Qua thời “cứ ra hàng là hết”
Cuối tuần qua, Công ty C. Holding đã tổ chức lễ ra mắt một dự án mới tại tỉnh Long An. Theo thông tin được môi giới truyền tải, từ rất sớm đã có đông người đến tham dự chương trình và chỉ trong vài tiếng đồng hồ, toàn bộ giỏ hàng được công bố đã có khách hàng đăng ký.
Tuy nhiên, khi trao đổi với đại diện chủ đầu tư dự án này thì câu chuyện hoàn toàn trái ngược. Ông cho biết, mức giá căn hộ 1 phòng ngủ tại dự án chỉ khoảng 900 triệu đồng, căn 2 phòng ngủ từ 1,5 tỷ đồng.
Hiện tại, dự án có liên kết với ngân hàng để hỗ trợ cho khách hàng cần vay vốn, lên tới 70% giá trị căn hộ, với lãi suất ưu đãi từ 6,8%/năm (cam kết trong 2 năm). Người mua chỉ cần trả trước 30% trong 6-8 tháng và khi dự án ra sổ đóng thêm 5% còn lại cho chủ đầu tư.
Ngoài ra, dự án còn có khuyến mãi hấp dẫn như chiết khấu 1% giá căn hộ cho khách hàng booking sớm hoặc khách hàng hiện hữu (tức đã mua sản phẩm trước đó của công ty); mua từ 2 căn trở lên được chiết khấu 1-2%... Tuy vậy, lượng đăng ký mua trong lễ ra mắt chỉ đạt khoảng 30% tổng lượng sản phẩm của dự án.
“Chúng tôi đã cân nhắc rất nhiều về mức giá cũng như chương trình bán hàng để nhiều người tiếp cận được sản phẩm, nhưng lượng hấp thụ vẫn chưa được như mong đợi”, vị đại diện trên nói.
Tương tự, một dự án căn hộ khác tại TP. Dĩ An, tỉnh Bình Dương cũng đang được chủ đầu tư giới thiệu ra thị trường với chính sách thanh toán hấp dẫn. Cụ thể, tổng số lượng căn hộ của dự án là gần 1.000 căn, gồm 2 tòa nhà cao 27 tầng. Hiện chủ đầu tư đã thi công kết cấu đến tầng 15 đối với tòa B1 và tầng 12 ở tòa B2.
Bên cạnh tiến độ, người sở hữu căn hộ tại dự án còn được đảm bảo về nguồn thu nhập tương lai với chính sách cam kết thuê lại trong 2 năm đầu tiên lên đến 336 triệu đồng.
Như vậy, vừa nhận nhà xong, chủ nhà đã có thể chủ động một phần tiền thanh toán cho ngân hàng trung bình lên đến 14 triệu đồng/tháng đối với căn hộ 2 phòng ngủ. Tiền thuê lại căn hộ sẽ được chủ đầu tư chi trả hàng tháng.
Ngoài cam kết thuê lại, người mua còn có thêm cơ hội nhận về các phần quà giá trị trong chương trình bốc thăm may mắn khi mua căn hộ. Thế nhưng, khi chia sẻ về thanh khoản của dự án, giám đốc kinh doanh của chủ đầu tư cũng thở dài.
“Suốt từ tháng 8 đến nay, chúng tôi liên tục chạy quảng cáo và marketing, thường xuyên tổ chức các sự kiện nhỏ vào cuối tuần, tập trung khách hàng tại dự án để tư vấn bán hàng…, nhưng số lượng hàng bán ra vẫn rất chậm”, vị giám đốc kinh doanh này cho hay.
Báo cáo về diễn biến thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận mới đây của DKRA Group cho thấy, thị trường bất động sản ghi nhận sự cải thiện đáng kể về nguồn cung sơ cấp và lượng tiêu thụ ở một số phân khúc chủ đạo, nhưng phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, chứ không trải rộng trên thị trường.
Cụ thể, đối với phân khúc căn hộ, DKRA Group ghi nhận sức cầu thị trường có sự phục hồi rõ nét nhưng tính chung quý III/2024, lượng tiêu thụ vẫn giảm 20% so với quý trước đó và giảm 39% so với cùng kỳ năm trước.
Khảo sát chỉ ra rằng, 67% khách hàng ưu tiên thuê nhà hơn mua nhà, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhưng do khả năng tài chính hạn chế nên chọn đi thuê, thay vì mua. Bởi vậy, chính sách hỗ trợ thanh toán tốt và lãi suất ưu đãi sẽ là những yếu tố quan trọng giúp khách hàng dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Theo ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Đầu tư DKRA Group, lượng tiêu thụ sụt giảm chủ yếu do không có nhiều dự án mới mở bán, đồng thời chịu ảnh hưởng từ tâm lý “chờ đợi” của bên mua. Chưa kể, giá bán hiện tại cũng không phải thấp.
