Nếu cách đây một tháng, báo chí nước ngoài nhìn vào thị trường chứng khoán Việt Nam và thốt lên rằng: “Mua ngay không sẽ tiếc”, thì ở thời điểm này, nhìn vào phân khúc chung cư dành cho người thu nhập trung bình và khá tại TP. HCM, các công ty tư vấn và chủ đầu tư nhận định, sẽ không có mức giá rẻ hơn cùng với điều kiện thanh toán ưu đãi dễ chịu như bây giờ. Người có nhu cầu nhà ở mua ngay không sẽ tiếc!?
Giá đã sát giá trị thực
Tùy dự án ở các vị trí khác nhau và tùy vị trí, số lượng căn hộ, cơ sở hạ tầng của dự án mà chủ đầu tư đưa ra mức giá dao động từ 12 - 17 triệu đồng/m2. Tiêu chí chung là khoảng cách từ các dự án vào trung tâm TP. HCM từ 10 - 15 km, kết nối với trường học, bệnh viện, siêu thị, trung tâm hành chính quận thuận lợi, gần các khu dân cư hiện hữu.
Nói giá bán từ 12 - 17 triệu đồng/m2, chung cư trung bình đã sát giá trị thực hoặc không thể rẻ hơn dựa trên các yếu tố cấu thành giá. (xem bảng sau):
| Cơ cấu giá thành trung bình thực hiện
|
||
|
|
Số tiền (nghìn đồng/m2) |
Cơ cấu (%) |
| Chi phí đất
|
3.000 |
22,22% |
| Chi phí xây dựng
|
7.000 |
51,58% |
| Chi phí kiến thiết cơ bản
|
440 |
3,25% |
| Chi phí tài chính
|
260 |
3,26% |
| Chi phí hoạt động
|
2.800 |
20,74% |
| Tổng chi phí đầu tư
|
13.500 |
100% |
| Nguồn: Tổng hợp các dự án chung cư giá trung bình tại TP. HCM
|
||
Từ năm 2008, đa số dự án có giá từ 13,5 - 17 triệu đồng/m2, số dự án giá 12 - 13 triệu đồng/m2 rất ít. Nhiều dự án đưa ra mức giá hợp với túi tiền của người dân đã thu hút được nhiều người mua, như dự án của Công ty Lê Thành đầu tư và đã bán hết; dự án có mức giá cao hơn một chút, nhưng lợi thế có căn hộ nhỏ là Thái An của Công ty Đất Lành cũng đã lấp đầy; dòng sản phẩm Ehome dành cho người thu nhập trung bình và thấp của Nam Long tại quận 9 mở bán vào năm 2008 giá là 11 triệu đồng/m2 đã kín chỗ.
Dự án Everville (1.700 căn hộ) tại đường Nguyễn Cữu Phú, quận Bình Tân do ECI Land và Công ty Quản lý tài sản Ngân hàng Quân đội (MB AMC) đầu tư hiện đang khởi công xây dựng phần cọc móng. Dự án này được chủ đầu tư đưa ra mức giá từ 12 - 13 triệu đồng/m2 chưa có VAT. So sánh với giá nhà thu nhập thấp 11 triệu đồng/m2, được hưởng các ưu đãi theo chính sách thì dự án thương mại đưa ra mức giá 12 - 13 triệu đồng/m2 là sự cố gắng lớn của chủ đầu tư.
Hình thực tế dự án Ehome ở quận 9 của Nam Long. Người mua nhà đã đến ở kín các căn hộ từ mấy năm nay. Giá giao dịch hiện tại đã tăng khoảng 30% so với giá bán năm 2008
Chủ đầu tư nói gì?
“Để có giá bán thấp như Lê Thành đã làm, quy mô phải 500 căn hộ trở lên, chủ đầu tư có lợi nhuận thấp hơn nhiều so với lợi nhuận ngành sản xuất khác”, ông Lê Thanh Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty TNHH Lê Thành khẳng định. Ông Nghĩa phân tích, giá đền bù giải phóng mặt bằng cao, tiền sử dụng đất phải nộp cao, giá vật liệu xây dựng tăng lên, nên rất khó có giá chung cư thấp hơn nữa. Thực tế, các dự án có giá thấp hiện nay là nhờ đã mua đất từ rất lâu, còn các dự án mới giải phóng mặt bằng trong vài năm qua thì không thể có giá ở mức từ 12 - 17 triệu đồng/m2.
Là công ty tiên phong tạo ra sản phẩm chung cư cho người thu nhập trung bình, đại diện Công ty Nam Long cho biết, các sản phẩm Ehome tiếp theo không thể có giá 11 triệu đồng/m2 như trước.
