Cổ phiếu bất động sản hút dòng tiền

Giá cổ phiếu leo dốc

Biểu đồ giá của nhiều cổ phiếu bất động sản cho thấy mức tăng giá mạnh trong tháng 1/2018. Đặc biệt, trong tuần qua, nhiều cổ phiếu nhóm này đã có những phiên tăng trần ngoạn mục. Lực mua mạnh mẽ đến chủ yếu từ nhà đầu tư trong nước, tuy nhiên nhà đầu tư nước ngoài cũng mua ròng ở một số cổ phiếu như DXG (+63,23 tỷ đồng), VIC (+51,60 tỷ đồng), LDG (+17,78 tỷ đồng).

Trong đó, cổ phiếu DXG của Công ty cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh, cùng LDG của Công ty cổ phần Đầu tư LDG là cặp cổ phiếu có mối quan hệ chặt chẽ. Cả hai doanh nghiệp đều đã công bố kế hoạch lợi nhuận với mức tăng trưởng khả quan trong năm 2018.

Theo đó, với mục tiêu lợi nhuận năm nay tăng gấp đôi so với năm 2017, đạt 544 tỷ đồng, thì EPS cổ phiếu LDG dự kiến ở mức 3.400 đồng/cổ phiếu. Sau khi công bố kế hoạch này, trong tháng 1, giá cổ phiếu LDG đã tăng từ 19.000 đồng lên 25.000 đồng/cổ phiếu.

Trong 7 phiên giao dịch gần đây, khối ngoại mua hơn 4 triệu cổ phiếu LDG và theo nguồn tin của Đầu tư Chứng khoán, một quỹ đầu tư ngoại đã mua toàn bộ khối lượng này. Trên thị trường, nhà đầu tư kỳ vọng giá cổ phiếu này có thể lên đến 30.000 đồng/cổ phiếu với mặt bằng định giá thị trường hiện nay.

Bên cạnh đó, giá cổ phiếu DXG cũng tăng mạnh do định giá P/E theo triển vọng lợi nhuận năm 2017 còn thấp. Công ty Chứng khoán Bản Việt (VCSC) nhận định, dự án Luxgarden và Opal Garden của DXG đã bán được gần 100% và tiến độ xây dựng đúng kế hoạch với 1.100 căn hộ được bàn giao trong năm 2018 (tăng 38% so với năm 2017). Ước tính lợi nhuận từ bàn giao các dự án này đạt 330 tỷ đồng.

Do đó, VCSC dự phóng tăng trưởng lợi nhuận sau thuế của DXG chạm mức 879 tỷ đồng. Chưa kể, trong năm 2019 – 2020, số dự án bàn giao nhà cũng như tổng số lượng sản phẩm đưa ra thị trường sẽ tăng mạnh so với năm 2018.

Với lực mua ròng của nhà đầu tư ngoại, giá cổ phiếu DXG đã tăng rất mạnh trong tháng 1, từ hơn 22.000 đồng lên 30.000 đồng/cổ phiếu.

Giá cổ phiếu NLG của Tập đoàn Nam Long cũng ghi nhận quãng tăng từ 30.000 đồng lên 35.000 đồng/cổ phiếu trong tháng 1. Dù Công ty chưa công bố kế hoạch năm 2018 nhưng ông Nguyễn Minh Quang, Giám đốc đầu tư NLG cho biết, kết quả bán hàng trong tháng cuối năm vừa qua tăng đột biến.

Hơn 1.000 căn hộ EhomeS của Nam Long đã bán hết và sau 2 đợt mở bán thì gần 1.000 căn hộ Flora của dự án Mizuki Park đã có chủ. Công ty sẽ tiếp tục mở bán tổng số lượng 5.000 căn hộ Flora trong các tháng tới. Kết quả bán hàng này sẽ phản ánh vào báo cáo tài chính năm 2018.

Tương tự, cổ phiếu PDR của Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt đã tăng từ 36.000 đồng lên 40.000 đồng/cổ phiếu kể từ đầu năm tới nay. Diễn biến tăng giá có phần ngập ngừng bởi Phát Đạt vẫn chưa hé lộ kế hoạch hoạt động và các mục tiêu lợi nhuận năm nay. Tuy nhiên, một động thái đáng lưu ý là việc thành viên HĐQT PDR đã đăng ký mua vào 600.000 cổ phiếu ngày 15/1.

Trong phiên giao dịch giữa tuần, cổ phiếu DIG của Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển xây dựng DIG đã gây bất ngờ lớn khi tăng trần đầu phiên là 26.050 đồng/cổ phiếu, sau đó giảm sàn còn 22.000 đồng/cổ phiếu vào cuối phiên với khối lượng giao dịch hơn 11 triệu cổ phiếu.

Diễn biến này được cho là hiệu ứng đầu cơ ngắn hạn sau khi nhà nước thoái toàn bộ vốn tại DIG. Theo các chuyên gia, cổ phiếu DIG có tiềm năng tăng giá tốt trong tương lai, nhưng khi leo dốc  nhanh với hai phiên tăng trần liên tiếp thì cổ phiếu này gặp phải áp lực chốt lời lớn.

Nhiều yếu tố trợ lực

Sở dĩ cổ phiếu bất động sản hút dòng tiền mạnh trong tháng 1 bởi đã trải qua giai đoạn lình xình khá lâu trong nửa cuối năm trước, khi giới đầu tư nhận thấy tốc độ chào bán căn hộ chững lại. Tuy nhiên, việc kết quả kinh doanh cả năm 2017 của các doanh nghiệp bất động sản khả quan và nhiều công ty đặt kết quả tăng trưởng tích cực năm 2018 đã tạo thêm sức hấp dẫn ngay từ đầu năm.

