Tại hội thảo “Thị trường căn hộ cho thuê - Cơ hội và thách thức” do CBRE Việt Nam tổ chức ngày 19/8, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Phó giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở Công ty CBRE Việt Nam cho rằng, với nguồn cung căn hộ cao cấp dồi dào của hàng loạt dự án từ năm 2015, nguồn cung căn hộ cho phân khúc căn hộ (bao gồm căn hộ dịch vụ và căn hộ cho thuê) sẽ tiếp tục tăng mạnh trong giai đoạn 2017-2019.
Đây là mảnh đất màu mỡ cho nhà đầu tư nắm bắt xu hướng và cơ hội ở phân khúc này.
Theo CBRE, thị trường căn hộ Hà Nội và TP.HCM tiếp tục phát triển theo hai hướng khác nhau với số căn mới mở bán của Hà Nội đến từ những đợt mở bán tiếp theo của các dự án lớn đã mở bán (8.086 căn), tăng 23% so với cùng kỳ năm ngoái; trong khi TP.HCM chào đón đợt mở bán mới từ các dự án mới mở bán (9.580 căn), giảm 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá chào bán ban đầu tiếp tục ổn định cho cả hai thị trường, với Hà Nội đạt 1.324 USD/m2 và TP.HCM đạt 1.578 USD/m2.
Tại TP.HCM, theo CBRE, từ năm 2013 đến nay có sự chuyển dịch, khi khách thuê từ quận 1 có xu hướng chuyển sang quận 2 và quận 3.
Về diện tích, trước đây dưới 60 m2 khá phổ biến thì hiện nay có xu hướng lựa chọn diện tích lớn hơn 60-100 m2. Thời gian thuê hầu hết ngắn hạn 6 tháng đến 1 năm.
Giá thuê bình quân và tỷ suất lợi nhuận các dự án tại khu vực Bình Thạnh, quận 2 có xu hướng giảm trong khi khu vực quận 1 và quận 3 giữ được mức tăng ổn định. Ngoài các khu vực trên, một số khu vực đang được chú ý là quận 4, khu vực quận 2 Mỹ lợi, Thủ Thiêm.
Hiện nay, hầu hết khách thuê phân khúc căn hộ cao cấp chủ yếu vẫn là người nước ngoài, tuy nhiên theo ông Kiệt, hiện nay, một bộ phận khách trẻ có xu hướng sống độc lập với gia đình, phù hợp với phân khúc căn hộ chung cư 1-2 phòng ngủ và đây có thể trở thành xu hướng trong vòng 3-5 năm tới.
Theo vị chuyên gia này, bên cạnh cơ hội, hoạt động đầu tư bất động sản cho thuê phải đối mặt với rủi ro dư cung khiến mức giá sẽ bị ảnh hưởng nhất định. Tuy nhiên, chuyên gia CBRE cho rằng, thực tế vẫn một số dự án có mức giá ổn định, thậm chí có thể tăng đến từ uy tín chủ đầu.
Về phía nhà đầu tư, việc lựa chọn khu vực, dự án, loại hình căn hộ, đầu tư nội thất, xây dựng phương án thuê, marketing và quản lý dịch vụ là những yếu tố then chốt quyết định hiệu quả đầu tư.
Ngoài việc lựa khu vực có đầy đủ tiện ích cho khách thuê, nhà đầu tư cần chú ý việc lựa chọn quy mô và loại hình căn hộ phù hợp với nhu cầu thị trường.
Theo chuyên gia CBRE, căn hộ thuộc quy mô lớn có ưu điểm nhiều tiện ích, thường có khuôn viên cây xanh và tích hợp nhiều loại dịch vụ, tuy nhiên mật độ dân cư sinh sống cao thiếu tính riêng tư và mức độ an ninh có thể bị ảnh hưởng vì vậy mức giá thuê trung bình,tập trung nhóm khách hàng khu vực châu Á.
Trong khi, dự án quy mô nhỏ có ưu điểm có tính tách biệt, an ninh cao, xu hướng tạo thành cộng đồng dân cư khép kín được nhóm khách châu âu và Mỹ ưa chuộng hơn, vì vậy giá cho thuê trung bình ở mức cao và nhu cầu hiện khá lớn.
Ông Kiệt cũng gợi ý nhà đầu tư phương án cho thuê theo cách “lấy mỡ nó rán nó”, tức sử dụng đòng bẩy tài chính bên cạnh vốn tự có của nhà đầu tư. Đây là phương án đầu tư thông minh, nhưng phải có sự tính toán dòng tiền, tốt nhất nhà đầu tư phải tối thiểu 50% tổng số tiền đầu tư ban đầu, đi kèm với việc đầu tư nội thất ở mức trung bình đáp ứng nhu cầu sống cơ bản.
Thời gian vay nên dưới 10 năm, vì trong 10 năm chắc chắn căn hộ có sự xuống cấp nhất định, sau đó có thể phát sinh các chi phí không lường trước, ảnh hưởng đến mức lợi nhuận nhà đầu tư có được. Ngoài ra, cần có khoản dư hàng tháng đủ chi trả 50% khoản lãi vay.
