Bài 7: Bao giờ mới công bố dự án thế chấp?
Trách nhiệm công bố dự án thế chấp
Việc Sở Tài nguyên và Môi trường 2 thành phố lớn nhất cả nước, cũng là 2 thị trường bất động sản lớn nhất cả nước là TP.HCM và Hà Nội công bố hơn 100 dự án thế chấp, cầm cố tại ngân hàng sau sự cố tại Chung cư Harmona giữa năm 2016 đã tác động mạnh tới tâm lý của người mua nhà thời điểm đó.
Tuy nhiên, việc công bố này phần nào đã giúp cho các bên liên quan (ngân hàng và các chủ đầu tư) thực hiện đúng quy định pháp luật, nhận thức của người người mua nhà và bảo vệ quyền của người mua nhà ngày càng được nâng cao.
Thế nhưng, sau một vài đợt công bố rầm rộ giữa năm 2016, việc công bố dự án thế chấp ngân hàng sau đó bị gián đoạn, khiến người mua nhà khó tiếp cận thông tin về dự án dự định mua và có thể dẫn tới rủi ro cho người mua nhà. Việc không công bố các dự án thế chấp của cơ quan chức năng cũng không đúng với quy định của pháp luật.
Cụ thể, theo Điều 41, Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực từ ngày 8/8/2016, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để đăng trên website của Sở về việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sau khi Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đăng ký thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư.
Ngoài ra, Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm có hiệu lực từ ngày 15/10/2017, thay thế Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 có những quy định mới, trong đó có quy định về việc công bố công khai các dự án có đăng ký biện pháp bảo đảm.
Thông báo siết nợ Chung cư Harmona ngày 24/5/2016 của BIDV đã khiến thị trường bất động sản rúng động
Cụ thể, theo Điều 64, Nghị định 102/2017/NĐ-CP, chậm nhất là 5 ngày làm việc, kể từ thời điểm đăng ký biện pháp bảo đảm bằng dự án đầu tư xây dựng nhà ở, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm gửi thông tin cho Sở Tài nguyên và Môi trường để công bố trên Trang thông tin điện tử của sở này. Thông tin được công bố gồm: Tên dự án, địa chỉ của dự án, bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, tài sản bảo đảm, thời điểm đăng ký.
Có thể thấy, nếu so sánh hai văn bản pháp luật trên, Thông tư liên tịch 09 yêu cầu công bố thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (từng nhà ở), trong khi đó, Nghị định 102/2017/NĐ-CP được ban hành sau, nhưng lại chỉ quy định việc công bố dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp (đã đăng ký biện pháp bảo đảm). Tuy nhiên, Điều 64, Nghị định 102/2017/NĐ-CP đã đưa ra quy trình rõ ràng cụ thể hơn trong việc công bố thông tin thế chấp dự án và nhà ở hình thành trong tương lai.
Mặc dù Thông tư liên tịch 09 đã có hiệu lực 2 năm và Nghị định 102 đã có hiệu lực gần 1 năm, nhưng đến nay, tại các trang thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh/thành phố đều không có những thông tin buộc phải công bố này.
Quyền của người dân
Theo Điều 5, Thông tư 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, hệ thống thông tin đất đai là một thành phần của hệ thống thông tin tài nguyên và môi trường, được xây dựng, kết nối, đồng bộ, chia sẻ dữ liệu, quản lý và vận hành tại cấp Trung ương và cấp tỉnh.
Mẫu phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu
đất đai
Tại Trung ương là cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia do Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai quản lý và vận hành. Tại địa phương, là cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh do Văn phòng đăng ký đất đai quản lý, vận hành và cập nhật biến động.
Các đơn vị thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường, công chức địa chính xã, phường, thị trấn được truy cập vào cơ sở dữ liệu đất đai cấp tỉnh thông qua mạng cục bộ (LAN) hoặc mạng diện rộng (WAN) để khai thác, cập nhật thông tin đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền.