Bên cạnh đó, dù đã có những tín hiệu cho thấy các ngân hàng thắt chặt hơn hoạt động cho vay tại lĩnh vực bất động sản, nhưng thực tế thị trường nhà ở không chịu tác động nhiều. Nguyên nhân là nền kinh tế tăng trưởng tốt, thu nhập của người dân được cải thiện hỗ trợ sức mua của khách hàng.

Chưa kể, nhiều ngân hàng gần đây đưa ra những gói lãi suất hấp dẫn cho người mua nhà với nhu cầu ở thực. Chẳng hạn, cố định lãi suất cho người mua nhà theo năm như 7%/năm trong 2 năm đầu, 8,5%/năm trong 4 năm tiếp theo.

Bên cạnh các gói lãi suất tốt của các ngân hàng nội địa như Vietcombank, BIDV, Techcombank, người mua còn có thể tiếp cận gói lãi suất thấp của các ngân hàng nước ngoài. Điển hình, Ngân hàng United Overseas Bank (UOB) vừa công bố gói lãi suất cho vay mua nhà 6,9%/năm cố định trong năm đầu tiên, 7,49%/năm cho 2 năm đầu tiên và 8%/năm cho 3 năm đầu tiên.

Thị trường bất động sản phát triển ổn định giúp nhóm cổ phiếu bất động sản hút mạnh dòng tiền. 

Với chính sách lãi suất mới, các ngân hàng đang tạo động lực cho lớp khách hàng mua nhà ở thật hoặc mua đầu tư cho thuê, thay thế cho một bộ phận lớn khách hàng đầu cơ lướt sóng trong giai đoạn 2016 - 2017. Theo các công ty bất động sản, lãi suất mềm cộng với tiến độ giao nhà nhanh của chủ đầu tư giúp nhiều khách hàng tiết kiệm được khoản tiền thuê nhà để trả cho lãi suất vay.

Đó chính là lý do thị trường căn hộ hạng B vẫn chào bán tốt trong khi hạng A đã chững lại. Hầu hết doanh nghiệp bất động sản có cổ phiếu tăng giá đều là chủ đầu tư chào bán sản phẩm ở phân khúc cho người thu nhập khá đến trung bình.

Những chỉ báo cần lưu tâm

Trong khi nhà đầu tư đang hào hứng với nhóm cổ phiếu bất động sản thì trên thị trường cũng xuất hiện những tín hiệu ban đầu cho thấy, thị trường nhà ở có thể sẽ chững lại trong năm nay. Cụ thể, Công ty Coteccons (CTD), nhà thầu xây dựng lớn trên thị trường vừa công bố kết quả kinh doanh năm cho thấy, tỷ trọng mảng xây dựng bất động sản nhà ở trong giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa thực hiện giảm.

Cụ thể, Công ty Chứng khoán HSC ước tính mảng xây dựng bất động sản trong giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa thực hiện của CTD giảm còn khoảng 63% từ 79% trong năm 2016. Một phần lý do là giá trị hợp đồng trúng thầu xây dựng dự án bất động sản nhà ở trong năm 2017 giảm.

HSC nhận định, mảng xây dựng dân dụng có dấu hiệu bão hòa. Giá trị hợp đồng xây dựng dân dụng ký mới ước tính là 9.000 tỷ đồng trong năm 2017 (giảm 59%) trong khi tăng mạnh 292% trong năm 2015 và cũng tăng 24% trong năm 2016. Sự sụt giảm này là do số lượng các dự án mới tại TP. HCM và Hà Nội đi xuống, bởi tình trạng tồn kho ở phân khúc trung và cao cấp, cũng như thời gian thực hiện thủ tục dự án kéo dài hơn.

Những phân tích từ tình hình hoạt động của nhà thầu lớn trên thị trường này phần nào cho thấy triển vọng phân khúc nhà ở không quá lạc quan trong thời gian tới.

Tuy nhiên, trong số các doanh nghiệp bất động sản có cổ phiếu tăng giá mạnh kể trên, phần nhiều là doanh nghiệp đầu tư khép kín, tức sở hữu công ty xây dựng riêng thay vì đi thuê nhà thầu bên ngoài. Mặt khác, không phải doanh nghiệp nào cũng phụ thuộc vào thị trường căn hộ tại TP. HCM.

Một số doanh nghiệp phát triển dự án ở các tỉnh như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu đang có nhiều thuận lợi hơn tại thời điểm này, khi dòng tiền đầu tư chuyển hướng về bất động sản vùng ven.

Diễn biến giá cổ phiếu bất động sản trong tháng 1 và các tháng tới nhiều khả năng tương tự diễn biến giá trong nửa đầu năm 2017, khi các cổ phiếu phản ánh quá sớm kết quả kinh doanh năm mới sẽ gặp áp lực điều chỉnh lớn

. Sau mỗi đợt điều chỉnh, thị trường sẽ sàng lọc các nhà đầu tư ngắn hạn và dài hạn. Tuy nhiên, khi xuất hiện rủi ro chung, chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới sớm đánh giá được tính khả thi trong kế hoạch năm 2018 của doanh nghiệp niêm yết. Trong bối cảnh này, những nhà đầu tư nhỏ lẻ đang hưng phấn rót vốn vào cổ phiếu bất động sản theo các đội lái cần phải thận trọng.

Thu Hương