Nguồn cung nhà liền thổ tại TP.HCM đang rất thấp. Ảnh: Bình Minh.
Phân khúc căn hộ: Eo hẹp nguồn cung mới
Theo JLL, dự án căn hộ duy nhất đủ điều kiện mở bán là The Metropole Opera, với 347 căn hộ đã được cấp phép để ký hợp đồng mua bán trong quý này. Ngoài ra, các chủ đầu tư đều áp dụng chiến lược "chờ xem" vì tình hình thị trường vẫn chưa có tín hiệu khởi sắc.
Một số dự án đã bắt đầu nhận đặt chỗ trước nhưng chưa thu hút được nhiều quan tâm từ người mua nhà so với thời kỳ trước Covid-19 vì sự bất ổn của thị trường, và nhu cầu thực tế đã dịch chuyển sang các dự án có mức giá hợp lý hơn.
Thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận 465 giao dịch trong quý. Phần lớn giao dịch chủ yếu đến từ dự án The Metropole Opera. Lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao tiếp tục sụt giảm. Các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra các chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà sau khoảng thời gian dài nghỉ Tết.
JLL cho biết, giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao ghi nhận mức tăng 2,6% theo quý khi đạt 5.218 USD/m2 do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá thấp khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. Tính theo từng dự án, phần lớn giá chào bán của các dự án ổn định và các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu để thu hút người mua nhà. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều thay đổi khi chỉ giảm nhẹ 0,04% theo quý.
Phân khúc nhà liền thổ: giảm cung, giảm thanh khoản và tăng giá
Với phân khúc nhà liền thổ, trong quý ghi nhận số lượng giao dịch giảm 34,5%, với 38 căn bán. Nguyên nhân chủ yếu là sự chiếm ưu thế của hàng tồn đắt đỏ với giá trên 1 triệu USD mỗi căn, và tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ trong bối cảnh kinh tế bất ổn. Ngoài ra, kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài cũng góp phần khiến hoạt động giao dịch trầm lắng.
Sự vắng mặt của nguồn cung mới trên thị trường nhà liền thổ trong quý I/2024 khiến cho nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 300 căn. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa thị trường còn nhiều khó khăn. Thêm vào đó, một số dự án đã tiền mở bán gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng, và chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.
Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ tăng nhẹ 6,7% theo quý, đạt mức 16.268 USD/m2. Sự tăng giá chủ yếu đến từ việc dự án giá thấp hơn trung bình là The Classia (Khang Điền) không còn thuộc giỏ hàng sơ cấp, do đã bán hết ở quý trước. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy tính thanh khoản, dẫn đến giá bán thứ cấp tăng trưởng khiêm tốn trong quý 1/2024, ở mức 0,4% theo quý và 3,1% theo năm.
Theo JLL, trong 9 tháng tiếp theo, thị trường căn hộ phân khúc cao và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.200 căn và 1.500 căn mới. Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.
JLL cho biết thêm, với các điều luật mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới.
