Tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16%, tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,62%
Nhiều tổ chức tín dụng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao
Báo cáo giám sát của Quốc hội cho thấy, giai đoạn 2015-2023, tín dụng bất động sản luôn có sự tăng trưởng. Giai đoạn 2015-2016, tín dụng bất động sản tăng 11%/năm.
Từ năm 2017, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) bắt đầu thống kê riêng biệt tín dụng kinh doanh bất động sản (cho vay doanh nghiệp bất động sản) và tín dụng tiêu dùng (cá nhân mua, sửa nhà). Giai đoạn 2017-2023, tín dụng kinh doanh bất động sản đều tăng trưởng mạnh.
Cụ thể, năm 2017, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 9,21%. Đặc biệt, từ năm 2018 đến nay, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản luôn có tỷ lệ tăng trưởng cao (ngoại trừ 2 năm Covid-19 là 2020-2021).
Đến hết ngày 31/12/2023, tăng trưởng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 35,38%, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của lĩnh vực bất động sản, cũng như tín dụng chung toàn nền kinh tế. Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng trên 30% tổng dư nợ tín dụng bất động sản (tín dụng tiêu dùng bất động sản chiếm hơn 70% còn lại).
Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn đang tiếp tục tăng nhanh. Theo thống kê của NHNN, tính đến cuối tháng 9/2024, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng 16%, trong khi tín dụng bất động sản tiêu dùng chỉ tăng 4,62%. Điều này khiến tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản tăng lên 40%, trong khi tỷ trọng tín dụng tiêu dùng bất động sản giảm còn 60%.
Theo báo cáo của NHNN, một số tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản trên tổng dư nợ còn cao, tiềm ẩn rủi ro tín dụng; quy định nội bộ về cấp tín dụng, công tác thẩm định, giám sát sau cho vay còn nhiều tồn tại… Các doanh nghiệp phản ánh, lãi suất cho vay vẫn cao và còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận vốn.
Ngoài ra, theo các chuyên gia, tín dụng bất động sản cũng đang tiềm ẩn rủi ro kỳ hạn cho các nhà băng. Các khoản vay bất động sản chủ yếu là trung, dài hạn, trong khi nguồn vốn huy động của nhà băng chủ yếu là ngắn hạn.
Vốn trái phiếu: Doanh nghiệp phát hành còn nhiều sai phạm
Ngoài tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) là kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp bất động sản giai đoạn 2015-2023, đặc biệt là từ năm 2017 đến nay, thị trường TPDN tăng phi mã.
Theo các báo cáo của Bộ Tài chính, giai đoạn 2015 - 2023, có 330 doanh nghiệp bất động sản phát hành TPDN riêng lẻ tại thị trường trong nước, với tổng giá trị phát hành 726.335,5 tỷ đồng, kỳ hạn phát hành bình quân đạt 3,69 năm, lãi suất phát hành bình quân đạt 10,15%/năm. Ngoài ra, có 4 doanh nghiệp bất động sản đã phát hành TPDN riêng lẻ ra thị trường quốc tế với tổng khối lượng là 2,18 tỷ USD.
Có thể nói, thị trường TPDN đã trở thành một trong các kênh huy động vốn quan trọng bậc nhất cho thị trường bất động sản giai đoạn này. Tuy nhiên, theo đánh giá của đoàn giám sát, trái phiếu bất động sản giai đoạn này có nhiều diễn biến phức tạp, chưa tuân thủ quy định, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường.
Cụ thể, trong giai đoạn trên, doanh nghiệp bất động sản chủ yếu phát hành trái phiếu riêng lẻ với lãi suất cao, có thời điểm gấp đôi lãi suất tiết kiệm để thu hút nhà đầu tư. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng phát hành trái phiếu nhiều đợt, số lượng lớn, tiềm ẩn rủi ro và có các hành vi gian dối, lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhà đầu tư.
Trong khi đó, thị trường còn thiếu tính công khai, minh bạch, chuyên nghiệp; công tác giám sát chưa hiệu quả. Thực tế đã xảy ra nhiều vụ việc vi phạm pháp luật về TPDN, phát sinh nhiều đơn thư tố cáo, kiến nghị, tụ tập đông người; nhiều doanh nghiệp phát hành TPDN không bảo đảm khả năng thanh toán, phải thực hiện đảo nợ.
Đặc biệt, một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu sau đó chuyển nguồn vốn huy động này “lòng vòng” qua các doanh nghiệp khác, tiềm ẩn rủi ro sử dụng vốn sai mục đích. Điều này có thể dẫn đến nguy cơ mất vốn gốc, lãi trái phiếu của nhà đầu tư. Đặc biệt, trong trường hợp dự án đầu tư gặp khó khăn, các doanh nghiệp tham gia quá trình chuyển vốn có thể mất khả năng thanh toán, đồng thời tạo nên hiệu ứng dây chuyền trên thị trường TPDN…
Trước tình trạng trên, báo cáo giám sát của Quốc hội đề nghị, Chính phủ cần tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện các quy định về thị trường TPDN, khắc phục những hạn chế đã bộc lộ, tạo cơ sở phát triển bền vững thị trường vốn, từng bước nâng cao vai trò của thị trường vốn đối với việc cung ứng nguồn vốn trung và dài hạn cho nền kinh tế. Giám sát chặt chẽ hoạt động cấp tín dụng bất động sản, việc phát hành trái phiếu và thực hiện các nghĩa vụ khi đáo hạn trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Chớ nên “không quản được thì cấm” với thị trường trái phiếu
Tại Kỳ họp thứ tám của Quốc hội, Chính phủ sẽ trình Quốc hội cho ý kiến về Dự thảo một luật sửa 7 luật, trong đó có Luật Chứng khoán. Theo quy định của Dự thảo, nhà đầu tư cá nhân chuyên nghiệp sẽ bị loại khỏi sân chơi trái phiếu riêng lẻ (ngoại trừ trái phiếu của tổ chức tín dụng).
Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, đừng để giữ an toàn cho cơ quan quản lý mà áp dụng “không quản được thì cấm”. Điều này sẽ khiến thị trường TPDN thêm khó khăn.
Theo chuyên gia này, để thị trường TPDN lấy lại niềm tin, các cơ quan quản lý nên tập trung vào thúc đẩy xếp hạng tín nhiệm và nâng cao trình độ của nhà đầu tư cá nhân, đồng thời khuyến khích nhà đầu tư cá nhân đầu tư các quỹ, các công ty tư vấn tài chính để hạn chế rủi ro.
