng dần nguội đi, nhiều chủ đầu tư ra hàng trở lại và được người mua đón nhận. Tuy nhiên, câu chuyện dự án thế chấp ngân hàng một lần nữa lại được hâm nóng khi Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội bất ngờ công bố 92 dự án đang thế chấp tại ngân hàng, trong đó có nhiều dự án của các ông lớn như Hải Phát, Geleximco, Văn Phú, Xuân Mai, CENGroup, Sunshine…
Tuy nhiên, cũng giống như những lần trước, danh sách lần này chỉ liệt kê các dự án, mà không giải thích dự án đó thế chấp là nhằm mục đích gì, có ảnh hưởng tới quyền lợi của người mua nhà hay không…?
Không những vậy, theo các thành viên thị trường, hầu hết các dự án bất động sản hiện nay đều thế chấp ngân hàng, tại sao cơ quan quản lý lại chỉ công bố 92 dự án?
Đặc biệt, việc công bố lại diễn ra vào thời điểm nhạy cảm với doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, là thị trường vừa bước vào mùa kinh doanh cuối năm, nên sẽ có ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường.
Cần rõ ràng, minh bạch và phù hợp
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, do đặc điểm hoạt động của thị trường bất động sản nước ta, các chủ đầu tư dự án phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và nguồn vốn huy động của khách hàng.
Việc công bố danh sách dự án thế chấp nếu không rõ ràng, minh bạch sẽ gây hoang mang, tác động xấu tới thị trường.
Đối với nguồn vốn tín dụng, các chủ đầu tư thường vay vốn để phát triển dự án, xây dựng công trình, nhà ở, thực hiện quy định về bảo lãnh ngân hàng khi bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014...
Vì thế, các chủ đầu tư thường lấy dự án, công trình đó để thế chấp ngân hàng. Đó cũng là nghiệp vụ thông thường của các ngân hàng nhằm đảm bảo tính an toàn cho các khoản vay của mình.
Nếu như chủ đầu tư vay vốn ngân hàng dưới hình thức thế chấp tài sản nhà, đất và có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường, thì khách hàng hoàn toàn yên tâm, vì dự án đó chắc chắn đã được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tính pháp lý của dự án đã được Nhà nước đảm bảo.
Cũng theo ông Hà, Luật Nhà ở 2014 quy định, dự án đã thế chấp tại ngân hàng phải được giải chấp trước khi bán cho khách hàng. Hiện nay, hầu hết các dự án đều giải chấp từng phần như vậy và thực tế, sau khi nhiều vụ việc thế chấp "chui" bị phanh phui, thì gần như không chủ đầu tư nào dại dột không thực hiện việc giải chấp trước khi bán. Khách hàng đều có thể dễ dàng kiểm tra thông tin này tại Sở Tài Nguyên và Môi trường.
"Việc này là hoàn toàn bình thường, được pháp luật cho phép. Khi chủ đầu tư và ngân hàng ký kết hợp đồng cũng cam kết rõ là sẽ giải chấp từng phần các căn hộ và chủ đầu tư cũng phải đăng ký tiến độ giải chấp với ngân hàng", ông Hà nói.
Tuy nhiên, theo ông Hà, vẫn có thể xảy ra một số trường hợp chủ đầu tư không thể giải chấp, nhưng đã bán cho khách hàng.
Cụ thể, đối với những dự án đang bắt đầu xây dựng, chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng lại mang dự án đi thế chấp ngân hàng dưới hình thức thế chấp quyền thực hiện dự án, khách hàng sẽ gặp rủi ro.
Tuy nhiên, điều này thường chỉ xảy ra với những dự án dưới hình thức liên danh, đồng chủ đầu tư triển khai dự án.
Trong đó, chủ đất do không có nguồn vốn sẽ góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, bên còn lại sẽ tiến hành thế chấp quyền triển khai dự án để huy động vốn triển khai dự án.
Còn với dự án một chủ đầu tư, thì phương án thường được áp dụng là thế chấp tài sản nhà và đất, đồng thời có đăng ký thông tin thế chấp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Đoàn Hòa Thuận, Tổng giám đốc Hải Phát Invest, doanh nghiệp có 3 dự án nằm trong danh sách do Sở Tài Nguyên và Môi trường Hà Nội vừa công bố cũng đã khẳng định, việc xuất hiện trong danh sách 92 dự án bị thế chấp là rất bình thường.
Thậm chí, phải là những chủ đầu tư có đủ năng lực mới được ngân hàng cho phép thế chấp vay tiền triển khai dự án. Việc đăng ký tài sản đảm bảo làm thế chấp tại cơ quan quản lý là tuân thủ theo quy định pháp luật và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà.
Theo ông Thuận, việc thẩm định dự án sẽ do ngân hàng tiến hành. Dựa vào năng lực của chủ đầu tư, kinh nghiệm triển khai hiệu quả các dự án của chủ đầu tư và trên cơ sở hướng dẫn quy định của pháp luật, các tổ chức tín dụng sẽ tiến hành thẩm định, phân tích để cho doanh nghiệp vay và nhận thế chấp dự án.
“Chúng tôi luôn tuân thủ đúng các quy định hiện hành của pháp luật khi tiến hành triển khai vay vốn ở tổ chức tín dụng để triển khai các dự án bất động sản bằng tài sản là đất và các tài sản trên đất mà Hải Phát có.
Cũng như 15 năm qua, đánh giá của các tổ chức tín dụng với Hải Phát là uy tín, các ngân hàng đánh giá tốt nên Công ty mới có thể tiếp tục vay”, ông Thuận nói và cho biết, tại các dự án bất kỳ, trong quá trình triển khai cho vay, các ngân hàng cũng quản lý dòng tiền của chủ đầu tư vay với dự án để kiểm soát dòng tiền vay đúng mục đích.
Đồng thời, đảm bảo nguyên tắc tiền của dự án nào đi đúng với triển khai dự án đó, vừa quản lý dòng tiền cho dự án, dòng tiền khách hàng đã đóng khi mua nhà và đảm bảo cả tiến độ trả nợ.
Thực tế, bất kỳ chủ đầu tư nào như Hải Phát khi tiến hành bán hàng luôn phải có sự chấp thuận của Sở Xây dựng, vì thế Công ty luôn tuân thủ thực hiện giải chấp trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng.
Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, người mua nhà hiện nay chỉ cần nghĩ tới thế chấp ngân hàng là đã tỏ ra lo lắng, nhưng ít biết rằng, từ trước đến nay, gần như dự án nào cũng phải thế chấp mới có đủ nguồn vốn để triển khai và đây là nghiệp vụ thông thường.
Do đó, để tránh gây nhầm lẫn tới người mua nhà, sắp tới đây, cần có việc tuyên truyền một cách rõ ràng hơn để giúp người mua nhà nhận thức rõ ràng về thế chấp dự án.
Ông Nam cho biết, nếu cần thiết, người mua nhà cũng có thể hỏi trực tiếp chủ đầu tư về việc dự án thế chấp như thế nào. Còn về phía chủ đầu tư, cũng cần phải có nhìn nhận đúng đắn, đồng thời có thông tin rõ ràng hơn về vấn đề này để từ đó có cách tư vấn phù hợp, giúp người mua nhà yên tâm hơn.
