Cơ hội từ làn sóng dịch chuyển mới

Ông Trương Gia Bảo, Phó chủ tịch, Tổng Thư ký Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam: Bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm sáng trong bức tranh kinh tế

Năm 2025, bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục là điểm sáng trong bức tranh kinh tế, nhờ vào vị trí chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu và dòng vốn FDI tăng mạnh.

Căng thẳng thương mại thúc đẩy chiến lược “Trung Quốc +1”, khiến các tập đoàn đa quốc gia dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam để tránh thuế cao. Theo JETRO, hơn 60% công ty Nhật Bản tại Việt Nam có kế hoạch mở rộng kinh doanh giai đoạn 2024-2025.

Việc sáp nhập địa giới hành chính sẽ tối ưu hóa quy hoạch và phát triển kinh tế vùng. Điều này được xem là động lực mới cho bất động sản công nghiệp, đặc biệt tại các khu vực trọng điểm kinh tế; giúp thống nhất quy hoạch khu công nghiệp, logistics và đô thị, tạo ra các trung tâm công nghiệp mới. Các vùng sáp nhập tại miền Bắc sẽ trở thành trung tâm sản xuất công nghệ cao, trong khi miền Nam bổ sung nguồn cung đất mới từ chuyển đổi đất trồng cao su.

Ông Trương Gia Bảo.

Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam năm 2025 đứng trước những cơ hội từ dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu và sắp xếp lại địa giới hành chính, song cũng đối mặt với thách thức từ cuộc chiến thuế quan Mỹ - Trung. V

ới chiến lược ứng phó linh hoạt và đầu tư hạ tầng bài bản, Việt Nam có thể củng cố vị thế là trung tâm sản xuất và logistics hàng đầu Đông Nam Á, biến thách thức thành đòn bẩy phát triển.

Ông Vũ Minh Chí Giám đốc Bộ phận dịch vụ khu công nghiệp, Avison Young Việt Nam: Bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở tại các địa phương giáp ranh Hà Nội có triển vọng phát triển mạnh mẽ

Phân khúc bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở tại các địa phương giáp ranh Hà Nội có triển vọng phát triển mạnh mẽ nhờ nhiều lợi thế: Hạ tầng kết nối liên vùng ngày một hoàn thiện, dòng vốn FDI và nguồn lao động dồi dào, quỹ đất lớn và chi phí phát triển hợp lý. Những yếu tố này thúc đẩy mục tiêu công nghiệp hóa và đô thị hóa cho khu vực.

Các địa phương như Bắc Ninh, Vĩnh Phúc, Hưng Yên, Hà Nam cũ (nay thuộc tỉnh Ninh Bình)… là những điểm nóng FDI. Dòng vốn đầu tư tạo ra nhu cầu lớn cho hạ tầng khu công nghiệp, nhà xưởng, nhà kho và các loại hình liên quan.

Ông Vũ Minh Chí

Giá thuê đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 tăng nhanh hơn mặt bằng chung phía Bắc, với mức tăng khoảng 5-7%/năm, trong khi các thị trường phía Bắc khác chỉ tăng 2-3%/năm. Đơn cử, tại Hải Phòng, giá thuê đã tăng từ 95-97 USD/m2/kỳ hạn (năm 2023) lên 125-130 USD/m2/kỳ hạn (năm 2025), phản ánh tốc độ tăng trưởng bình quân năm (CAGR) đạt khoảng 14,5-15,8%.

Trước đây, phần lớn quỹ đất là đất nông nghiệp, giờ được chuyển đổi công năng sang công nghiệp. Vì vậy, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng thấp hơn so với phía Nam, giúp giảm chi phí đầu tư ban đầu và duy trì giá thuê cạnh tranh.

Cuối tháng 8/2025, có 4 khu công nghiệp cùng lúc được khởi công tại Bắc Ninh, Phú Thọ, Hà Nội, Ninh Bình. Quỹ đất dồi dào hứa hẹn dư địa phát triển dài hạn cho thị trường bất động sản công nghiệp.

Ông Michael Piro Tổng giám đốc Tập đoàn Indochina Capital: Khẩu vị nhà đầu tư có sự thay đổi

Quan sát thị trường thời gian qua, chúng tôi nhận thấy có một số thay đổi đáng chú ý trong khẩu vị đầu tư. Nhà đầu tư quốc tế càng ngày càng đặt nặng việc đáp ứng các yêu cầu về xuất xứ, chứng từ đầu vào, tính minh bạch và trách nhiệm ESG khi xây dựng chuỗi cung ứng.

Cùng với đó, dự án có yếu tố công nghệ cao hoặc phát triển bền vững, xanh, hoặc liên quan đến chuỗi giá trị xuất khẩu cao đang được ưu tiên hơn. Ngoài ra, nhà đầu tư cũng rất nhạy cảm với rủi ro thay đổi chính sách, nên việc có cam kết rõ ràng, đảm bảo sự ổn định là điều vô cùng quan trọng.