Còn theo quy định tại Điều 9, Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, việc khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản tại cơ quan có thẩm quyền cung cấp dữ liệu đất đai. Việc khai thác thông tin đất đai phải trả phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp khác theo quy định.
Điều 11 và Điều 12, thông tư này quy định, tổ chức, cá nhân có nhu cầu khai thác dữ liệu đất đai nộp phiếu yêu cầu hoặc gửi văn bản yêu cầu cho các cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai theo Mẫu số 01/PYC. Khi nhận được phiếu yêu cầu, văn bản yêu cầu hợp lệ của tổ chức, cá nhân, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện việc cung cấp dữ liệu cho tổ chức, cá nhân có yêu cầu khai thác dữ liệu. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu, phải có văn bản trả lời nêu rõ lý do.
Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ, phải cung cấp ngay trong ngày. Trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ, thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo. Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin, thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.
Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai ở Trung ương là Trung tâm Dữ liệu và Thông tin đất đai thuộc Tổng cục Quản lý đất đai. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai ở địa phương là Văn phòng đăng ký đất đai.
Điều 16, Thông tư 34 quy định, tổ chức, cá nhân có yêu cầu và được nhận kết quả phải trả phí khai thác và chi phí phải trả (in ấn, sao chụp hồ sơ, tài liệu, gửi tài liệu) để được cung cấp dữ liệu đất đai. Tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường xây dựng, trình UBND cấp tỉnh để trình HĐND thông qua mức thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai. Chẳng hạn, tại tỉnh Long An đối với khai thác, sử dụng tài liệu, dữ liệu tài nguyên và môi trường nếu tài liệu dạng số là 83.000 đồng/hồ sơ, tài liệu dạng giấy là 64.000 đồng/hồ sơ.
Tuy nhiên, điều đáng buồn là hiện nay, khi người dân có nhu cầu mua nhà và tìm hiểu về dự án nhà ở thương mại để quyết định trước khi mua nhà, thì lại không được chủ đầu tư cung cấp thông tin về quyền sử dụng đất của dự án, tình trạng giao dịch bảo đảm (dự án/nhà ở có bị thế chấp hay không), trong khi thông báo của Sở Xây dựng về đủ điều kiện giao dịch thông tin cũng hạn chế và mang tính thời điểm (sau khi Sở Xây dựng thông báo thì chủ đầu tư mới thế chấp dự án, nhà ở).
Trên thực tế, khi người dân đến yêu cầu cung cấp thông tin thì phía cơ quan nhà nước lại không thực hiện, vì cho rằng, chỉ có người sử dụng đất mới được cung cấp thông tin đối với thửa đất của mình hoặc chỉ cung cấp thông tin về quy hoạch của thửa đất mà họ không phải người sử dụng. Một số cơ quan khác thì hướng dẫn theo kiểu lòng vòng, hay hướng dẫn người dân xem lại danh sách dự án công bố cũ trước đây của Sở Tài nguyên và Môi trường, thậm chí là hướng dẫn làm đơn rồi nộp ở… phòng bảo vệ của cơ quan.
Nói chung, hiện người dân chưa được cung cấp thông tin về đất đai theo quy định của Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.
Trước thực trạng trên, người dân đang rất cần Bộ Tài nguyên và Môi trường - là cơ quan quản lý ngành cao nhất, cần thực hiện trách nhiệm của mình để đảm bảo Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương thực hiện ngay đầy đủ trách nhiệm theo quy định pháp luật để pháp luật đi vào cuộc sống của người dân, bảo vệ quyền lợi chính đáng của họ, giúp thị trường bất động sản ngày càng minh bạch và phát triển bền vững.
Cụ thể, công bố trong thời hạn (5 ngày làm việc) các dự án/nhà ở ngay khi có giao dịch bảo đảm theo Thông tư liên tịch 09 và Nghị định 102/2017/NĐ-CP. Tổ chức thực hiện các thủ tục để người dân có yêu cầu cung cấp thông tin theo đúng quy định Thông tư 34/2014/TT-BTNMT.
