Ông Vũ Ngọc Quang chia sẻ tại Talkshow Chọn Danh mục kỳ 13. Ảnh: Dũng Minh
Ông Quang chia sẻ, mức rơi 60 - 70% của cổ phiếu bất động sản là khá sốc với các nhà đầu tư và với người làm trong ngành chứng khoán, theo dõi diễn biến nhóm cổ phiếu này trong thời gian dài như ông. Tuy nhiên, cũng phải nhìn nhận, năm 2021, các cổ phiếu bất động sản đã có mức tăng rất mạnh, có cổ phiếu tăng bằng lần, nên việc giảm do điều chỉnh chung của thị trường chứng khoán và tình hình vĩ mô cũng là điều dễ hiểu. Do đó, nhà đầu tư nên linh hoạt hơn trong giai đoạn này.
Theo quan sát của chuyên gia này, năm 2021, nhiều nhà đầu tư định giá cổ phiếu bất động sản theo kiểu “đếm cua trong lỗ”, tức lấy diện tích dự án nhân với đơn giá kỳ vọng sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư thì ra được giá cổ phiếu bất động sản. Lúc này, nhà đầu tư kỳ vọng giá cổ phiếu bất động sản rất cao, có thể là 500.000 - 1.000.000 đồng/CP.
Tuy nhiên, cách định giá đó sang năm 2022 không còn đúng và không phản ánh đúng bản chất cổ phiếu. Khi định giá cổ phiếu bất động sản, SSI Research sẽ tính NAV hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án bằng cách lập FS (nghiên cứu khả thi) của dự án, phân bổ tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty.
Nhưng trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính trước đó, dẫn đến giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng. Ngoài ra, cũng cần tính tới trình trạng pháp lý dự án của các doanh nghiệp bất động sản: công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng cho dự án bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
Nếu chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách nhà nước thì việc triển khai dự án bất động sản và thu lợi cho cổ đông rất khó. Do đó, lợi nhuận mà nhà đầu tư tưởng tượng ra có thể hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác, nên năm nay nhà đầu tư cần có cái nhìn đa chiều hơn với cổ phiếu bất động sản.
Ngoài phương pháp chiết khấu dòng tiền, SSI Research sẽ kết hợp với phương pháp khác như P/E, P/B. Các chuyên gia sẽ ước tính hai chỉ số này trong một khoảng thời gian nhất định và áp trọng số đó vào thời điểm hiện tại. Thêm nữa, SSI Research sẽ chia ra thành các phần trọng số, có thể, 40% là tính theo chiết khấu dòng tiền, 30% là chiết khấu theo P/E, P/B và chuyên gia sẽ đưa ra giá mục tiêu thực tế hơn, phản ánh thị trường so với thời điểm hiện tại.
Còn đối với nhà đầu tư giữ cổ phiếu bất động sản đang lỗ 60 - 70% mà kỳ vọng hồi lại được như mức trước đó, với bối cảnh, thanh khoản hiện tại, ông Quang khẳng định, là cực kỳ khó nếu không muốn nói là “bạn có thể phải chờ một thời gian rất rất dài mới có thể về bờ được”.
“Nên biết tự tha thứ cho bản thân một chút, tức là có thể chấp nhận cắt lỗ một phần, dành cơ hội cho cổ phiếu và nhóm ngành khác. Khi đó, bạn có thể về được bờ, hoặc có lãi, còn hơn là việc bạn bỏ mặc khoản đầu tư của mình ở đó và kỳ vọng vào một điều không chắc chắn”, ông Quang đưa ra lời khuyên với nhà đầu tư.
Ông Quang cũng nhấn mạnh, cổ phiếu bất động sản có hệ số beta (hệ số rủi ro) tương quan rất lớn với thị trường. Do đó, nếu VN-Index có những hồi phục nhất định, cổ phiếu bất động sản cũng có những nhịp hồi ngắn hạn, mang tính kỹ thuật tương đồng với chỉ số hay được coi là cảm nhận thị trường. Tuy nhiên, để kỳ vọng tăng trưởng 50 - 60% hay tăng bằng lần, chuyên gia nhấn mạnh là rất khó.
