Một trong những điểm đáng chú ý là Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung quy định các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ sẽ được cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
Quy định này chắc chắn sẽ tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, bởi theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), năm 2022, cả nước có tới 239 dự án bất động sản du lịch, với khoảng 114.000 căn căn hộ khách sạn (condotel); gần 24.400 biệt thự nghỉ dưỡng và khoảng 30.900 căn nhà phố thương mại (shophouse). Tổng giá trị của 3 loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này tại thời điểm năm 2022 ước khoảng 681.800 tỷ đồng (tương đương 30 tỷ USD).
Dù tổng giá trị tài sản rất lớn, nhưng hầu hết sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đều chưa được cấp sổ hồng, nên nhà đầu tư chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp. Đây chính là điểm nghẽn trong phát triển các loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thời gian qua.
Sau nhiều năm bỏ ngỏ, hành lang pháp lý cho condotel bắt đầu được hình thành. Cơ sở pháp lý đầu tiên là Nghị định số 02/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, theo đó, mở rộng hơn về các loại mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản mới với condotel, officetel (căn hộ kết hợp giữa văn phòng và khách sạn). Cơ sở pháp lý tiếp theo, nhưng chỉ là những phác thảo khiêm tốn nằm trong Thông tư 03/2021/TT-BXD của Bộ Xây dựng, theo đó đưa ra quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư quy định về mục đích, diện tích sử dụng cùng các trang thiết bị cần thiết.
Và đến nay, Nghị định 10/2023/NĐ-CP cho phép cấp sổ hồng cho các công trình lưu trú du lịch được xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ với nhiều điều kiện đi kèm, đã tạo động lực cho phân khúc này hồi sinh. Với nghị định này, nhà đầu tư sẽ thêm tin tưởng vào giá trị pháp lý cũng như giá trị tài sản khi đầu tư vào condotel, officetel hay shophouse.
Mặc dù vậy, vẫn còn một số quy định chưa thật cụ thể khiến giới luật sư và chuyên gia lo ngại có thể phát sinh những vấn đề rắc rối khi áp dụng vào thực tiễn.
Chẳng hạn, để được cấp sổ condotel, nhà đầu tư phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, lại chưa có quy định cụ thể về cơ quan có trách nhiệm xác định “đủ điều kiện” cho các dự án này.
Ngoài ra, để được cấp sổ đỏ, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ tài chính bổ sung khi nộp hồ sơ. Rắc rối sẽ phát sinh từ đây, bởi việc xác định nghĩa vụ tài chính thường phức tạp, kéo dài. Trên thực tế, đã có không ít dự án từng phải điều chỉnh quy hoạch, nên buộc phải xác định lại nghĩa vụ tài chính để nộp thêm tiền.
Đó là chưa kể, việc cấp sổ hồng cũng mới chỉ giải quyết vấn đề quyền sử dụng, bởi còn một loạt vấn đề tiếp sau cần quan tâm, cần có quy định cụ thể. Chẳng hạn khi được cấp sổ rồi, thì công tác quản lý, vận hành căn hộ này được thực hiện ra sao? Các quy chuẩn, tiêu chuẩn, việc bảo hành, bảo trì đối với loại hình bất động sản mới này sẽ thực hiện thế nào?...
Do vậy, để Nghị định 10/2023/NĐ-CP sớm đi vào cuộc sống và để giúp các địa phương triển khai sớm việc cấp sổ cho các dự án condotel thì cần có thêm những hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn. Theo đó, cần xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan, từ chính quyền địa phương, chủ đầu tư đến người sở hữu và đơn vị vận hành quản lý dự án bất động sản nghỉ dưỡng.
Dù còn những điểm cần giải quyết, song việc cho phép cấp hổ hồng đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, condotel đã đáp ứng sự mong đợi của nhà đầu tư sau hàng chục năm ngóng chờ. Nói như ông Võ Hồng Thắng, Phó giám đốc nghiên cứu và phát triển (Công ty DKRA Group): “Condotel không bị bỏ rơi”.
Nghị định 10/2023/NĐ-CP ra đời có thể là sự khởi động cho tiến trình hoàn thiện khung pháp lý còn thiếu trên thị trường bất động sản, để các doanh nghiệp và nhà đầu tư thêm niềm tin, để thị trường bất động sản nghỉ dưỡng sớm sôi động trở lại với sự xuất hiện của nhiều loại sản phẩm mới, chính danh.