Nếu Việt Nam tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, xử lý nghiêm gian lận xuất xứ, đồng thời đảm bảo rằng các ngành xuất khẩu trọng điểm không bị ảnh hưởng quá lớn, thì dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào. Dòng vốn này có thể chậm lại ở một số ngành, nhưng sẽ dịch chuyển sang các ngành ít bị ảnh hưởng, hoặc những ngành phụ trợ để đáp ứng yêu cầu xuất xứ.

Ông Michael Piro

Về khẩu vị nhà đầu tư, nhà kho/nhà xưởng xây sẵn cho thuê tiếp tục là lựa chọn chủ đạo trong ngắn và trung hạn đối với các nhà đầu tư quy mô vừa và nhỏ.

Lý do bởi Việt Nam đang sở hữu lợi thế trở thành điểm đến thay thế trong chuỗi cung ứng toàn cầu, các nhà xưởng/nhà kho xây sẵn giúp tối ưu chi phí ban đầu, giảm thiểu rủi ro cũng như thời gian triển khai, thay vì phải tự thực hiện các thủ tục hành chính phức tạp kéo dài từ 6-12 tháng.

Ông Vũ Công Trụ Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Vietnam Solution: Tìm đến các thị trường xuất khẩu mới, các nguồn FDI mới khi cạnh tranh gia tăng

Điểm lợi là Việt Nam đang được biết đến nhiều hơn, đến từ chính sách ngoại giao năng động, các cải tổ lớn về mặt chính sách cũng như các cam kết trong hội nhập quốc tế. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư quốc tế đến với Việt Nam cả qua kênh ngoại giao và xúc tiến đầu tư.

Về phía khách thuê, nhóm quy mô nhỏ và vừa đang “test” thị trường sẽ thuê kho xưởng xây sẵn với diện tích nhỏ, nếu triển vọng sẽ mở rộng sau. Với nhóm quy mô lớn, hoạt động tại Việt Nam đã lâu có xu hướng thu gọn những sản phẩm xuất khẩu sang Mỹ, hoặc thay thế sản xuất tại Việt Nam sản phẩm xuất sang các thị trường ngoài Mỹ.

Nói cách khác, các doanh nghiệp lớn này sẽ có thay đổi trong kế hoạch, hệ thống sản xuất, ưu tiên sản xuất tại Việt Nam những sản phẩm xuất sang nước khác ngoài Mỹ.

Ông Vũ Công Trụ

Trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu gia tăng, chúng ta buộc phải tìm đến các thị trường xuất khẩu mới, các nguồn FDI mới. Theo đó, các doanh nghiệp trong nước đã xuất khẩu vào Mỹ có thâm hụt thương mại lớn cũng phải tính toán, tìm kiếm các thị trường mới.

Các khu công nghiệp cũng phải làm điều tương tự, thay vì chỉ kinh doanh hạ tầng thuần túy, cũng phải hỗ trợ khách hàng trong việc kết nối, chăm sóc khách hàng theo mô hình B2B matching (kết nối - chuyển giao công nghệ), giúp các doanh nghiệp gặp gỡ trực tiếp, trao đổi, đàm phán kinh doanh.

Ông Lê Công Long Giám đốc Kinh doanh bất động sản khu công nghiệp ROX iPark: Xuất hiện những dòng vốn mới

Thời gian gần đây, dòng vốn FDI vào Việt Nam có những diễn biến đáng chú ý. Chúng tôi nhận thấy ngoài các nhà đầu tư đến từ các quốc gia, vùng lãnh thổ quen thuộc tăng cường mở rộng dự án, thì còn xuất hiện các dòng vốn mới từ những nền kinh tế trước đây chưa đầu tư nhiều vào nước ta.

Đây là tín hiệu tích cực, cho thấy Việt Nam vẫn giữ được sức hấp dẫn nhờ môi trường đầu tư minh bạch, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và các chính sách hỗ trợ FDI.

Ông Lê Công Long

Đáng chú ý, các dự án có hàm lượng công nghệ cao đang trở thành xu hướng mới trong ngành bất động sản công nghiệp. Các lĩnh vực như điện tử, linh kiện bán dẫn, sản xuất thiết bị y tế, công nghiệp phụ trợ cho ô tô… ghi nhận nhu cầu mạnh mẽ.

Điều này phù hợp với định hướng thu hút FDI chất lượng cao của Chính phủ, đồng thời cho thấy Việt Nam đang trở thành điểm đến quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu, đồng thời phản ánh sự chuyển dịch từ phát triển từ khu công nghiệp truyền thống sang các khu công nghiệp sinh thái hiện đại, thông minh và bền vững.

Nhóm PV thực hiện