Việc chuẩn bị quỹ đất đủ lớn sẽ giúp các chủ đầu tư khu công nghiệp ổn định hoạt động kinh doanh trong dài hạn. Ảnh: Dũng Minh
Hàng nghìn héc-ta đất sẵn sàng cho thuê
Bất động sản khu công nghiệp là phân khúc hoạt động tích cực nhất trong gần 3 năm qua, bất chấp dịch bệnh. Với việc trở thành mắt xích quan trọng của chuỗi cung ứng toàn cầu, nhiều doanh nghiệp lớn trên thế giới đã tìm đến Việt Nam lập cứ điểm, đẩy giá thuê đất công nghiệp liên tục tăng. Giới chuyên gia dự báo, làn sóng này sẽ còn diễn ra trong vài năm tới và khu công nghiệp nào có quỹ đất sẵn sàng cho thuê càng lớn sẽ càng chiếm ưu thế.
Theo ghi nhận của Báo Đầu tư Chứng khoán, các chủ đầu tư lớn, có thâm niên trong lĩnh vực này đều có sự chuẩn bị tốt các nguồn lực, đặc biệt là quỹ đất sạch, để đón dòng vốn đầu tư từ bên ngoài vào Việt Nam thời gian tới.
Ông Đặng Thành Tâm, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - Công ty cổ phần (mã KBC) cho biết, tính đến tháng 5/2022, Kinh Bắc đã được cấp phép đầu tư hơn 1.500 ha đất công nghiệp mới, đây đều là các dự án Công ty theo đuổi từ 5 năm trước và mới nhất là 3 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 2.000 ha. Hiện tại, Kinh Bắc đã đền bù giải tỏa xong cho các dự án này, qua đó sẵn sàng đón nhà đầu tư vào hoạt động.
Ngoài Kinh Bắc, nhiều chủ đầu tư lớn khác cũng đã tạo lập được lượng quỹ đất đủ lớn có thể khai thác ngay trong quý I/2022, chẳng hạn Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức (mã SZC) có hơn 300 ha đất thương phẩm sẵn sàng cho thuê tại Khu công nghiệp Châu Đức, Tổng công ty IDICO - Công ty cổ phần (mã IDC) cũng có sẵn hơn 700 ha đất đền bù liền thửa để cho thuê tại các khu công nghiệp Hựu Thạnh, Phú Mỹ II và Phú Mỹ II do Công ty làm chủ đầu tư...
“Ngoài ra, IDICO đang tập trung triển khai một số dự án khu công nghiệp mới ở phía Bắc (Hải Phòng, Thái Bình) và Tây Nam Bộ với tổng diện tích khoảng 1.000 ha. Hiện tại, tính cả hợp đồng chuyển tiếp từ năm 2021 và thỏa thuận mới, diện tích đất cho thuê của IDICO đạt trên 92 ha, trong đó hợp đồng cho thuê mới đạt hơn 62 ha, hợp đồng chuyển tiếp là 30 ha”, đại diện IDICO thông tin thêm.
Trên thực tế, hoạt động tạo lập quỹ đất đã diễn ra từ vài năm trước và “lợi thế tầm nhìn” không chỉ thuộc về các nhà phát triển khu công nghiệp lớn, giàu kinh nghiệm, mà cả với các doanh nghiệp quy mô nhỏ hay các “tay chơi” mới.
Đại diện Công ty cổ phần Khu công nghiệp Thành Thành Công (TTC IZ) cho biết, dự án Khu công nghiệp Thành Thành Công do doanh nghiệp này làm chủ đầu tư có quy hoạch tổng thể lên đến 1.020 ha với 3 phân khu chức năng gồm khu công nghiệp (760 ha), khu dân cư (76 ha) và khu kho cảng, nhà máy điện mặt trời (184 ha). Ngoài ra, TTC IZ còn đầu tư vào Cụm công nghiệp Tân Hội 1 quy mô 51,8 ha tại Tây Ninh, Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng 70,6 ha tại Long An, cùng hệ thống kho bãi, nhà xưởng quy mô trên 520.000 m2 tại nhiều địa phương khu vực phía Nam khác.
Thông tin từ Công ty cổ phần Xây dựng 1369 (mã C69) cho thấy, doanh nghiệp này đang là chủ đầu tư 2 cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh Hải Dương là Cụm công nghiệp Lương Điền 2 quy mô 52 ha tại huyện Cẩm Giàng (chủ đầu tư trực tiếp) và Cụm công nghiệp Nghĩa An 3 quy mô 56,6 ha tại huyện Ninh Giang (chủ đầu tư là Công ty TNHH Tư vấn và xây dựng Đông Á - công ty thành viên của C69).
Với Công ty cổ phần Đầu tư phát triển TNI Holdings Việt Nam, nhà phát triển khu công nghiệp này có kế hoạch đầu tư, phát triển và khai thác 5 khu công nghiệp mới tại các vị trí giao thương chiến lược trên cả nước với tổng quy mô gần 1.500 ha trong vòng 5 năm tới.
