Thị trường bất động sản đã bước qua vùng đáy
Bắt đầu “chạy đà”
Sau giai đoạn “chuẩn bị và khởi động” trong quý I/2024, từ tháng 4, một số doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án bất động sản bắt đầu “chạy đà và tăng tốc” trong bối cảnh nguồn cung mới về nhà ở vẫn còn hạn chế và thị trường có sự phục hồi nhẹ.
Cuộc đua thu hút nhân sự giữa các chủ đầu tư, sàn môi giới đang diễn ra, thị trường chứng kiến sự trở lại của một số lượng lớn nhân sự trong ngành bất động sản, nhất là nhân viên kinh doanh. Nhiều sàn giao dịch hoạt động trở lại tạo ra cơ hội việc làm cho các cá nhân môi giới, cũng như sự cạnh tranh lớn hơn giữa các doanh nghiệp môi giới. Mặc dù vậy, theo đánh giá của Công ty cổ phần Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (Dat Xanh Services, mã chứng khoán DXS), thị trường vẫn thiếu hụt nhân sự kinh doanh có chuyên môn, kỹ năng tốt.
Trong khi đó, tâm lý khách hàng có sự cải thiện đáng kể, ghi nhận qua số lượng khách hàng quan tâm tìm hiểu và xuống tiền giao dịch tại các dự án được công bố. Lãi suất ngân hàng ổn định và đang ở mức thấp là yếu tố giúp khách hàng tự tin mua bất động sản, đặc biệt khi có nhu cầu mua để ở.
Chia sẻ của một số nhà phân phối bất động sản đang niêm yết cho thấy rõ hơn sự chuyển động này.
Tại đại hội cổ đông 2024, lãnh đạo Công ty cổ phần Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã chứng khoán KHG) cho biết, từ đầu năm đến nay, thị trường bất động sản dần khởi sắc, kỳ vọng sẽ có bước đột phá ở những quý cuối năm. Khải Hoàn Land sẽ tập trung phát triển các dự án đang trong quá trình đầu tư và đẩy mạnh chính sách bán hàng. Công ty đặt mục tiêu năm 2024 đạt doanh thu 1.600 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 256 tỷ đồng, lần lượt gấp gần 5 lần và hơn 10 lần so với mức thực hiện năm 2023.
Tại đại hội cổ đông Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, mã chứng khoán CRE), khi chia sẻ về kế hoạch kinh doanh đột biến, lãnh đạo Công ty cho biết, một trong những cơ sở quan trọng là thị trường được dự báo sẽ phục hồi rõ nét từ nửa cuối năm 2024. Bởi lẽ, các luật mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản là những bước tiến lớn, sẽ tác động tích cực đến thị trường, trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Bên cạnh đó, vốn FDI gia tăng tạo động lực cho lĩnh vực bất động sản công nghiệp và dân cư.
Ở đại hội cổ đông Dat Xanh Services, công ty dịch vụ bất động sản có thị phần số 1 (khoảng 33% thị phần cả nước), lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, bước sang năm 2024, nhận định thị trường bất động sản sẽ bước vào chu kỳ mới, hệ thống Dat Xanh Services đã tập trung đẩy mạnh hoạt động kinh doanh tại khắp các vùng miền trên cả nước, đồng thời tăng cường chuẩn bị nguồn lực về nhân sự, tài chính và sản phẩm để có thể sớm bứt phá.
Theo Dat Xanh Services, thị trường bất động sản 2024 tồn tại nhiều biến số cả tích cực lẫn thách thức. Đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản, cơ hội sẽ đến với đơn vị có sự chuẩn bị tốt về nhân lực, nguồn vốn, sản phẩm, công nghệ và thương hiệu vững mạnh. Nhận thấy cơ hội gia tăng thị phần từ mảng dịch vụ môi giới, Dat Xanh Services đặt mục tiêu cũng là định hướng trong năm 2024 là tập trung vào mảng cốt lõi - dịch vụ môi giới bất động sản.
Báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI) cho biết, trong tháng 4/2024, nguồn cung mới có sự tăng trưởng đáng kể, gấp 1,8 lần quý I/2024, chủ yếu đến từ thị trường miền Bắc, với các dự án quy mô lớn như Lumi Hà Nội, Vinhomes Royal Island và một số dự án nổi bật ở phía Nam như A&T Sky Garden, Pi City Sky Park.
Dự báo, nguồn cung trong các tháng tiếp theo sẽ được bổ sung từ các dự án mới đang được truyền thông và từ rổ hàng mới của các dự án đã công bố trong tháng 4/2024.
Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới trong tháng 4/2024 cũng có sự tăng trưởng cao, riêng thị trường miền Bắc đạt mức bình quân lên đến 80 - 85%, còn thị trường phía Nam ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt từ cả các giỏ hàng đã mở bán trong các giai đoạn trước và các dự án mới.