Đơn cử, tại TP.HCM, các dự án tái khởi động trong quý vừa qua như D-Homme (quận 6), D-Aqua (quận 8) và Lavida Plus (quận 7) đều điều chỉnh tăng giá bán sơ cấp từ 10-30% so với giai đoạn trước.
Ngoài ra, các dự án vướng mắc pháp lý trước đó như Gem Riverside (Đất Xanh Homes Riverside) tại TP. Thủ Đức hay The Forest Gem (tên mới là Central Home Saigon) tại quận Bình Thạnh cũng chuẩn bị triển khai trở lại trong năm nay.
Riêng với dự án Gem Riverside, chủ đầu tư Đất Xanh từng mở bán đợt đầu khoảng 1.000 sản phẩm vào năm 2018 với giá bán trung bình 37-40 triệu đồng/m2, trước khi tạm dừng do vướng pháp lý.
Hiện tại, dự án mới được Sở Xây dựng TP.HCM cấp phép triển khai, đồng thời được điều chỉnh tăng tổng số sản phẩm từ 2.302 lên 3.175 sản phẩm, tương đương tăng khoảng 38% quỹ sản phẩm, giá bán mới được đồn đoán không dưới 85 triệu đồng/m2.
Người mua ưu tiên ổn định dòng tiền
Lý giải thực tế trên, chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh Tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho rằng, đã có sự thay đổi đáng kể trong tâm lý người mua nhà. Theo đó, khách hàng có xu hướng ưu tiên những dự án có giá hợp lý, phương thức thanh toán linh hoạt, chủ đầu tư uy tín và pháp lý minh bạch, chứ không còn đầu tư dàn trải như trước.
Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng DXS-FERI cho biết, theo khảo sát về nhu cầu của người tiêu dùng bất động sản do DXS-FERI thực hiện mới đây, 79% người tham gia ưu tiên mua nhà để ở, 21% còn lại mua với mục đích đầu tư.
Đáng chú ý, các dự án mới thu hút đến 84% sự quan tâm của người mua, trong khi dự án hiện hữu chỉ chiếm 16%. Điều này cho thấy người mua ngày càng quan tâm đến giá trị thực của sản phẩm, bao gồm vị trí, tiện ích, chất lượng xây dựng và tiềm năng tăng giá.
Bên cạnh đó, uy tín của chủ đầu tư vẫn là yếu tố then chốt, được 75% khách hàng ưu tiên, trong khi chỉ 25% quan tâm đến chính sách chiết khấu cao. Đặc biệt, pháp lý dự án ngày càng được chú trọng, chiếm đến 17% trong các yếu tố quyết định mua. Điều này phản ánh mối lo ngại của người mua trước những biến động của thị trường.
Khảo sát cũng chỉ ra rằng, 67% khách hàng ưu tiên thuê nhà hơn mua nhà, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhưng do khả năng tài chính hạn chế nên chọn đi thuê, thay vì mua. Bởi vậy, chính sách hỗ trợ thanh toán tốt và lãi suất ưu đãi sẽ là những yếu tố quan trọng giúp khách hàng dễ tiếp cận nhà ở hơn.
“Kết quả khảo sát cho thấy, các nhà đầu tư bất động sản đã thay đổi chiến lược đầu tư từ ngắn hạn sang dài hạn, từ bỏ ý định mua bất động sản để ‘lướt sóng’, kiếm lời trước mắt như trước kia”, ông Tiến cho hay.
Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn đưa ra dự báo, từ nay đến cuối năm 2024, thị trường sẽ tiếp tục xu hướng thăm dò. Dự kiến, từ đầu quý I/2025, người mua sẽ yên tâm hơn đối với các yếu tố tài chính, pháp lý dự án…, nhưng vẫn ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và mang lại dòng tiền tốt. Lúc này, nếu các yếu tố tiền tệ thuận lợi hơn, loại hình sản phẩm chi phí cao như nhà riêng, nhà phố sẽ dần cải thiện về thanh khoản.
“Có thể từ quý II-IV/2025 sẽ là giai đoạn khởi sắc của thị trường bất động sản và khi đó, người dân sẽ quan tâm hơn tới nhu cầu đầu tư và tốc độ tăng giá, mà không quá đặt nặng các yếu tố như giá bán hay thủ tục pháp lý như ở thời kỳ thị trường ảm đạm”, ông Quốc Anh nhận định.