Bà Lê Thúy Hương, Tổng giám đốc Công ty ECI Land, chủ đầu tư dự án Everville cho biết, việc đưa ra giá 12 triệu đồng/m2 đã được Công ty tính toán rất kỹ, chứ không chủ quan đưa ra rồi lại giảm giá bán. “Giá bán hiện nay thì không chủ đầu tư nào có thể tạo được quỹ đất mới với điều kiện chi phí xây dựng tối thiểu là 6,5 triệu đồng/m2, tiền sử dụng đất, bồi thường cao, cộng với mật độ xây dựng chỉ là 40%”, bà Hương nhận định.
Theo bà Hương, giá chung cư trung bình ở TP. HCM không hề có yếu tố ảo. Vấn đề là người mua lựa chọn chủ đầu tư, dự án tiện ích như thế nào cho phù hợp với nhu cầu.
Lê Thành cũng chuẩn bị đưa ra thị trường căn hộ Lê Thành Twin Towers tại giao lộ Mã Lò và Hương Lộ 2, quận Bình Tân với giá 13,9 triệu đồng/m2 chưa VAT. Ông Nghĩa cho biết, Công ty chỉ vay ngân hàng 10% vốn đầu tư và lợi nhuận thấp hơn 15%. Nếu vay vốn tỷ lệ lớn hơn như các dự án khác thì không thể có giá thấp như vậy.
Nhiều ưu đãi
Mặt bằng giá thấp hiện nay được nhiều khách hàng chấp nhận, nhưng với diện tích căn hộ lớn khiến khả năng thanh toán khó khăn. Vì vậy, các công ty đã xây dựng nhiều phương án thanh toán linh hoạt. Ông Văn Minh Hoàng, Phó tổng giám đốc CTCP Chương Dương (CDC), chủ đầu tư chung cư Chương Dương Garden tại quận Tân Phú cho biết, với giá bán 14 triệu đồng/m2, các căn hộ nhỏ có người chờ mua. Tuy nhiên, chủ đầu tư không thể bán hết căn hộ nhỏ, giữ lại căn lớn, mà bán cuốn chiều từng sàn, gồm cả căn hộ nhỏ và căn hộ lớn cho công ty môi giới. CDC đưa ra 3 phương án thanh toán khác nhau mà theo đó, khách hàng chỉ cần thanh toán dần hơn 70% giá trị căn hộ đã được nhận nhà.
Một số dự án sắp hoàn thành hoặc đang xây dựng chỉ cần đóng 50% (tương đương khoảng 500 đến 700 triệu đồng) người mua đã được nhận nhà. Phần còn lại được trả góp trong nhiều năm. Như Lê Thành Twin Towers, chỉ cần đóng 50% giá trị căn hộ, 50% giá trị còn lại, khách hàng đóng trong 5 năm kể từ khi nhận nhà với lãi suất ưu đãi của chủ đầu tư là 12%/năm. “Công ty chỉ hỗ trợ được 100 căn hộ trong tổng số 350 căn hộ của dự án này mà thôi”, ông Nghĩa cho biết.
Không chỉ kéo dài thời gian thanh toán, chủ đầu tư còn tặng nhiều quà cho người mua. Nhưng hiện nay, vẫn còn một bộ phận người mua có tâm lý chờ đợi giá sẽ giảm tiếp. Thực tế cho thấy, việc mua dự án của chủ đầu tư giảm giá khủng do sức ép trả nợ ngân hàng gặp nhiều rủi ro. Vì vậy, người mua nhà để ở, ngoài giá mua, cũng nên đặc biệt quan tâm đến tình hình tài chính của chủ đầu tư. Xu hướng lãi suất mua nhà trả góp giảm mạnh trong 1 tháng vừa qua sẽ tiếp sức cho người mua nhà vào nửa cuối năm nay.
| Công ty CBRE: Phân khúc chung cư giá trung bình sẽ sôi động
Những căn hộ chung cư giá trung bình 14 - 17 triệu đồng/m2 ở các quận ven TP. HCM như Tân Bình, Tân Phú, Bình Chánh sẽ khó giảm giá tiếp được nữa vì mức giá này đã gần với giá trị thực. Trong khi đó, ở các quận này, cơ sở hạ tầng đã tương đối hoàn thiện, kết nối với trung tâm Thành phố thuận lợi, tập trung đông dân cư nên tỷ lệ lấp đầy sẽ ngày càng tăng cao.
Theo chúng tôi, nhu cầu nhà ở vừa túi tiền ở các khu vực này sẽ tăng lên, trong đó, các dự án căn hộ ở Bình Chánh sẽ giữ mức giá ổn định cho đến cuối năm.
Các chủ đầu tư đã tích cực tăng các chương trình khuyến mãi và ưu đãi như giảm giá, tặng nội thất hoặc các phương thức thanh toán linh hoạt.
Một khi người dân cảm thấy được tác động từ những thay đổi tích cực về chính sách và lãi suất giảm thì chúng ta hoàn toàn có thể mong đợi một sự sôi động hơn ở phân khúc này trong năm nay. |