Tỷ lệ chuyển đổi từ khách hàng quan tâm sang giao dịch thực tế có sự cải thiện, đặc biệt là phân khúc căn hộ, một số dự án tốt đã tiêu thụ hoặc có đăng ký mua sản phẩm đến hơn 90% giỏ hàng công bố trong sự kiện mở bán/giới thiệu sản phẩm đầu tiên.
Mức giá mở bán của các dự án mới được đánh giá là hợp lý nên chính sách bán hàng của các chủ đầu tư ở mức cơ bản, chủ yếu dành cho khách hàng đặt mua sớm, mua sỉ; hoặc triển khai chương trình chiết khấu, quà tặng trực tiếp tại sự kiện mở bán, không như các dự án mới trong năm ngoái có chính sách bán hàng đột phá.
“Ghi nhận sự cải thiện, đi đầu bằng việc các chủ đầu tư mạnh dạn đưa ra các mục tiêu doanh thu cao và kế hoạch triển khai hàng loạt dự án mới. Thị trường cũng phản hồi tích cực hơn khi các dự án mở bán mới lẫn các dự án đang được truyền thông đều nhận được sự quan tâm lớn của khách hàng và nhà đầu tư khi hầu hết đều tin rằng, thị trường đã bước qua vùng đáy”, chuyên gia DXS - FERI nhận xét.
Năm 2024, Công ty cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán VHM) đặt mục tiêu đạt doanh thu 120.000 tỷ đồng, tăng 15,9% so với mức thực hiện năm 2023. Các con số này tại Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) là 32.600 tỷ đồng, tăng 585%; tại Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán PDR) là 2.982 tỷ đồng, tăng 383%; tại Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán DXG) là 3.900 tỷ đồng, tăng 5%; tại Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán NLG) là 6.657 tỷ đồng, tăng gấp đôi; tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (mã chứng khoán KDH) là 3.900 tỷ đồng, tăng 87%..., đi kèm với kế hoạch tăng vốn để triển khai dự án.
Chọn lọc cổ phiếu
Tín hiệu hồi phục của thị trường bất động sản xuất hiện rõ ràng hơn khi một số dự án đưa ra thị trường ghi nhận sự quan tâm của khách hàng.
Theo ông Đào Hồng Dương, Giám đốc Phân tích ngành và cổ phiếu, Công ty Chứng khoán VPBank (VPBankS), giao dịch bất động sản sẽ dần tích cực trong năm 2024, từ mức thấp của năm 2023, với động lực là sự cải thiện của tâm lý nhà đầu tư, đặc biệt là các luật mới sẽ tháo gỡ khó khăn, vướng mắc về pháp lý dự án.
Trong bối cảnh đó, ý tưởng đầu tư phù hợp là tập trung vào các doanh nghiệp lớn, có thể tận dụng khó khăn trước mắt để vượt lên hay củng cố vị trí dẫn đầu. Tiêu chí cụ thể là doanh nghiệp đầu ngành, định giá hấp dẫn trong dài hạn nhờ triển vọng tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ, có quỹ đất lớn, vị trí đắc địa, sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, sức khoẻ tài chính tốt. Một số cổ phiếu đáng quan tâm là KDH, NLG, VHM, DXG, PDR.
Tuy nhiên, ông Đào Hồng Dương lưu ý, dòng tiền có sự cải thiện, nhưng vẫn quan ngại về khả năng trả nợ của các doanh nghiệp địa ốc, do đòn bẩy cao và áp lực đáo hạn nợ lớn trong giai đoạn 2024 - 2025.
Xét về định giá, Agriseco Research cho biết, trung bình định giá nhóm cổ phiếu bất động sản đang ở mức P/B 1,3 lần so với mức bình quân 8,1 lần trong 10 năm qua. Mặt bằng định giá giảm chủ yếu đến từ đợt giá cổ phiếu lao dốc trong quý IV/2020. Tuy nhiên, điều này không hàm ý là mặt bằng giá cổ phiếu bất động sản hiện ở vùng hấp dẫn khi hầu hết đã có nhịp hồi phục mạnh kể từ đầu năm 2024, trong khi kết quả kinh doanh quý I suy giảm và bối cảnh ngành còn không ít khó khăn. Tất nhiên, cổ phiếu của những doanh nghiệp có quỹ đất và năng lực triển khai dự án tốt đang ở vùng định giá phù hợp, là cơ hội để nhà đầu tư xem xét lựa chọn giải ngân và nắm giữ trong trung - dài hạn.
Nhà đầu tư có thể chọn lọc doanh nghiệp theo các tiêu chí như: tình hình tài chính lành mạnh, an toàn; sở hữu các dự án có vị trí thuận lợi, hưởng lợi từ đầu tư công; khả năng triển khai dự án tốt; hầu hết dự án đã được tính tiền sử dụng đất và hoàn thiện nghĩa vụ tài chính; có mức định giá phù hợp và hấp dẫn so với tiềm năng tăng trưởng kết quả kinh doanh. Một số mã có thể tham khảo là NLG, VHM, KDH…
