Chuyên gia từ Savills cho rằng, nội đô không còn nhiều dư địa làm nhà ở vừa túi tiền. Ảnh: Bình Minh.
Giá tăng do thiếu cung
Theo ông Troy Griffiths, Phó giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, sự sụt giảm nghiêm trọng ở tất cả các phân khúc là do ảnh hưởng của lãi suất tiền gửi cao, niềm tin của người tiêu dùng thấp và sự chậm trễ trong thủ tục hành chính trong ngắn hạn.
Ông Troy Griffiths cho rằng, ở cả hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, nhu cầu tự nhiên hàng năm là khoảng 50.000 ngôi nhà. Đây là kết quả của nhập cư, ra riêng ở những người trưởng thành và số người trung bình trong một nhà giảm. Con số này đã không được đáp ứng trong một thời gian, dẫn đến nhu cầu bị dồn nén. Nguồn cung trong tương lai cũng giảm mạnh trên mọi phân khúc, tuy nhiên trong ngắn hạn sẽ có nhiều sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hơn ở TP.HCM, và nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền đang được hình thành trong vòng hai năm tới.
Còn tại Hà Nội, phân khúc nhà ở hạng B vẫn được ưa chuộng. Lý do cho điều này đến từ các nguyên nhân như “hiệu ứng tài sản”, quỹ đất khan hiếm và sự chậm trễ từ thủ tục hành chính.
“Về mặt địa hình, Hà Nội và TP.HCM không có những phân tách giữa các khu vực đô thị kề nhau một cách rõ ràng. Các tỉnh lân cận đang được kéo gần hơn vào các thành phố lớn, giúp các thành phố này tiếp tục được mở rộng. Với việc cung cấp hạ tầng, thời gian di chuyển giảm đi, giúp các khu vực ngoại ô dễ dàng tiếp cận trung tâm của các thành phố. Nhờ đó, có thể tạo ra nhiều nguồn cung nhà ở vừa túi tiền hơn vì các chủ đầu tư có thể tiếp cận được nguồn đất giá rẻ hơn. Mức giá của các tỉnh lân cận thấp hơn đáng kể và phù hợp với túi tiền hơn so với các thành phố "trung tâm". Bình Dương và Bắc Ninh là minh chứng rõ ràng cho điều này, cả hai đều có mức giá trung bình khoảng 1.500 USD/m² nhà ở (căn hộ), là mức giá "phải chăng"”, ông Troy Griffiths khẳng định.
Khu vực ngoại ô sẽ cung cấp nhà ở vừa túi tiền
Vấn đề giá nhà đang thu hút sự quan tâm của đông đảo dư luận. Vấn đề được nhiều người qua tâm hiện tại đó là khi nào giá nhà ngừng tăng/hoặc giảm?
Bình luận về vấn đề này, chuyên gia từ Savills cho rằng, cơ hội giảm giá nhà nội đô là khó có thể xảy ra, điều này phụ thuộc nhiều vào thị trường vùng ven nhiều hơn.
Cụ thể, theo bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn Savills Việt Nam, việc phát triển cơ sở hạ tầng kéo các khu vực ngoại ô “lại gần” với trung tâm thành phố hơn, giúp làm giảm thời gian di chuyển. Điều này được nhận thấy rõ ràng nhất với mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TODs) như hệ thống Metro, sẽ tạo điều kiện cho phát triển quy mô lớn và mật độ dân cư cao dọc theo tuyến đường, làm cho việc đi lại từ các khu vực ngoại ô trở nên hiệu quả hơn. Việc phát triển ra khu ngoại ô giúp các chủ đầu tư tiếp cận được nguồn đất giá thấp hơn, từ đó có thể phát triển nhà ở có giá cả phải chăng hơn, do chi phí đất thấp hơn.
Theo bà Giang, quá trình sở hữu nhà và tích luỹ vốn thường bắt đầu từ các căn hộ nhỏ giá cả phải chăng, sau đó khi gia đình tích luỹ được tài sản, họ sẽ chuyển đến các căn hộ lớn hơn. Xu hướng nhu cầu sẽ bắt đầu từ những căn studio đến căn biệt thự, sau đó thu hẹp quy mô trong những năm sau đó. Việc mua nhà tại các vị trí tốt thường không khả thi đối với người mua nhà lần đầu. Tuy nhiên, việc cung cấp hạ tầng giúp giảm thời gian di chuyển và mở ra nhiều sự lựa chọn hơn ở các vùng lân cận, giải quyết được vấn đề về giá cả phải chăng. Hạ tầng vẫn là đòn bẩy quan trọng nhất trong việc thay đổi cấu trúc giá trị của thị trường nhà ở.
Vị chuyên gia từ Savills khẳng định, tình trạng thiếu nhà ở giá vừa túi tiền ở các thành phố lớn là vấn đề không thể phủ nhận. Tuy nhiên, điều này là hợp lý, bởi nó không phải là lựa chọn tiềm năng cho các chủ đầu tư cũng như không phù hợp với người mua nhà lần đầu. Nhà ở vừa túi tiền có sẵn tại khác khu vực vệ tinh, và khi hạ tầng được cải thiện, khoảng cách từ các khu vực này đến trung tâm thành phố sẽ được “kéo gần lại”.
Trên toàn thế giới, việc cung cấp hạ tầng thường gặp khó khăn, với thời gian kéo dài và bất định trong việc triển khai và hoàn thiện. Việc nắm rõ các chính sách về quy hoạch đô thị và ưu tiên về hạ tầng sẽ giúp lựa chọn ra những địa điểm có tiềm năng và đem lại lợi ích nhất.