Một “tay chơi” khác là Công ty cổ phần Thương mại và Dịch vụ KCN Việt Nam đã đầu tư hơn 300 triệu USD và sở hữu khoảng 250 ha đất tại nhiều địa phương có thế mạnh phát triển khu công nghiệp. Theo đại diện KCN Việt Nam, doanh nghiệp vẫn đang mở rộng danh mục đầu tư hướng đến mục tiêu dẫn đầu ngành phát triển bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam.
Ngoài ra, có thể kể đến một loạt dự án khu công nghiệp mới đang được các chủ đầu tư trong và ngoài nước khác đang triển khai như Khu công nghiệp VSIP 3 - Bình Dương (diện tích 1.000 ha); nhà xưởng Khu công nghiệp Deep C - Hải Phòng (diện tích cho thuê 71.408 m2); dự án JD Property (Vietnam) Logistics Park Hai Phong 1 (diện tích cho thuê 60.000 m2); nhà máy An Phát (Khu công nghiệp Nam Đình Vũ - Hải Phòng); Khu công nghiệp Phú An Thạnh - Long An (diện tích đất 13,4 ha); dự án SLP Park Nam Sơn Hạp Lĩnh - Bắc Ninh (diện tích cho thuê 84.000 m2)…
Lạc quan bức tranh lợi nhuận
CBRE Việt Nam cho biết, tính đến hết quý II/2022, nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng 5-12% tại các thành phố công nghiệp chính so với cùng kỳ năm trước, thậm chí một vài dự án tăng tới 20%. Giá thuê nhà kho và xưởng tăng bình quân 3%/năm.
Đơn cử, tại 4 thị trường trọng điểm công nghiệp phía Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An, giá chào thuê trong 6 tháng đầu năm 2022 tăng 8-13% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, TP.HCM ghi nhận mức giá thuê trung bình cao nhất, dao động từ 180-300 USD/m2/chu kỳ thuê, tiếp theo là Long An từ 125-275 USD/m2/chu kỳ thuê, Bình Dương từ 100-250 USD/m2/chu kỳ thuê, Đồng Nai từ 100-200 USD/m2/chu kỳ thuê.
Giá thuê tăng khiến các nhà phát triển dự án lạc quan hơn về bức tranh lợi nhuận tương lai. Ông Đặng Thành Tâm cho biết, với 1.500 ha đất công nghiệp mới được cấp phép, dự kiến đem lại khoảng 20.000 tỷ đồng lợi nhuận cho Kinh Bắc trong 5 năm tới. Ngoài ra, cơ hội đột phá doanh thu còn đến từ các kế hoạch lớn trong những năm tiếp theo khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã cam kết đầu tư vào các khu công nghiệp của Kinh Bắc với số vốn lên tới 8 tỷ USD (cam kết đầu tư trong 2 năm), trong đó vốn đầu tư vào lĩnh vực công nghệ cao là khoảng 2,3 tỷ USD.
Còn đại diện IDICO cho hay, so với cùng kỳ năm 2021, hoạt động kinh doanh từ đầu năm 2022 tới nay có phần khả quan hơn, với điểm nhấn là khả năng thu hút khách thuê mới, bên cạnh tiết giảm tối đa chi phí quản lý vận hành...
Việc giá thuê tại các khu công nghiệp trong xu hướng đi lên mang đến nhiều cảm hứng cho các nhà phát triển dự án. Tuy nhiên, theo các chuyên gia trong ngành, vấn đề quan trọng là các chủ đầu tư cần tập trung hơn vào việc hoàn thiện các hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội… để vừa đáp ứng tốt nhu cầu khách thuê, vừa giảm mối bận tâm giá thuê liên tục leo cao.
Ông Nguyễn Đình Nam, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xúc tiến và Hợp tác đầu tư Việt Nam (IPA Vietnam) cho rằng, so với các nước trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam hiện có lợi thế về vị trí địa lý, kinh nghiệm kiểm soát dịch bệnh và chi phí đầu vào đang ở mức thấp. Tuy nhiên, trong 3-5 năm tới, xu hướng giá lao động và đất đai tăng nhanh sẽ khiến những lợi thế này mất dần sức cạnh tranh, nên việc tập trung phát triển nền công nghiệp hỗ trợ, chuỗi cung ứng... ngay từ bây giờ là rất cần thiết.
“Các chủ đầu tư hiện đang tận dụng các lợi thế trên để tối ưu hóa lợi nhuận, nhưng nếu không ‘lớn’ kịp thì chưa chắc 5 năm sau câu chuyện đầu tư nước ngoài còn nở rộ như hiện tại”, ông Nam nhấn mạnh, đồng thời chia sẻ thêm, vấn đề “lớn lên” ở đây bao gồm cả quỹ đất sẵn sàng cho thuê lẫn cơ sở hạ tầng cho các dự án. Theo đó, với các dự án khu công nghiệp mới, cần tập trung đầu tư về hạ tầng giao thông, kết nối chuỗi cung ứng, tránh trường hợp dự án đầu tư xong nhưng bán hàng không hiệu quả do khả năng kết nối kém.
